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（2014）沪二中民二(民)终字第239号 上诉人(原审被告、反诉原告)施祖成。 上诉人(原审被告、反诉原告)沈汉英。 两上诉人共同委托代理人施卫国，上海华公达律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告)施惠生。 被上诉人(原审原告、反诉被告)沈国香。 两被上诉人共同委托代理人张振侯，上海市恒远律师事务所律师。 上诉人施祖成、沈汉英因房屋买卖合同纠纷一案，不服崇明县人民法院(2013)崇民一(民)初字第2842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人施祖成、沈汉英的共同委托代理人施卫国，被上诉人施惠生、沈国香及其共同委托代理人张振侯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：施惠生、沈国香系夫妻关系，施祖成、沈汉英系夫妻关系。1991年12月12日，施惠生与施祖成签订《卖房契约》一份，约定“原有砖木结构房屋叁间，实用面积59.55㎡，四址：东至大河，南至丈量宅基标准(一丈五尺)，西至黄建民宅基，北至老横河沿；经双方面议由族中侄子施卫(惠)生承袭，折价贰仟伍佰元整，特立此据，以后决无反悔。此约双方各执一份，现有房内杂物仍归房主所有。”案外人黄秉家作为见证人在该卖房契约上签字。施惠生于1993年3月21日付清房款，与其家人居住、使用该房屋(以下简称系争房屋)至今。后双方因该《卖房契约》的效力产生争议，施惠生、沈国香遂诉至法院，请求法院确认双方于1991年12月12日签订的《卖房契约》有效。 原审中，施祖成、沈汉英发表答辩意见称：施惠生系城镇户口居民，无权购买农村宅基地房屋，双方于1991年12月12日签订的《卖房契约》也没有经过有关组织或部门的批准，故该房屋买卖契约无效，不同意施惠生、沈国香的诉讼请求。 施祖成、沈汉英还认为：施祖成与施惠生签订的《卖房契约》的主体和内容均违反法律的规定，也没有得到乡镇政府的同意。后施惠生代施祖成补登记了宅基地使用证，又在施祖成不知情的情况下于2004年4月6日制作新的房屋买卖合同，并到城桥镇法律服务所进行了见证，后该见证被撤销。这一系列行为应视为施惠生对《卖房契约》的放弃。施祖成、沈汉英向法院提起反诉，请求判令：确认1991年12月12日的《卖房契约》无效，施惠生、沈国香返还城桥镇(原鳌山镇)鳌山村62丘(17)上的全部房屋，施祖成、沈汉英返还相应的购房款人民币(以下币种均为人民币)69,755元。 施惠生、沈国香针对施祖成、沈汉英的反诉答辩称：施惠生确系城镇户口居民，但是其他家庭成员即施惠生的妻子沈国香及其儿子施雪华均系农村户口，属于“混居户”，施惠生购买施祖成的房屋系其家庭行为，只是由施惠生作为代表在协议上签字。2004年4月6日的合同是在双方认为1991年的《卖房契约》比较简单需要进行补充的情况下，施祖成、沈汉英将其户口本、身份证及印章交予施惠生并由施惠生制作的，并不意味着对《卖房契约》的放弃。综上，施惠生、沈国香认为施祖成、沈汉英的反诉不成立。 原审法院另查明：施惠生原本是农村户口，并且与施祖成在一个生产队中，1972年施惠生的户口迁到城东供销社后变为城镇户口。施惠生、沈国香及其儿子施雪华自1991年11月20日起一直使用系争房屋经营杂货店至今。 原审审理中，法院向案外人黄秉家作了调查，并制作了笔录，证实了施惠生与施祖成自愿达成买卖房屋合意的整个过程。 原审法院审理后认为：施惠生与施祖成于1991年12月12日签订的《卖房契约》，由于当时施惠生户口已经迁往城镇，已经不属于施祖成所在的乡镇集体经济组织内的成员，且该《卖房契约》也没有经过有关组织或部门的批准同意，故该《卖房契约》应认定为无效。但是由于该《卖房契约》已经实际履行完毕，且购房人施惠生已经对系争房屋进行了修缮、装修，故本着尊重居住现状、维持稳定的原则，承认购房人施惠生对房屋的居住现状，保护其继续占有、居住使用的权利。据此，原审法院判决如下： 一、施惠生与施祖成于1991年12月12日签订的《卖房契约》无效；二、施祖成、沈汉英反诉要求施惠生、沈国香返还城桥镇(原鳌山镇)鳌山村62丘(17)上的全部房屋、施祖成返还相应购房款69,755元的诉讼请求，不予支持。 原审法院判决后，上诉人施祖成、沈汉英不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实有误，适用法律不当，判决有失公正。案外人黄秉家并没有在《卖房契约》上签字，亦没有参与房屋买卖的过程，其证人证言不能作为本案证据使用。根据我国《合同法》的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还。原审法院在认定合同无效的情况下，对上诉人要求返还房屋的诉请却不予支持，适用法律不当。事实上，被上诉人施惠生除系争房屋外另有宅基地，且杂货店是案外人施雪华所开设，返还房屋并不影响社会稳定。上诉人施祖成、沈汉英请求本院撤销原审判决第二项，改判被上诉人返还城桥镇(原鳌山镇)鳌山村62丘(17)上的全部房屋，并由上诉人向被上诉人返还相应购房款69,755元。 被上诉人施惠生、沈国香辩称：不同意上诉人的上诉请求。黄秉家是系争房屋买卖的介绍人，参与了房屋买卖的过程，并在《卖房契约》上签字；原审法院对黄秉家所作的调查，内容属实。杂货店虽然是以施雪华个人名义开设，但实际是被上诉人一家共同经营的，原审对于该节事实查明也属实。施惠生购买系争房屋的行为是家庭行为，该契约应当是有效的，但是被上诉人尊重原审法院的判决。被上诉人购买系争房屋后长期居住使用，并进行修缮、维护，不存在返还房屋的问题；上诉人一家对房屋出售一事都是明知的，从未提出异议，只是最近系争房屋面临拆迁，上诉人在巨大的利益面前才反悔。综上，被上诉人施惠生、沈国香认为原审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：宅基地房屋具有农村村民基本的生活保障功能，现行法律并不支持宅基地房屋在非本集体经济组织外进行流转交易。根据查明的事实，施惠生在签订《卖房契约》时户口已迁往城镇，已经不属于施祖成所在的乡镇集体经济组织的成员，且该《卖房契约》未取得相关组织、部门的批准同意，故该《卖房契约》应当被认定为无效。但由于该《卖房契约》已经履行完毕，且施惠生及其家庭成员已实际居住使用该房屋多年，并对系争房屋进行了维护、修缮，故原审法院本着尊重现状、维护稳定的原则，承认施惠生、沈国香对房屋的居住现状，并保护其继续占有和居住使用该房屋的权利并无不当，应予维持。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,544元，由上诉人施祖成、沈汉英承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯 峰 审 判 员 张 松 代理审判员 陈家旭 二○一四年三月十八日 书 记 员 彭奕佳 |
