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（2014）沪二中民二(民)终字第322号 上诉人(原审第三人)张素娥。 上诉人(原审第三人)刘翠云。 委托代理人张素娥。 上诉人(原审第三人)尹承诗。 法定代理人张素娥。 上诉人(原审第三人)上海合富置业顾问有限公司。 法定代表人黄建邦。 委托代理人缪闯。 被上诉人(原审原告)李小怡。 被上诉人(原审被告)尹洪清。 上诉人张素娥、刘翠云、尹承诗与上诉人上海合富置业顾问有限公司(以下简称合富置业公司)因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，尹洪清与张素娥于1996年9月登记结婚。刘翠云系张素娥之母，尹承诗系尹洪清、张素娥之子。2001年8月，张素娥代尹洪清与上海宝山房屋置换有限公司签订《房屋转让协议书》，约定，尹洪清购买本市月浦五村XXX号XXX室房屋(以下简称301室房屋)，转让总价为人民币(以下币种均为人民币)71,531元。嗣后，该房屋房地产权利登记至尹洪清名下。2012年7月18日，尹洪清向案外人汪海森出具委托书，内容为，尹洪清委托汪海森办理301室房屋出售或出租事宜：代为办理还款、结清手续、领取他项权利证明、办理抵押注销登记手续；代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同(出售价不得低于50万元)；代为办理房地产权利转移过户登记；代为办理交房、水、电、煤、物业、维修基金过户手续；代为支付房地产出售过程中的相关税费；代为协助买受人办理购房贷款、签署相关文件、资料；代为收取房款及房地产出售过程中的其他相关事宜；委托期限从2012年9月18日至2013年9月17日；受托人无转委托权。上海市宝山区公证处于2012年8月20日对上述委托书进行了公证。2012年8月29日至2012年9月3日期间，李小怡向合富置业公司支付了购房定金3万元及房款2万元。2012年9月6日，李小怡(乙方)与尹洪清(甲方)的代理人汪海森签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海合富置业顾问有限公司第十六分公司居间，由乙方购买甲方301室房屋，该房屋建筑面积为49.63平方米；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计50万元；甲乙双方确认，在2012年10月31日之前，共同办理转让过户手续；甲方未按约将房地产交付乙方(包括房地产交接及房地产权利转移)，每逾期一日，应按全额房价款的万分之五支付逾期违约金。合同补充条款约定，甲方承诺于房地产权过户(送件)后30日内，迁出原有户口，否则每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五支付逾期违约金，直至户口迁出为止；乙方根据规定支付本次交易中所产生的税费。合同附件三付款协议约定，乙方在签订本合同当日，支付首期房价款17万元，合富置业将代为保管的定金3万元转付甲方，如此共同构成乙方支付的全额首期房价款20万元，该首期房价款中的尾款2万元由合富置业暂为保管；乙方取得购房条件的查询单后七个工作日内，甲乙双方至宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，并取得收件收据后当日内，乙方支付甲方第二期房价款30万元；待乙方取得房地产权证后十日内，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方应自行支付或通过合富置业公司代为转付尾款2万元。当日，汪海森代尹洪清(甲方)与李小怡(乙方)签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定，甲乙双方同意301室内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为5万元，乙方应当在签订买卖合同当日支付给甲方，甲方收到该转让价款后出具书面收款凭证，乙方放弃索取发票的权利；若乙方未能支付上述转让价款的，则甲方有权解除本协议和买卖合同，且乙方应承担违约责任，若甲方收到上述转让价款后违反约定，乙方有权解除本协议和买卖合同，且甲方除应当承担买卖合同约定的违约责任外，还需返还乙方已经支付的转让价。同日，李小怡转账支付给汪海森20万元，合富置业公司并将其收取的5万元转交给了汪海森，汪海森出具了收到房款25万元的收条。2012年9月23日，李小怡转账支付汪海森25万元，汪海森出具了收到25万元房款的收条。2012年10月9日，301室房屋房地产权利登记至李小怡名下。现该房屋由张素娥、刘翠云、尹承诗居住，房屋内有尹洪清、尹承诗俩人户口。 原审法院另查明，尹洪清在宝山区公证处办理委托公证时，提供了一份同意书，内容为，本人同意丈夫尹洪清将301室房屋委托给汪海森抵押、出售。落款人为张素娥，落款时间为2012年7月18日。张素娥表示，张素娥对委托公证毫不知情，该同意书不是张素娥本人签字，要求对该签名的真实性进行笔迹鉴定。 原审审理中，李小怡表示，李小怡在2012年8月至301室看房，刘翠云在房屋内，知道李小怡购房事宜，而且尹洪清的房产证也是刘翠云拿出来的；李小怡取得房地产权证后又至301室房屋，张素娥将李小怡拉至门外，称给予其半个月时间搬走，李小怡半个月后再去，张素娥就不同意搬走了。张素娥表示，刘翠云和张素娥说过有人需要购买对面的房屋，和301室房型一样，所以到301室房屋查看；房产证放在抽屉里，是尹洪清撬锁偷走的，不是由刘翠云交给尹洪清的；李小怡至301室房屋时，因尹承诗准备考试，为了不影响孩子，所以张素娥和李小怡至门外商谈，但张素娥从未答应半个月搬走。合富置业公司表示，合富置业公司收到李小怡支付的定金3万元及房款2万元后，转交给了汪海森，故汪海森在2012年9月6日收到李小怡的20万元房款后连同上述5万元，出具了25万元的收条。李小怡表示，对该25万元的构成及支付方式无异议；李小怡支付给汪海森的50万元中包括了5万元的附属设施、设备及室内装饰的转让款及45万元房款，李小怡支付给合富置业公司的3万元系房款，还有2万元房款待交房时尹洪清等结清水、电、煤气费及户口迁出后支付。 原审审理过程中，李小怡提供有合富置业公司盖章的收款收据，内容为，收到李小怡购买301室房屋的房款3万元。经核对，该收款收据上合富置业公司的印章与该公司收取3万元定金及2万元房款时的出具的收款收据印章一致。李小怡表示，2012年10月9日，李小怡应汪海森要求向合富置业公司门店张姓经理支付该款，张姓经理当场将该收据交给了李小怡。合富置业公司表示，该印章于2012年初即已经废弃，且当时的经办人员均已经离职，不认可收取过该3万元。 原审法院认为，301室房屋房地产权利登记为尹洪清一人，尹洪清向汪海森出具了出售该房屋、办理过户、收取房款的委托书，并经宝山区公证处公证，李小怡有理由相信汪海森有权出售该房屋。且李小怡支付了大部分房款，取得301室房屋房地产权利，无论尹洪清向宝山区公证处提供的同意书是否为张素娥本人签字，均不影响李小怡系善意取得301室房屋，故李小怡与尹洪清的代理人汪海森签订的《上海市房地产买卖合同》，应属合法有效。李小怡要求尹洪清继续履行合同、交付房屋，法院予以准许。张素娥、刘翠云、尹承诗作为居住在301室房屋的尹洪清的家属，亦应搬离该房屋，将房屋交付给李小怡。张素娥要求对同意书上的签字进行笔迹鉴定，因鉴定结果与《上海市房地产买卖合同》的效力之间无必然联系，故法院不予准许。关于房款的问题，李小怡主张合富置业公司收取了房款3万元，提供了合富置业公司的收据，法院予以采信。合富置业公司辩称没有收到该款，收据上的公章已经作废。公章的使用系其内部管理问题，且合富置业公司认可收到李小怡定金，而收取定金时其出具的收据上所盖公章与3万元房款的收据上所盖公章一致，故合富置业公司的抗辩意见，法院难以采信。李小怡主张该款系应汪海森要求支付给合富置业公司，未提供相应证据，合富置业公司亦未提供将3万元转交给汪海森的相应证据，故不能视为李小怡已经将该款支付给了汪海森。合富置业公司收取3万元房款缺乏依据，应将该款返还给李小怡，李小怡应将该款支付给尹洪清。根据《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定，李小怡共计应支付尹洪清55万元，除上述3万元外，李小怡已经支付尹洪清的代理人汪海森50万元，还需支付2万元。《上海市房地产买卖合同》约定，待李小怡取得房地产权证后十日内，买卖双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，尹洪清应将该房地产交付李小怡，同时李小怡应自行支付或通过合富置业代为转付尾款2万元。故该2万元房款可由李小怡在尹洪清交房时付清。《上海市房地产买卖合同》约定，李小怡在签订本合同当日，支付首期房价款20万元(含尾款2万元)；买卖双方至宝山区房地产交易中心申请办理产权过户手续，并取得收件收据后当日内，李小怡支付尹洪清第二期房价款30万元；待尹洪清将该房地产交付李小怡，李小怡支付尾款2万元；尹洪清承诺于房地产权过户(送件)后30日内，迁出原有户口，否则每逾期一日，按照该房地产转让价款的万分之五支付逾期违约金，直至户口迁出为止。《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定，买卖双方同意301室内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为5万元，李小怡应当在签订买卖合同当日支付给尹洪清。按照上述约定，李小怡应在尹洪清交房前付清房款53万元。如前所述，李小怡支付了尹洪清的代理人汪海森房款50万元，但其支付给合富置业公司的3万元不能视为已经支付给了尹洪清，尹洪清在李小怡未付清53万元的情况下，未交付房屋、迁出户口，不构成违约。李小怡要求尹洪清支付逾期交房违约金、逾期迁出户口违约金，及赔偿租金损失，法院不予准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、尹洪清、张素娥、刘翠云、尹承诗于判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区月浦五村XXX号XXX室房屋，并将该房屋交付给李小怡；二、上海合富置业顾问有限公司于判决生效之日起十日内，返还李小怡房款3万元；三、李小怡于判决生效之日起十日内，支付尹洪清剩余房款5万元；四、李小怡的其他诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审判决后，张素娥、刘翠云、尹承诗与合富置业公司均不服，向本院提起上诉。上诉人张素娥、刘翠云、尹承诗上诉称，首先，系争房屋系上诉人张素娥与被上诉人尹洪清的夫妻共同财产，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，共同房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。其次，上海市宝山公证处在公证尹洪清授权案外人汪海森出售系争房屋的委托书时，尹洪清提供的有张素娥签名的同意尹洪清将系争房屋委托汪海森抵押、出售的同意书并非张素娥亲笔签名，上海市宝山公证处却疏于审核，作出的公证文书存在瑕疵，致使本不能交易的系争房屋变成可在本案被上诉人之间得以交易。一审判决认为上述同意书是否上诉人张素娥的亲笔签名不影响被上诉人李小怡善意取得系争房屋的意见，与法律相悖。此外，合富置业公司中介出售系争房屋时，从未到现场看过房，上诉人张素娥、刘翠云、尹承诗不知情。综上所述，本案系争房屋应当经过被上诉人尹洪清与上诉人张素娥一致同意后才能出售，系争房屋买卖无效。故要求撤销一审判决第一、三项，依法改判系争房屋买卖无效，驳回被上诉人李小怡在一审中的全部诉讼请求。 上诉人合富置业公司上诉称，首先，被上诉人李小怡提供的3万元房款的收款收据并非加盖上诉人合富置业公司的财务章，且注明仅供收件收据之用，不做收款之用，故不能认定合富置业公司已经收到上述款项，而且原审法院没有查明被上诉人李小怡所述应汪海森要求向合富置业公司门店张姓经理交付了3万元房款中张姓经理的名字。其次，原审判决违反了民事诉讼法“不告不理”的原则。被上诉人李小怡一审诉状中并未要求合富置业公司返还3万元房款，在庭审中李小怡也未增加或变更诉请，因此原审法院不应主动判决合富置业公司返还李小怡3万元房款。最后，根据买卖合同的约定，在完成产权过户之后交房当时，被上诉人李小怡除尾款2万元以外，其他都应该交付房东方，如果上诉人合富置业公司确实收到3万元房款未支付，该所有权也应在房东方，应由房东方向合富置业公司主张履行付款的要求。综上所述，一审法院判决有误，要求撤销一审判决，发回重审或依法改判。 被上诉人李小怡辩称，其是通过合法途径购买房屋的，应受法律保护。3万元房款是交给了中介合富置业公司的。故不同意上诉人的上诉请求，要求二审维持原判。 被上诉人尹洪清未参加审理，也未书面答辩。 本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。 本院认为：被上诉人李小怡通过上诉人合富置业公司中介与被上诉人尹洪清的委托代理人汪海森签订了《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，购买了系争房屋。因系争房屋房地产权利登记为尹洪清一人，尹洪清也授权汪海森出售系争房屋、办理过户、收取房款等，并经上海市宝山公证处公证了委托书，故李小怡有理由相信汪海森有权出售系争房屋。且李小怡已支付了大部分房款，取得了系争房屋的房地产权利。无论尹洪清向上海市宝山公证处提供的同意书上“张素娥”签名是否为张素娥本人亲笔，均不影响李小怡系善意取得系争房屋，且张素娥对李小怡系善意取得系争房屋也无异议。因此上述《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》属合法有效，原审法院据此判决尹洪清及张素娥、刘翠云、尹承诗搬离系争房屋，并将系争房屋交付给李小怡并无不当。上诉人张素娥、刘翠云、尹承诗上诉认为系争房屋系尹洪清和张素娥的夫妻共同财产，尹洪清向上海市宝山公证处提供的有张素娥签名的同意尹洪清将系争房屋委托汪海森抵押、出售的同意书并非张素娥亲笔签名，上海市宝山公证处作出的公证书有瑕疵，因而尹洪清转让房屋的行为无效。即使上诉人张素娥、刘翠云、尹承诗上诉所称的问题属实，也不影响李小怡善意取得系争房屋，因此上诉人张素娥、刘翠云、尹承诗的上诉理由，依据不足，本院难以采信。关于李小怡交付给合富置业公司3万元的房款问题，上诉人合富置业公司上诉认为其并未收到李小怡支付的3万元房款，该房款收据上并非加盖合富置业公司财务章，且注明仅供收件或骑缝之用。因合富置业公司认可收到李小怡定金，而收取定金时其出具的收据上所盖公章与3万元房款的收据上所盖公章一致，至于公章使用是否规范也是合富置业公司内部的管理问题，因此上诉人合富置业公司的该上诉理由，依据不足，本院不予采信。上诉人合富置业公司另上诉认为李小怡原审中并未要求合富置业公司返还3万元房款，原审法院不应主动判决以及如果合富置业公司确实收到3万元房款未支付，该所有权也应在房东方尹洪清，应由尹洪清向合富置业公司主张履行付款的要求。因原审法院从妥善解决本案，不增加讼累，判决合富置业公司返还李小怡3万元房款以及判决李小怡支付尹洪清3万元房款和尾款2万元共计5万元剩余房款也无不当。上诉人合富置业公司的上述理由不成立，本院也不予采信。原审法院根据上述《上海市房地产买卖合同》和《附属设施、设备及室内装饰转让协议》中支付房款的约定以及李小怡实际支付房款的情况，认定李小怡应在尹洪清交房前付清房款53万元，李小怡支付了尹洪清的代理人汪海森房款50万元，但其支付给合富置业公司的3万元房款不能视为已经支付给了尹洪清，尹洪清在李小怡未付清53万元的情况下，未交付房屋、迁出户口，不构成违约。因而判决对李小怡要求尹洪清支付逾期交房违约金、逾期迁出户口违约金，及赔偿租金损失不予支持也无不当。综上所述，原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人张素娥、刘翠云、尹承诗与上诉人合富置业公司的上诉请求，依据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,045元，由上诉人张素娥、刘翠云、尹承诗共同负担人民币495元，由上诉人上海合富置业顾问有限公司负担人民币550元。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾慧忠 代理审判员 高 胤 代理审判员 刘 郡 二○一四年三月十七日 书 记 员 范庆韵 |
