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（2014）沪一中民二(民)终字第344号 上诉人（原审被告、反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）。 委托代理人朱平晟，上海市君悦律师事务所律师。 委托代理人王垚翔，上海市君悦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）王玉燕。 委托代理人蔡贤弼，浙江平宇律师事务所律师。 上诉人YANGGANG（中文名：杨钢）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第30802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审查明，2013年3月18日，王玉燕、杨钢在上海市东方公证处的公证下签订《上海市房地产买卖合同》，约定王玉燕向杨钢出售上海市浦东新区云间路系争房屋（以下简称系争房屋），房屋总价为8,200,000元（人民币，下同）。合同第六条约定，2013年5月15日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款第七条约定，王玉燕未按照本合同约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向杨钢支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。第八条约定，杨钢未按本合同约定期限付款，未按约定时间内办理贷款申请手续及未按约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日需向王玉燕支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。合同附件二约定，系争房屋内固定设施、设备、固定装修、装饰包含在本合同约定的房地产转让价款内，杨钢不需另外支付费用，王玉燕不得拆除并应随房屋交付杨钢。合同附件三付款协议中约定，杨钢已在双方签订本合同前通过居间方或直接转付王玉燕定金200,000元，杨钢应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后于2013年3月24日前通过居间方转付或直接支付王玉燕部分首期房价款1,640,000元整，另杨钢于过户前（含当日）再支付给王玉燕部分首期房价款620,000元整，其中100,000元作为房屋尾款由居间方代为保管，待双方交房当日由居间方无息转付给王玉燕，如此共同构成杨钢支付给王玉燕的首期房价款2,460,000元；王玉燕同意并积极配合杨钢通过向银行贷款申请5,740,000元整贷款的形式支付第二期房价款；待房地产所在区房地产交易中心出具以杨钢为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后，杨钢应支付给王玉燕第二期房价款，该笔房价款由贷款银行代杨钢支付，支付期限以贷款银行为准；待房地产所在区房地产交易中心出具以杨钢为权利人的《上海市房地产权证》且王玉燕收到杨钢支付的除尾款外的全部房价款后三日内，双方对系争房屋进行查看、清点，确认无误后，由王玉燕交付给杨钢，并由杨钢通过居间方转付或直接支付王玉燕尾款100,000元，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交房之日为准。合同附件五中房屋租赁情况描述为无。合同签订后，当日双方签订《协议书》，第四条约定“该房地产里有租约存续，甲（王玉燕）乙（杨钢）双方同意买卖合同约定的交房日为租约转让日期，租金的计算结点为租赁合同的转让之日，在租赁合同转让之日前（不包含该日）的租金属于甲方，在租赁合同转让之日后（包含该日）的租金属于乙方。甲乙双方应当在租赁合同转让当日结算租金，甲方应当在租赁合同转让当日将租赁保证函转交给乙方，乙方应当开具相应的收据给甲方。同时，甲方应当将该租赁合同以及相关的所有材料的原件（包括房屋交接书等）转交给乙方。但甲、乙双方交房时间（即尾款支付时间）以现有租约到期日为准，租约到期后贰日内甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交房之日为准。”第七条约定，其他文本与本协议书不一致的以本协议书为准。 2013年3月18日，杨钢向王玉燕支付200,000元；3月25日杨钢支付1,640,000元；4月24日，杨钢支付王玉燕930,000元；5月24日，贷款银行代杨钢支付王玉燕5,316,858元；5月27日，杨钢支付王玉燕13,142元。 2013年5月14日，系争房屋被核准登记至杨钢名下。 2013年5月30日，王玉燕发送短信给杨钢，通知其于该日下午六点至系争房屋交房；该日双方至系争房屋内，但未办理房屋交付手续或租约转让手续。2013年6月1日，王玉燕向杨钢发送告知函，表示王玉燕已按约多次往返上海，但杨钢不肯办理交房手续，同时表示杨钢要求将电视、洗衣机等电器交由杨钢所有或使用缺乏合同和法律依据，王玉燕不予同意，并再次告知杨钢如拒绝支付尾款、强行更换门锁，将通过法律途径解决。2013年6月5日，杨钢发送通知函给王玉燕，表示因王玉燕隐瞒相关租赁具体内容和事实拖延交房，并拖延产证办理造成杨钢贷款银行外汇放款错过预约时间，造成杨钢损失，且存在不具备交房条件的情况下通知杨钢交房等欺骗行为，故通知王玉燕尽快完成交房手续，同时杨钢将按合同内容向王玉燕要求违约金等。2013年6月9日，王玉燕向杨钢发送律师函，表示王玉燕在合同履行中不存在隐瞒事实的情况亦不存在违约行为，同时通知杨钢交房时租赁合同将依约转让，杨钢有权收取相应租金，但房屋内的电视、洗衣机等电器王玉燕将取走，由杨钢购买相应电器等。2013年6月14日，杨钢向王玉燕发送短信，通知王玉燕其将于6月16日前入住系争房屋，限王玉燕在此之前搬出系争房屋内遗留的全部物品，否则将作为垃圾处理并向王玉燕收取处理费用。2013年6月16日，杨钢自行进入系争房屋。2013年6月17日，王玉燕再次向杨钢发送律师函，要求杨钢支付剩余房款100,000元。 2013年8月，王玉燕起诉至原审法院，要求判令：1、杨钢继续履行合同，向王玉燕支付剩余购房款10万元；2、杨钢支付违约金，暂计123,000元（以820万元为本金，按日万分之五标准，自2013年6月17日开始要求计算至判决之日止）；3、由杨钢承担诉讼费。同时，杨钢提起反诉，要求判令：1、王玉燕赔偿延期交房违约金86,100元（2013年5月27日至2013年6月16日以820万元为本金，日万分之五标准计算）；2、王玉燕赔偿汇率损失13,142元；3、王玉燕赔偿固定设备损毁费用及违约金3,000元；4、王玉燕支付欠付的水费89.60元、电费245.60元、煤气费125元、物业费733元，共计1,193.20元；5、诉讼费由王玉燕承担。 原审另查明，系争房屋原有王玉燕与比欧西（中国）投资有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》，房屋租赁期限为2012年8月1日起至2013年7月31日止。2013年3月19日，王玉燕向比欧西（中国）投资有限公司发出《关于终止的函》，告知该公司于2013年7月31日搬出系争房屋并按合同正本及附件要求恢复室内原状及保留出租方设施设备，结清相关合同规定应由该公司缴纳的费用。2013年6月16日，王玉燕在与该公司解除租赁合同后签订搬出清点单。 原审再查明，杨钢在入住系争房屋后支付过相关水费89.60元、电费245.60元、煤气费125元、物业管理费733元。 原审审理中，王玉燕表示2013年5月30日双方交房不成原因系王玉燕将租约转让给杨钢，并把系争房屋内的家电家具搬走，杨钢需另行购买家具家电给承租人使用，杨钢不同意，故未成功。杨钢表示该日交房不成是因为王玉燕当时称系争房屋已经空置，但到现场后发现承租人仍在，故未成功交房。 原审认为，依法成立的合同受法律保护。王玉燕、杨钢签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》均系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。本诉部分，根据双方买卖合同及协议书，可以看出杨钢对于系争房屋上存在租约的事实是明知的，而且双方合同及协议书约定买卖合同约定的交房日期即杨钢在付清除尾款100,000元外的房价款8,100,000元后三日为租约的转让日，故根据杨钢的付款情况，王玉燕在2013年5月30日与杨钢办理相关租约转让手续并无不当，杨钢称因王玉燕告知5月30日交付系空房而实际系有租客在内而导致交房不成显然有悖双方转让租约的约定，杨钢以此认为王玉燕方存在逾期交房行为的抗辩法院难以采信。王玉燕提出5月30日系因对租约转让时租客使用的家具家电处理意见不一而导致未能交房，法院认为，双方合同中明确合同价并不包括家具家电，而杨钢在签订买卖合同时明知该买卖系带租约的买卖，且租约依合同将转让给杨钢，其对系争房屋的家具家电等的权属、使用等情况亦未尽谨慎的审查义务，故如王玉燕陈述5月30日双方未能办理相关租约转让等手续王玉燕、杨钢均负有责任。后对于租约转让等具体细节双方仍应积极进行磋商；但之后即王玉燕与租客解除租赁合同，完成相关手续当日，杨钢即自行入住系争房屋，显然，王玉燕并无拖延交房时间的故意，其行为亦不构成逾期交房。根据双方合同及协议的本意，在王玉燕交付房屋后，杨钢即应支付剩余房款，故在杨钢自行入住系争房屋即6月16日杨钢应将剩余房款100,000元支付给王玉燕，故王玉燕张该房款自2013年6月17日起的逾期付款违约金并无不当，但对于违约金的计算法院结合杨钢未付款的金额、杨钢主观过错、王玉燕的损失等因素，酌情调整为以杨钢未付款金额按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。对于反诉部分，因王玉燕的行为并不构成逾期交房，故杨钢要求其承担逾期交房违约责任的请求，法院难以支持。杨钢主张的汇率损失，法院认为王玉燕对于办理相关房屋过户转让手续过程中并不存在违约行为，杨钢要求其赔偿该损失缺乏依据，法院不予支持。杨钢主张固定设施损毁费用及违约金，因杨钢系在未与王玉燕办理交接手续的情况下自行入住系争房屋，王玉燕对相关的损坏事实不予确认，且杨钢提供的相关修理费用发票亦显示该维修发生在杨钢自行入住系争房屋之后的两个月，故法院难以确认该损毁系发生在房屋交付之前，故对杨钢的该项请求法院不予支持。对于杨钢主张的水、电、煤及物业费，王玉燕予以确认同时表示愿意承担，法院予以准许。 原审法院审理后于2013年11月21日作出判决：一、被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王玉燕房款100,000元；二、被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王玉燕逾期付款违约金（以100,000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍为标准，自2013年6月17日起计算至判决之日止）；三、原告（反诉被告）王玉燕应于判决生效之日起十日内，支付被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）水费89.60元、电费245.60元、煤气费125元、物业费733元，共计1,193.20元；四、驳回被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,322.50元，由被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）负担；反诉案件受理费减半收取1,184元，由被告（反诉原告）YANGGANG（中文名：杨钢）负担1,134元，原告（反诉被告）王玉燕负担50元。 判决后，杨钢上诉至本院称，其与被上诉人王玉燕的权利义务应当根据经过公证的合同文书确定，即使按照《协议书》的条款，王玉燕同样应当承担逾期交房的违约责任，因为王玉燕一直恶意拖延交房，在承租人同意提前搬走的前提下，反而要求承租人继续租住；并且故意刁难杨钢，在剩余租期不超过两个月的情况下，要求搬走租赁合同内承诺配备的各种设施，让杨钢另行购买。杨钢在得知承租人搬离后，再次要求王玉燕现实交房，而王玉燕依然拒绝，就此双方还于2013年6月16日交房当日发生肢体冲突。此后，杨钢虽占有系争房屋，但双方并未签署《房屋交接书》，王玉燕也未配合办理各项登记（如水、电、煤等）的过户，导致杨钢生活多有不便。另外，因王玉燕的过错行为导致过户拖延，进而导致杨钢蒙受了美元汇率下跌的实际经济损失，双方对此虽然没有明确约定违约金，但杨钢因王玉燕的过错行为蒙受实际经济损失，王玉燕理应赔偿。综上，请求二审予以改判。 被上诉人王玉燕辩称，其不同意杨钢的上诉请求。原审法院对《上海市房地产买卖合同》与《协议书》相关条款的效力判定正确，涉及系争房屋转租的问题在《上海市房地产买卖合同》中并未涉及，而《协议书》对该问题予以约定，故应当按照《协议书》的相关约定予以认定。王玉燕一直积极履行卖方义务，除已按照合同约定办理产权变更登记外，其还积极同承租人沟通，希望提前办理转租手续，仅是因为王玉燕要求将家具及电器予以收回，却遭到了杨钢的无理阻拦。实际上，根据《上海市房地产买卖合同》附件的约定，电器设备并非合同标的物。杨钢主张王玉燕阻挠其入住系争房屋，缺乏事实依据，2013年6月16日双方因为交房事宜发生口角，该责任完全在于杨钢。关于杨钢主张的汇率损失，因汇率浮动风险并未在《上海市房地产买卖合同》中予以约定，王玉燕只要在合同约定的时间内完成产权登记符合合同约定的义务，其没有义务对杨钢与银行发生的汇率浮动风险承担任何形式的法律责任。故请求二审驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。 本院另查明，《上海市房地产买卖合同》附件四约定，甲方（王玉燕）在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方（杨钢）共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续。 本院认为，《上海市房地产买卖合同》与《协议书》均系上诉人杨钢与被上诉人王玉燕于2013年3月18日签订，真实有效，双方均应恪守履行。杨钢主张王玉燕恶意拖延交房应承担逾期交房违约责任，对此，本院认为，根据《上海市房地产买卖合同》与《协议书》的约定，买卖合同约定的交房日即王玉燕收到杨钢支付的除尾款外的全部房价款后三日为租约的转让日。现根据杨钢的付款情况，王玉燕于2013年5月30日通知杨钢至系争房屋交房，符合双方约定。杨钢主张在系争房屋承租人同意提前搬走的前提下，王玉燕反而要求承租人继续租住，缺乏事实依据。杨钢认为王玉燕要求搬走租赁合同内承诺配备的各种设施为故意刁难，对此，本院认为，本案系争房屋的买卖为带租约的买卖，双方当事人均应预见到房屋交付时承租人很有可能继续使用系争房屋，但双方签订的《上海市房地产买卖合同》并未涉及房屋内家具家电的归属，因此家具家电不属于合同标的物，王玉燕有权予以收回。对此，杨钢的主张，本院不予采信。关于2013年6月16日杨钢与王玉燕因交房事宜发生冲突的事实双方说法不一，杨钢主张因王玉燕拒绝交房引起但未能提供充分的证据证明，本院不予采信；王玉燕主张双方产生冲突的责任在于杨钢但未提供证据予以证明，本院亦不予采信。杨钢与王玉燕自2013年5月30日至2013年6月16日期间因系争房屋的交付未能达成一致意见并产生矛盾，双方本应抱着友好协商的态度予以妥善处理，矛盾升级导致冲突产生实属不该，故对于2013年6月16日发生的冲突双方均具有过错。综上，难以认定王玉燕存在恶意拖延交房的行为。杨钢上诉要求王玉燕承担逾期交房的违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另根据《上海市房地产买卖合同》及《协议书》的约定，王玉燕将系争房屋交付杨钢时双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交房之日为准，房屋验收交接后，王玉燕与杨钢共同办理水、电、燃气等过户手续。但由于杨钢、王玉燕因房屋的交付产生矛盾，双方虽未签署《房屋交接书》，杨钢于2013年6月16日自行入住系争房屋，不存在另行交付房屋，故其仍应将剩余房款100,000元支付王玉燕，但王玉燕亦应与杨钢共同办理水、电、燃气等过户手续。对于杨钢主张因王玉燕的过错行为导致过户拖延造成其汇率损失的问题，本院认为，一则双方在《上海市房地产买卖合同》中并未约定汇率相关问题，二则合同约定2013年5月15日之前杨钢与王玉燕共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，而系争房屋实际于2013年5月14日被核准登记至杨钢名下，故杨钢该项主张，亦缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人杨钢的上诉请求，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币3,694.50元，由上诉人YANGGANG（中文名：杨钢）负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年三月十九日 书 记 员 周 益 |
