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（2014）沪一中民二(民)终字第385号 上诉人（原审被告、反诉原告）许金凤。 委托代理人孙欢成。 被上诉人（原审原告、反诉被告）潘燕。 委托代理人焦春伟。 上诉人许金凤因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第20254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月26日受理后依法组成合议庭，于2014年2月11日公开开庭进行了审理。上诉人许金凤的委托代理人孙欢成，被上诉人潘燕的委托代理人焦春伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2013年2月2日，许金凤（卖售人、甲方）与潘燕（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》），约定甲方将系争房屋转让给乙方，转让价为208万元。合同第六条约定，双方确认在2013年4月20日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过30日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付30日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付。补充条款第5条关于交房时间的约定，双方确认甲方在2013年4月25日前将房屋交付给乙方，签订房屋交接书，同日乙方须支付清全部房价款。第7条付款方式的约定，本合同签订时，乙方于2013年1月31日支付给甲方2万元，作为定金，在支付房款时抵作房款；2013年2月5日前，乙方支付59万元；2013年3月25日前，乙方支付2万元；2013年4月25日前，乙方支付2万元；乙方通过银行贷款143万元给甲方，乙方应于2月20日内向中介方提供完整有效的贷款材料，若乙方申请的银行贷款额度不足或其它情形，则应于签订银行借款合同后办理该房地产转让申请过户手续前，另行补足给甲方。第10条其它事项的约定，如贷款发生不便，时间5月10日，其它按放款时间为准，款到交房。2013年1月31日，潘燕支付2万元；同年2月2日，潘燕支付59万元，许金凤出具收到房款61万元（含定金2万元）的房款收据；同年3月28日，潘燕支付2万元。2013年4月9日，潘燕申请住房公积金贷款40万元获批，抵押贷款76万元获批。2013年5月10日，潘燕和许金凤到房产交易中心，双方因故未办理成房产过户手续。 2013年6月，潘燕诉至原审法院，庭审中明确诉讼请求为，要求判令：一、许金凤协助潘燕办理将系争房屋过户至潘燕名下的相关手续；二、许金凤将系争房屋交付给潘燕。许金凤辩称，合同约定系争房屋的转让价为208万元应在办理产权过户手续及交房前全部付清，潘燕尚有145万元房款未支付，许金凤曾三次发函要求潘燕付款，遭拒，故请求驳回潘燕的全部诉讼请求，同时提出反诉，要求判令：一、解除双方于2013年2月2日就系争房屋签订的《合同》；二、潘燕支付以145万元为本金，自2013年5月11日起按照日万分之五的标准计算30日的逾期付款违约金；三、潘燕支付按照总房价208万元的20%计算即416,000元的解约违约金。潘燕不同意许金凤的反诉诉请，要求驳回许金凤的反诉诉请。 庭审中，潘燕和许金凤均确认双方通过补充条款对房屋过户日期变更为2013年5月10日。 原审认为：潘燕和许金凤于2013年2月2日签订《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方理应按约履行。 综观本案事实以及双方当事人诉辩称，法院对本案争议焦点归纳分析如下： 一、2万元房款应何时支付 潘燕主张2万元房屋尾款应在交房时支付。许金凤主张双方在补充条款的其他事项中约定“款到交房”，故应付清全部房款后交房。法院认为，系争房屋的转让价为208万元，双方约定潘燕在2013年3月25日前支付63万元，剩余房款145万元中，143万元通过银行贷款支付，剩余2万元在双方约定2013年4月25日交房当日付清，从双方当初签订补充条款的初衷可见2万元尾款是在交房当日支付。双方在其他事项中约定“款到交房”，该“款”应理解为贷款到账交房。 二、关于许金凤的反诉请求 许金凤主张因潘燕未按时付款，要求解除系争买卖合同。针对该争议焦点，法院认为，首先，潘燕与许金凤在庭审中均确认双方约定2013年5月10日办理过户手续。潘燕申请住房公积金贷款40万元以及抵押贷款76万元于2013年4月9日获批。潘燕提供了招商银行账户交易明细列表，证明2013年5月7日至同年5月21日期间，潘燕丈夫姬某招商银行账户上有存款约278,000元。上述证据证明潘燕在2013年5月10日办理过户手续时具备付款能力。其次，潘燕申请的116万元贷款是要待双方办理产权过户手续后，由贷款银行放款给许金凤，27万元现金在过户当日支付。现许金凤主张因潘燕在办理产权过户当日未带齐资料致使双方未办理成过户手续，潘燕对此予以否认，许金凤未提供书面证据对其主张予以证明，故对许金凤的主张，法院难以采信。因双方在2013年5月10日未办理成产权过户手续，潘燕未将现金27万元支付给许金凤。综上，许金凤以潘燕未按时付款为由要求解除《合同》以及要求潘燕支付逾期付款利息损失和解约违约金的反诉请求，法院难以支持。 三、关于潘燕的本诉请求 潘燕主张是许金凤拒不配合在过户材料上签字，致使双方未办理成过户手续，许金凤对此予以否认，潘燕未提供书面证据对其主张予以证明，故对潘燕的主张，法院难以采信。 现潘燕与许金凤均无证据证明2013年5月10日未办理成产权过户手续归责于对方。 潘燕与许金凤于2013年2月2日签订《合同》是双方当事人真实意思表示，为维持合同的稳定性，双方理应继续履行。本案在审理过程中，潘燕明确表示愿意支付剩余房款145万元。故对潘燕要求判令许金凤协助其办理系争房屋过户手续以及交房的诉讼请求，法院依法予以支持，潘燕同时支付给许金凤房屋余款145万元。 原审法院审理后于二○一三年十二月二十三日作出判决：一、被告许金凤在本判决生效之日起十日内协助原告潘燕办理系争房屋房屋产权过户登记至原告潘燕名下的相关手续。同时，原告潘燕支付给被告许金凤房款人民币1,430,000元；二、被告许金凤在本判决生效之日起十日内将系争房屋房屋交付给原告潘燕。同时，原告潘燕支付给被告许金凤房款人民币20,000元；三、驳回反诉原告许金凤的全部反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币23,440元，减半收取计人民币11,720元，财产保全费人民币5,000元，上述共计人民币16,720元，由被告许金凤负担。反诉案件受理费人民币3,933元，由反诉原告许金凤负担。 判决后，许金凤不服，上诉于本院，诉称：潘燕应于双方约定的过户日期即2013年5月10日之前将贷款的差额部分补足给上诉人，然至今上诉人仍然未收到该差额部分，潘燕逾期付款已经超过三十日，上诉人可以行使合同的解除权。2013年5月10日当日双方未能过户之后，上诉人向被上诉人三次寄送催款通知，均被潘燕拒收，潘燕至今未付房款达到总房款的70%，过户条件未成就，潘燕构成恶意违约，应当解除双方的房屋买卖合同，并由潘燕承担《合同》解除的违约责任。原审对交房的判决也超出了被上诉人的诉请。故请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审反诉诉请。 被上诉人潘燕辩称：被上诉人按期支付了前三期房款，银行贷款也于2013年5月10日前获批，贷款不足的差额部分也已经准备充分，并在过户当日带到了交易中心，被上诉人不存在逾期付款的行为，是上诉人不配合办理过户导致系争房屋买卖不能进行，故上诉人应该配合被上诉人继续履行《合同》即配合办理过户、交房等义务。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为：本案的争议焦点在于上诉人许金凤与被上诉人潘燕签订的《合同》是否应予解除。对此，许金凤认为，因为潘燕逾期付款超过三十日，双方签订的房屋买卖合同应予解除。本院认为，潘燕共余145万元房款尚未支付，但其已经通过银行获批的贷款116万元只要待双方办理产权过户手续之后即可以发放至许金凤账户之中。由于双方对2013年5月10日当日过户不成的原因均未提供相应的证据予以证明，而该116万元的贷款需双方办理完过户手续即可发放，故该116万元的贷款不应认定为逾期支付。关于尾款2万元，根据双方约定以及交易习惯，应理解为上诉人交房当日支付，不存在上诉人陈述的逾期付款的情形。关于贷款不足的差额27万元，根据双方《合同》约定，应于办理转让申请过户手续前即2013年5月10日前补足给许金凤，但潘燕未能于该日前补足给许金凤，故该笔房款的支付存在逾期。原审认为该笔款项应于过户当日支付，与合同相悖，故没有依据，本院予以纠正。至于许金凤称潘燕逾期付款构成根本违约的说法，潘燕称准备于过户当日支付该笔差额，并就过户当日具有支付27万元的能力提供了证据证明，且双方均不能证明对方对过户不成负有责任，并根据双方提供的通知对方的函件，表明双方确实就过户与付款问题产生了争议，另考虑到《合同》履行的程度、潘燕履行付款义务的能力与意愿以及双方之后产生的纠纷等情况，对上诉人提出的被上诉人逾期付款构成恶意违约并以此解除《合同》的诉讼请求，本院不予支持。然27万元的差额确实应于2013年5月10日前支付，潘燕应当承担由此产生的逾期付款违约金。《合同》对逾期付款违约金标准的约定并不违反法律规定，对《合同》的双方具有约束力，双方理应按约履行，即以本金27万元计算，按日万分之五的标准，自2013年5月10日起算至实际付款之日止。在二审庭审结束之后，许金凤提出潘燕存在限购情形的意见，却未能提供相应证据证明潘燕确系限购对象或获得过房产交易中心出具的不予办理交易、过户通知等说明，双方纠纷的产生也亦非因限购政策而起，另根据法院调查和当事人提供的证据，均无法证明《合同》目的因此无法实现，故对于许金凤的上述意见，本院难以采纳。由于《合同》未能顺利履行的责任无法归于一方，也没有证据证明双方存在明显违约的故意，因此本院本着公平合理的原则，对本案纠纷产生的诉讼费用、保全费用等确定由双方各半承担。上诉人许金凤的其余上诉诉请，与事实不符，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下： 一、维持上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第20254号民事判决第一、二项； 二、撤销上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第20254号民事判决第三项； 三、潘燕应在本判决生效之日起十日内支付许金凤逾期付款违约金，以人民币27万元为本金，按日万分之五计算，自2013年5月10日起算至实际付款之日止。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件保全费人民币5,000元，由许金凤、潘燕各半承担。 一审本诉案件受理费人民币11,720元，一审反诉案件受理费人民币3,933元；上诉案件受理费人民币27,373元，均由许金凤、潘燕各半承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 王 盈 二○一四年三月十九日 书 记 员 周 益 |
