|
（2014）沪一中民二(民)终字第608号 上诉人（原审原告）张琴。 上诉人（原审原告）季璐。 被上诉人（原审被告）许惠弟。 委托代理人孙波。 上诉人张琴、季璐因共有物分割纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民一(民)初字第6950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月26日受理后依法组成合议庭，于2014年3月11日公开开庭进行了审理，上诉人张琴、季璐，被上诉人许惠弟及其委托代理人孙波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，张琴与季璐系母女关系，张琴与许惠弟原系朋友关系。2001年10月31日，季璐、许惠弟作为买方（乙方）与上海华宝房地产发展公司作为卖方（甲方）签订《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋建筑面积101.04平方米，总房价款237,440元，2001年10月31日支付全部房款的30%，计71,440元，其余用贷款方式支付。张琴原记载于该合同乙方一栏中，并在末页乙方本人签署下方签名，后被划去。2001年5月26日，上海华宝房地产发展公司开具金额为30,000元的发票一张，购买人记载为许惠弟与张琴，同年10月29日，该公司开具金额为41,440元的发票一张，购买人记载为许惠弟、张琴与季璐，同年12月25日，该公司开具166,000元的发票一张，购买人记载为许惠弟，该笔款项由许惠弟向上海银行申请办理了公积金与商业性组合个人住房抵押贷款。系争房屋产权登记为季璐、许惠弟共同共有。 2008年1月8日，许惠弟办理提前还款手续，归还上海银行公积金贷款45,812.69元、商业性贷款22,529.38元，当日，上海银行出具个人贷款结清证明。 2009年4月10日，张琴与许惠弟签订《协议书》一份，载明“今由许惠弟同志与张琴女儿季璐同志，于2001年10月购买系争房屋计101.04平方米，属共同产权房。待今后房屋出售后，所得款项人民币大家一人一半，即各50%，特立此据。”2010年10月22日，许惠弟又出具《承诺书》一份，载明：“今承诺七宝房子出售后，本人只拿陆拾壹万捌仟元正（￥618,000）扣除欠条壹拾万捌仟元正，实拿伍拾壹万整（￥510,000元）。” 另查明，2009年5月14日，许惠弟向张琴出具《欠条》一张，载明：“今欠张琴同志人民币壹拾万捌仟元正。” 2013年4月，张琴、季璐诉至原审法院，请求判令许惠弟履行对系争房屋的分割约定，协助办理产权变更手续，将产权变更至张琴、季璐名下，张琴、季璐共同支付许惠弟房款51万元。许惠弟辩称，不同意张琴、季璐的诉讼请求。 审理中，许惠弟表示对于其与张琴间的108,000元债权债务，同意在本案中一并处理。 诉讼中，根据许惠弟的申请，法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋进行评估，系争房屋于2013年8月19日的估价时点的房地产总价为2,280,000元，折合建筑面积单价22,565元/平方米，于2010年10月22日的估价时点的房地产总价为1,460,000元，折合建筑面积单价14,450元/平方米。许惠弟支付评估费10,660元。 原审认为，本案系争房屋为季璐与许惠弟共同共有，现季璐要求分割，许惠弟亦表示同意，故对双方分割共有房屋的意见，法院予以确认。本案争议的焦点在于系争房屋如何分割。张琴、季璐认为理应按照许惠弟出具的承诺书进行分割，即由张琴、季璐支付其房屋折价款61.8万元（并扣除借款10.8万元）。对此，法院认为，首先，2009年4月10日，张琴、许惠弟出具的《协议书》中已明确载明：许惠弟与季璐于2001年10月购买系争房屋房屋属共同产权房，待今后房屋出售后，所得款项一人一半，即各50%。可见，当时对于系争房屋的份额双方已达成一致意见，即各50%。之后，2010年10月22日许惠弟出具《承诺书》一份，承诺七宝房子出售后，其只拿61.8万元；根据评估报告所确定的2010年10月22日系争房屋的价值为146万元，许惠弟在《承诺书》中确认的金额与评估报告所确认的当时系争房屋总价值的一半所差无几。因此，结合《协议书》与《承诺书》来看，许惠弟仍具有享有系争房屋产权50%份额的意思表示。其次，许惠弟希望尽快处理系争房屋产权事宜，亦为尽早获得房款，故作出待房屋出售后只拿61.8万元的承诺。然系争房屋至今尚未出售，而近年，房地产价值又受市场调控的影响，有了巨大的增值，若再按照《承诺书》的金额履行，亦有失公允。因此，对于张琴、季璐的主张，法院不予认可。 对于系争房屋，许惠弟辩称应按出资比例即其出资74%，张琴、季璐出资26%来分割，对此，法院认为，系争房屋的首付款发票载明由张琴、季璐及许惠弟三人支付，系争房屋的住房贷款系以许惠弟名义办理，因此归还贷款、提前还贷均需汇入许惠弟账户内归还，许惠弟除提供了贷款账户的资金明细外并未提供其他证据证明其还款情况，许惠弟的现有证据并不能证明其对系争房屋出资的多寡。因此许惠弟的此项辩称，法院不予认可。 综上，对系争房屋应按照季璐、许惠弟各50%的份额予以等分。虽张琴、季璐及许惠弟三人均主张取得房屋产权，但考虑到在双方协商处理系争房屋的过程中，许惠弟在《承诺书》已表明其希望获得房款的意思表示，因此系争房屋由张琴、季璐取得为宜，许惠弟取得系争房屋总价50%的折价款，即1,140,000元。季璐认为系争房屋实际由其母亲张琴出资，其母亲应为系争房屋的实际所有权人，其自愿与张琴共同共有系争房屋产权之意见，于法无悖，为减轻当事人讼累，法院予以准许，故系争房屋可由张琴与季璐共同共有。张琴、季璐及许惠弟三人一致同意对于许惠弟欠张琴的108,000元借款在本案中一并处理，法院亦予准许。 原审法院审理后于二〇一四年一月十七日作出判决：一、坐落于系争房屋房屋之产权归原告张琴、季璐共同共有；二、原告张琴、季璐于本判决生效之日起三十日内共同支付被告许惠弟房屋折价款1,032,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,900元、评估费10,660元,合计19,560元，由原告张琴、季璐共同负担9,780元，被告许惠弟负担9,780元。 判决后，张琴、季璐不服，上诉至本院称:一、《承诺书》上的61.8万元许惠弟不是以房价的一半来写的，因为当时双方约定好挂牌180万元，且之后的一个星期双方还一起到七宝的银发房屋中介公司挂牌180万元出售，原审庭审时许惠弟也承认在2012年5月172万元成交的房价其愿意兑现承诺拿61.8万元,因此其对系争房屋所占据的份额根本没有50%。二、评估报告中的2010年10月22日《承诺书》时点的评估价明显偏低，2013年8月19日法院委托评估时点的评估价又明显过高，评估还没有考虑房屋折旧，也与市场实际价值不符。三、原审庭审时季璐表示其在购买系争房屋时也出过资，季璐也占有出资所享有的份额，因此两上诉人应当享有系争房屋三分之二的产权份额。请求二审在查清事实后依法改判由上诉人支付被上诉人房屋折价款80万元。 被上诉人许惠弟辩称：一、2009年4月10日张琴与许惠弟签订的《协议书》明确产权共同共有，出售房屋所得款项一人一半。但张琴未及时出售房屋，2010年许惠弟又要求对方出售房屋而写了《承诺书》，约定了出售房屋后按照预估的价格得到一半的价款。二、2010年10月系争房屋的房价不可能是180万元，上诉人的上诉状也认可当时的房价为156万元，因此许惠弟应当得到房屋一半的折价款。请求二审依法维持原判。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，鉴于系争房屋产权登记为上诉人季璐与被上诉人许惠弟共同共有，且从现有证据看许惠弟对系争房屋的出资超出房价款的50％，同时2009年4月10日上诉人季璐的母亲即本案另一上诉人张琴与被上诉人许惠弟签订的《协议书》明确待今后房屋出售后所得款项一人一半，至此，表明双方对许惠弟应得房产一半价款是确认一致的。而尽管2010年10月22日许惠弟在《承诺书》中载明的“今承诺七宝房子出售后，本人只拿61.8万元（应扣除欠条的10.8万元）,实拿51万元”并未明确系一半价款,但该约定与经评估的当时的市场价的一半相差不大,且关键是由于张琴一方的原因,致系争房屋未及时出售,因此对于升值部分，显然不应由张琴、季璐一方享有。综上,上诉人张琴、季璐再要求按许惠弟当时承诺的价格支付或其所称的许惠弟对系争房屋产权不应享有一半份额的抗辩意见，与本案事实不符，本院难以采信。上诉人张琴、季璐的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审认定本案事实清楚，所作判决正确，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币8,900元，由上诉人张琴、季璐负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年三月十九日 书 记 员 周 益 |
