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（2013）沪一中民二(民)终字第3577号 上诉人（原审被告）刘展。 上诉人（原审被告）施美英。 上列两上诉人之共同委托代理人顾朝君。 被上诉人（原审原告）上海吉家房地产经纪事务所。 法定代表人楚克东。 委托代理人王怀龙。 委托代理人吴胜开。 原审被告王晶晶。 上诉人刘展、施美英因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第36814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人刘展、施美英的委托代理人顾朝君，被上诉人上海吉家房地产经纪事务所（以下简称吉家事务所）的法定代表人楚克东、委托代理人王怀龙与吴胜开到庭参加诉讼。原审被告王晶晶经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，刘展、施美英、王晶晶系系争房屋的产权人。2013年9月14日，刘展在吉家事务所提供的《承诺书》上签字，该《承诺书》的内容为：“本人已得到所有产权人的同意，并且所有产权人委托本人代为与买方签署居间协议，代为收取买方支付的定金，如由于产权人原因，不愿意再履行本人代为与买方签署居间协议，那么所产生的一切法律后果由本人独自承担。”同日，吉家事务所与刘展、施美英及案外人何某（买方）就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，买卖双方另签订了《房屋买卖合同》，约定刘展、施美英、王晶晶以175万元（人民币，下同）的价款将系争房屋出售给何某，上述协议及合同中王晶晶的签字均由刘展代签。在《房地产买卖居间协议》中约定：本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效的，该签署人应向吉家事务所支付居间服务补偿金，数额为总房价款的2%。吉家事务所认可该居间服务补偿金的性质是违约金。刘展、施美英于当天出具《定金收据》确认收到何某5万元定金。同月15日，吉家事务所、刘展、王晶晶与何某就系争房屋有关付款问题进行了商议，但未达成新的协议。同月16日，王晶晶委托律师向吉家事务所及何某发出律师函，函中声明居间合同、房屋买卖合同非其本人意愿，也非本人签字确认，合同不成立，并称刘展将退回意向金。现刘展、施美英、王晶晶已将系争房屋出售给他人，何某与刘展、施美英、王晶晶的定金纠纷已在另案处理中。 现吉家事务所因刘展、施美英、王晶晶未支付上述居间服务补偿金，故诉至原审法院，要求判令：刘展、施美英、王晶晶支付吉家事务所居间服务补偿金35,000元。 原审认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案刘展、施美英、王晶晶均系系争房屋的产权人，吉家事务所作为专业房屋中介机构，在明知王晶晶未到场且未提供有效委托书的情况下，让刘展独自签写《承诺书》并在相关居间协议及买卖合同上代王晶晶签字，故法院认定吉家事务所提供的居间服务存在一定的瑕疵。当然，刘展、施美英作为完全民事行为能力人，其应当承担由此产生的法律后果。基于吉家事务所提供居间服务存在一定瑕疵，而现刘展、施美英、王晶晶也对居间服务补偿金（即违约金）数额抗辩过高，故法院根据本案实际情况并结合公平合理原则酌情予以调整，酌定由刘展、施美英支付吉家事务所居间服务补偿金10,000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下：一、被告刘展、施美英于判决生效之日起十日内支付原告上海吉家房地产经纪事务所居间服务补偿金10,000元；二、驳回上海吉家房地产经纪事务所的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元，减半收取计337.50元，由上海吉家房地产经纪事务所负担241.50元、刘展、施美英负担96元。 判决后，刘展、施美英不服，上诉至本院称，其与被上诉人吉家事务所签订《房地产买卖居间协议》、与买方何某签订《房屋买卖合同》后，因该房屋的产权人之一王晶晶事前不知情，故王晶晶在获悉后于次日向吉家事务所、买方何某提出异议、发出律师函，表示买卖不成立并愿意退回意向金，但吉家事务所、何某不同意。吉家事务所作为专业的房屋中介机构，在明知系争房屋产权人之一王晶晶未到场且未提供有效委托书的情况下，鼓动刘展独自签订《承诺书》，代王晶晶在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》上签字，吉家事务所存在重大过错。由于《承诺书》是在吉家事务所诱导下产生，故而无效。系争房屋买卖居间并未成功，吉家事务所无权收取服务补偿金。故请求撤销原审判决，改判为驳回吉家事务所的原审诉讼请求。 被上诉人吉家事务所辩称，其不同意刘展、施美英的上诉请求，其在提供系争房屋买卖的居间服务过程中不存在过错。上诉人刘展与原审被告王晶晶为夫妻关系，在签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》时，刘展曾与王晶晶通过电话，故王晶晶对《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》的签订知情，上述协议有效，现上诉人刘展、施美英不履行协议存在过错，其实两上诉人为将系争房屋卖高价而悔约。故请求驳回上诉，维持原判。 原审被告王晶晶未到庭答辩。 本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。 本院另查明，原审庭审中何某作为证人出庭作证称，在签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》时，刘展与王晶晶通过电话，刘展问了产权证和拆迁证等情况。刘展对此表示其与王晶晶通过电话，但没有说过房产证的事情，王晶晶知道刘展要卖房屋，但王晶晶不知道刘展在中介里签协议。 本院认为，本案的争议焦点有二：一为《房地产买卖居间协议》是否有效；二为上诉人刘展、施美英是否有义务向吉家事务所支付居间服务补偿金。 关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，刘展与王晶晶为夫妻关系，刘展在签署《承诺书》后代王晶晶在《房地产买卖居间协议》上签字，并且刘展在签订《房地产买卖居间协议》期间与王晶晶通过电话，其一系列行为使得吉家事务所、何某有理由相信王晶晶愿意出卖系争房屋。刘展关于王晶晶对系争房屋的买卖事前不知情的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。刘展在《房地产买卖居间协议》上代王晶晶签字的行为有效，该协议符合法律规定，相关当事人均应恪守履行。 关于争议焦点二，本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，吉家事务所促成上诉人刘展、施美英与何某签订《房地产买卖居间协议》属于居间成功，其有权取得相应的报酬。但吉家事务所作为专业的房屋中介机构，明知系争房屋为刘展、施美英、王晶晶三人共有，在主观上未查实王晶晶售房意愿以及委托代理情况的前提下，让刘展在《承诺书》上签字后代王晶晶在《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》上签字，使本案交易客观上产生法律风险，故其提供的居间服务存在一定瑕疵。并且，因王晶晶以其对系争房屋买卖不知情为由导致《房屋买卖合同》未能实际履行，吉家事务所未提供房屋的交易过户等协助服务，故报酬应酌情扣减。原审根据本案的实际情况并结合公平合理原则酌定刘展、施美英支付吉家事务所居间服务补偿金10,000元并无不妥，应予维持。上诉人刘展、施美英的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币50元，由上诉人刘展、施美英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶振军 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 王 盈 二○一四年三月十二日 书 记 员 周 益 |
