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（2014）沪二中民二(民)终字第388号 上诉人(原审原告)上海房屋置换股份有限公司。 法定代表人李敏。 委托代理人陈鸣飞，上海章宏律师事务所律师。 委托代理人章桢，上海章宏律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)张弢。 被上诉人(原审被告)魏晶。 上诉人上海房屋置换股份有限公司(以下简称上房公司)因居间合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2013)静民一(民)初字第3085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明：张弢、魏晶系夫妻关系。2012年11月1日，经上房公司居间介绍，张弢、魏晶与案外人狄某某签订了《房地产买卖(居间)协议》，约定，张弢、魏晶购买狄某某所有的坐落于上海市静安区新闸路XXX弄XXX号XXX室的房屋，房屋转让款为人民币(以下币种均为人民币)1,750,000元；本协议生效后，买卖双方确认中介方居间成功，双方应按其与中介方的约定支付佣金，并由中介方继续办理后续过户手续。同日，魏晶在《委托承购/承租物业(暨看房确认书)》上签字，内容为：张弢、魏晶经上房公司推荐并陪同带看本市新闸路XXX弄XXX号XXX室房屋，承诺，上述物业经上房公司居间并签署买卖合同的，本人按房屋实际交易价格的1%支付佣金。同日，张弢在《佣金确认书》上签字，确认本市新闸路XXX弄XXX号XXX室的房屋成交价格为1,750,000元，佣金金额为17,500元，并承诺在签订《上海市房地产买卖合同》之时，按上述约定的金额向上房公司支付佣金。 2012年11月3日，张弢、魏晶及儿子张淳巍与狄某某签订网上备案的《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房屋转让款为1,750,000元；双方在2012年11月25日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，狄某某于2013年2月1日前腾出房屋并通知张弢、魏晶进行验收交接。该份合同的补充条款还约定，买卖双方签署本合同后，即视为上房公司居间成功，在买卖合同履行过程中，若买卖双方协商解除或终止合同，或者由于买卖双方中的任何一方违约导致合同解除或终止的，不影响上房公司收取居间服务报酬。之后，由于狄某某不愿意继续履行《上海市房地产买卖合同》，张弢、魏晶、张淳巍向原审法院提起诉讼，要求解除与狄某某签订的《上海市房地产买卖合同》，狄某某退还已支付的购房款、支付合同约定的违约金、赔偿金。原审法院于2013年2月1日作出(2013)静民三(民)初字第4号民事判决，张弢、魏晶、张淳巍与狄某某签订的《上海市房地产买卖合同》解除；狄某某返还购房款530,000元，支付违约金40,000元。判决后,双方未上诉。 原审法院另查明：狄某某于2013年2月向原审法院提起诉讼，要求上房公司返还已付佣金17,500元，原审法院经审理后，于2013年4月24日作出(2013)静民三(民)初字第116号民事判决，上房公司返还狄某某佣金5,000元。判决后，狄某某不服，上诉于上海市第二中级人民法院。二审法院经审理后，判决，驳回上诉，维持原判。 现因张弢、魏晶未付居间费，上房公司诉至原审法院，请求判令：张弢、魏晶支付上房公司佣金17,500元。 原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同以促成委托人与第三人订立有效合同为目的，居间人只有在居间成功的前提下得以请求委托人支付报酬。因此，根据房地产买卖的特点，房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、交付验收、水电煤费用结算等后续服务。与之相对应，买卖双方支付的居间服务费自然也包含了前述各项服务的费用。本案中，由于案外人狄某某违约导致房屋买卖合同解除，居间合同的目的不能实现，上房公司无法再提供后续服务。现上房公司以其居间义务已经完成为由，要求全额收取张弢、魏晶佣金，有违自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，不予采信。考虑到张弢、魏晶的房屋买卖最终未能实现，上房公司仍有部分居间义务未履行等因素，原审法院酌情调整上房公司收取的佣金金额，可由张弢、魏晶减半支付。张弢、魏晶辩称上房公司业务员同意房屋未完成过户免收佣金，对此张弢、魏晶未提供相应证据予以佐证，且上房公司予以否认，故不予采信。 原审法院审理后，作出判决如下：被告张弢、魏晶应于本判决生效之日起十日内支付原告上海房屋置换股份有限公司佣金8,500元。 上诉人上房公司不服原审判决，向本院提起上诉称：上房公司已促成张弢、魏晶与案外人狄某某签订了《房地产买卖(居间)协议》，且案外人支付了合同约定的首付款，该买卖合同已经成立并生效。张弢、魏晶亦签订了《佣金确认书》，确认房屋已由上房公司居间成功，并承诺在《上海市房地产买卖合同》签订时支付佣金17,500元。后虽因案外人狄某某怠于履行房屋买卖合同，致买卖合同被法院判决解除，但并不影响上房公司按约向张弢、魏晶主张全额佣金，原审法院酌情调整佣金金额，缺乏依据。故请求二审法院撤销原判，改判张弢、魏晶支付上房公司佣金17500元。 被上诉人张弢、魏晶共同书面辩称：因案外人狄某某违约，张弢、魏晶与狄某某已解除了房屋买卖合同，无需再支付佣金；张弢、魏晶与上房公司签订《委托承购/承租物业(暨看房确认书)》前与上房公司业务员约定，在办理房屋过户之日支付佣金，过户未完成不需支付佣金，上房公司业务员对此表示同意，现房屋买卖交易并未完成，张弢、魏晶不应支付佣金；在张弢、魏晶起诉狄某某时，再次与上房公司确认过户未完成无需支付佣金也得到上房公司的同意，因此，张弢、魏晶在该案诉讼中未申报案外人给张弢、魏晶造成的佣金损失。故不同意上房公司的上诉请求。 本院经审理查明：原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，由于案外人狄某某违约导致其与张弢方的房屋买卖合同经法院诉讼判决解除，亦使得本案所涉的上房公司与张弢方的居间合同目的不能实现，上房公司无法再提供后续服务。原审法院关于居间合同的法律特性、所涉权利义务等已作充分阐述，本院在此不再赘述。根据居间合同不能履行的原因、房地产居间服务的所涉内容以及相关生效判决对违约方狄某某所承担的佣金亦予以酌情调整等情况，原审法院在本案中酌情确定张弢、魏晶支付上房公司佣金8,500元，并无不妥。上房公司上诉以居间合同已成立，买卖合同的不能履行并非其所致为由，要求全额收取佣金，因上房公司现实际履行的部分居间义务与整个买卖合同正常履行完毕的居间义务确有所不同，故本院对上房公司的该上诉请求，不予支持。 综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海房屋置换股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张 松 审 判 员 顾继红 审 判 员 虞恒龄 二○一四年三月七日 书 记 员 赵晓明 |
