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（2014）沪二中民二(民)终字第383号 上诉人(原审被告)陈抒泽。 委托代理人万年年。 被上诉人(原审原告)上海国广房地产经营有限公司。 法定代表人冯建雄。 委托代理人孙骏。 委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。 上诉人陈抒泽因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2013)闸民三(民)初字第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2010年11月19日，上海国广房地产经营有限公司(以下简称国广公司，甲方)与陈抒泽(乙方)签订《上海市商品房预售合同》约定，陈抒泽向国广公司购买系争房屋，房屋总价暂定为人民币(以下币种均为人民币)2,977,009元；陈抒泽于2010年11月19日签约当日支付首付款897,009元，第二期房款2,080,000元于2011年1月18日前支付。陈抒泽若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向国广公司支付违约金，违约金自应付款期限第二天起算至实际付款之日止，逾期超过60天后，国广公司有权按照补充条款第七条追究陈抒泽责任。合同补充条款第五条第1款第3项载明，陈抒泽应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素。不论任何原因致使国广公司未能按约定的期限收到陈抒泽本拟通过银行贷款支付的款项的，陈抒泽有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则国广公司有权根据补充条款第七条之相关规定追究陈抒泽的违约责任。补充条款第七条约定，陈抒泽以银行按揭贷款方式支付房款的，以贷款到达国广公司指定账户之日为付款日。陈抒泽逾期付款累计超逾六十日，国广公司选择继续履行合同的，则自第六十一日起至陈抒泽实际付款日为止的连续期间，陈抒泽须按日向国广公司支付逾期应付款的千分之一的违约金。除此以外，双方还约定了其他合同权利义务。 合同签订后，陈抒泽按约向国广公司支付房款共计977,009元。2011年3月25日，陈抒泽通过银行贷款的2,000,000元房款打入国广公司账户。 2011年3月16日，陈抒泽书写情况说明表明陈抒泽按开发商要求提供了贷款的所有相关手续，银行也承诺在春节前放款。但时至今日，银行贷款未能到达，故请求房产公司代为与银行交涉，尽早放款。该份说明上有销售人员李艳、夏青的签名。 2011年12月27日，国广公司向陈抒泽寄送《慧芝湖花园(三期)交付通知书》，通知其办理收楼手续并携带滞纳金33,600元。 2012年3月18日，在办理交房手续时，国广公司向陈抒泽出具《慧芝湖花园三期房屋交付流转单》，其中“已结清开发商各项费用收款人签章”栏载明“该客户购房款已全部付清，但违约金尚未支付”；“备注”栏陈抒泽代理人手书“该房由开发商委托交通银行办理贷款，购房人已按银行要求在规定期限内提交了全部手续，但交通银行未能发放贷款后由开发商和交行共同协商转到建行贷款，受额度限制，放款较慢，与购房人无关，购房人不同意支付滞纳金。” 原审审理中，国广公司提供2011年1月14日的通知书，旨在证明此时陈抒泽尚有部分资料未交至贷款银行。根据合同补充条款第五条的约定，陈抒泽遭遇银行延迟放款的情况，应自行解决资金问题。交房通知书所载滞纳金33,600元是如果交房时陈抒泽就能支付滞纳金的优惠价，但因陈抒泽当时没有支付，所以国广公司现按合同约定全额主张违约金。 陈抒泽则表示，国广公司提供的2011年1月14日通知书所载内容不属实。而且根据国广公司提供的邮寄凭证反映，该通知书交寄的时间是2011年1月19日。此时，陈抒泽的贷款已经通过审批。国广公司所述补充条款不适用于陈抒泽，因为陈抒泽的按揭贷款不是自行办理的，是通过国广公司引进的银行办理的。预售合同是格式合同，合同主文以正常字体印制，并不涉及违约责任。国广公司将写有违约责任的补充条款列在合同附件中，且采用非正常的小号字体。陈抒泽认为合同约定前后矛盾、无法解释时，应当作出不利于格式合同提供者的解释，即补充条款中关于违约责任的约定无效。其次，国广公司在交房时没有向陈抒泽主张滞纳金，也没有在面积差额款中予以扣除，表明国广公司不再主张违约金，双方账务已经结清。再次，陈抒泽于2011年3月16日书写情况说明表明拒绝承担违约责任，故诉讼时效期间应从该日起算，陈抒泽首次收到法院通知的时间是2013年9月29日，国广公司起诉已经超过两年的诉讼时效。 原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。国广公司、陈抒泽签订的《上海市商品房预售合同》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人应当恪守履行。根据预售合同的约定，陈抒泽应于2011年1月18日前支付第二笔房款2,080,000元，否则应承担逾期付款的违约责任。现陈抒泽迟至2011年3月25日方才支付余款2,000,000元，国广公司据此要求陈抒泽支付相应的违约金，理由正当，可予支持。预售合同第七条明确约定了逾期付款的违约责任，对于逾期超过60天付款的违约责任记载于补充条款中。前后合同条款约定明确，对于条款的理解并不会产生争议，也不存在法律所规定的格式合同条款无效的情形，故陈抒泽主张补充条款中关于违约责任的约定无效的观点，难以认同。陈抒泽虽以贷款银行系国广公司指定、己方对银行贷款逾期发放并无过错为由进行抗辩，但根据合同相对性原则及违约责任所采的无过错责任原则，陈抒泽该项抗辩理由缺乏法律依据，难以采纳。国广公司按约向陈抒泽交付房屋是国广公司应当履行的合同义务，陈抒泽顺利收房、国广公司在交房时未与陈抒泽结算违约金，均不代表国广公司放弃追究陈抒泽的违约责任，陈抒泽以此对抗国广公司的请求，于法无据，亦难以支持。尽管如此，在构成违约的基础上，尚需分析违约金数额的合理性，而判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，国广公司主张的违约金数额确实过高，酌情予以调整。关于诉讼时效，应从逾期支付之日，即2011年1月19日开始起算。2011年12月27日，国广公司向陈抒泽发送交房通知书并向陈抒泽主张违约金，构成诉讼时效的中断，故国广公司本次起诉并未超过诉讼时效。综上，判决如下：陈抒泽应于判决生效之日起十日内给付上海国广房地产经营有限公司逾期付款违约金16,500元。 上诉人陈抒泽不服原审判决，向本院提起上诉称，国广公司提供的购房格式合同，在附件中加入了银行不能放款时，由购房人自筹资金的字样，用欺骗的方式诱使购房人签订了不是出于购房人本意的违约条款。陈抒泽根据国广公司的安排向银行工作人员递交了贷款申请材料，因银行银根紧缩的原因，导致贷款未能及时到位，并非陈抒泽的责任。国广公司于2012年7月17日签发的《慧芝湖花园车位交付流转单》上，国广公司确认陈抒泽“财务结清”。陈抒泽请求撤销原审判决，改判驳回国广公司的原审诉请。 被上诉人国广公司辩称，合同合法有效，不存在欺骗。陈抒泽未按约付款，构成违约，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》第七条及补充条款中约定了买房人逾期付款的违约责任，不存在法律所规定的格式合同条款无效的情形。陈抒泽上诉认为国广公司提供格式合同，欺骗其签订的主张，依据不足，本院难以支持。陈抒泽未能按约支付房款，构成违约。陈抒泽称因银行银根紧缩导致放款迟缓，即便如其所言，亦不能免除其违约责任。原审法院根据案情酌情调整了违约金的数额，尚属合理，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币212.5元，由上诉人陈抒泽承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾继红 审 判 员 虞恒龄 审 判 员 张 松 二○一四年三月六日 书 记 员 王 磊 |
