|
（2014）沪二中民二(民)终字第385号 上诉人(原审被告)沈海云。 被上诉人(原审原告)盛玉华。 上诉人沈海云因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2013)普民四(民)初字第2381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海市常德路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人为盛玉华及案外人王某某。经上海恋家房地产经纪事务所居间，盛玉华与沈海云于2013年3月31日签订房屋租赁合同，合同约定盛玉华将上述房屋出租给沈海云使用，租期5年，自2013年5月8日起至2018年5月7日，月租金为人民币(以下币种均为人民币)3,500元，租金每三个月付一次，房屋租赁保证金3,500元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线等费用由沈海云承担。物业管理费由盛玉华承担。双方于租赁合同中约定：乙方(沈海云)在租赁期内，未经甲方(盛玉华)的书面同意，不得将承租的房屋部分或全部转租给第三方或与第三方互换房屋使用。因乙方违约致使合同提前终止，乙方须及时将房屋及甲方提供的设施如数归还，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃。乙方严重违约致使合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，沈海云按约支付房屋保证金3,500元，租金已付至2013年11月8日。 盛玉华诉至法院，请求判令：1、解除盛玉华、沈海云于2013年3月31日签订的房屋租赁合同；2、沈海云搬离系争房屋，结清水电煤等费用后将房屋返还盛玉华；3、支付违约金3,500元；4、支付占用房屋期间的房屋使用费，自2013年11月9日至房屋实际返还之日，按照每月3,500元计；本案诉讼费由沈海云承担。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。沈海云未经盛玉华同意擅自转租的行为违反了合同约定，故对盛玉华要求解除租赁合同并要求沈海云交还系争房屋的诉讼请求予以支持。解除合同之日以沈海云确定收到诉状副本之日为宜。合同约定了由于沈海云原因致使合同解除，沈海云无权请求返还保证金，故保证金不予退还。盛玉华主张违约金无合同约定，难以支持。合同解除后，沈海云于交还系争房屋前应按约向盛玉华支付房屋使用费，房屋使用费标准参照双方租赁合同约定的租金金额。关于租赁期间发生的水费、电费、煤气费、通讯费、有线电视费等公用事业费用，应由沈海云结清。关于沈海云提出补偿装修款的问题，因双方对于合同解除后装修是否补偿未作约定，考虑到沈海云对系争房屋确实进行了装修，且地板、墙面等盛玉华可以继续利用，为避免当事人讼累，对装修补偿一节在本案中一并处理，数额由根据本案实际情况酌定。综上，判决如下：一、盛玉华与沈海云于2013年3月31日签订的关于上海市常德路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同于2013年10月9日解除；二、沈海云应于判决生效之日起十日内将上海市常德路XXX弄XXX号XXX室房屋返还于盛玉华；三、沈海云应于返还上海市常德路XXX弄XXX号XXX室房屋之日结清上述房屋使用期间发生的水费、电费、煤气费、通讯费、有线电视费等费用(以相关部门出具的结算单据为准)；四、沈海云应于判决生效之日起十日内给付盛玉华房屋使用费(自2013年10月10起，至沈海云实际交还房屋之日止，房屋使用费标准按每月3,500元计算，沈海云按每月3,500元的标准已支付至2013年11月8日的租金可予以扣除)；五、盛玉华应自沈海云结清所有费用后并交还房屋当日补偿沈海云装修损失2,000元。 上诉人沈海云不服原审判决，向本院提起上诉称，盛玉华同意其转租，况且次承租人已经搬走。沈海云请求二审撤销原审判决，改判盛玉华返还一个月的押金、两个月的房租，并承担装修费用。 被上诉人盛玉华辩称，沈海云违反合同约定，擅自转租，构成违约，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。 本院认为，沈海云称盛玉华同意其转租，但是未能提供充分证据予以证明，本院对此难以采信。沈海云未经盛玉华同意将房屋转租，违反了双方《上海市房屋租赁合同》的约定，盛玉华据此请求解除合同，符合法律规定。原审法院判决双方合同解除，沈海云返还房屋并无不当，本院予以维持。因沈海云的过错导致合同解除，依据合同约定沈海云无权请求返还保证金。沈海云未将房屋交还，原审判决沈海云支付占用期间的房屋使用费并无不妥，本院予以维持。沈海云上诉请求退还租金、保证金，并要求盛玉华承担房屋装修费，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人沈海云承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 顾继红 审 判 员 虞恒龄 审 判 员 张 松 二○一四年三月十二日 书 记 员 王 磊 |
