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（2014）沪二中民二(民)终字第462号 上诉人(原审被告)上海立裕餐饮有限公司。 法定代表人张晋瑜。 委托代理人王跃龙，上海市润和律师事务所律师。 委托代理人沈力，上海市润和律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)上海冠东房地产开发中心。 法定代表人章雷。 委托代理人周海霞，上海智众律师事务所律师。 上诉人上海立裕餐饮有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2014)虹民三(民)初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人上海立裕餐饮有限公司的委托代理人王跃龙、沈力，被上诉人上海冠东房地产开发中心的委托代理人周海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，上海冠东房地产开发中心系荣欣大厦开发商和物业管理单位，上海立裕餐饮有限公司系业主。2007年4月至7月间，上海立裕餐饮有限公司先后购买了荣欣大厦二楼、三楼共计3,838.41平方米建筑面积的商业用房(位于大厦裙楼，含本案321室房屋，建筑面积196.31平方米)经营餐饮业。 2010年8月5日，上海冠东房地产开发中心与上海立裕餐饮有限公司签订《物业管理费收费协议》，确认上海立裕餐饮有限公司于2007年4月起在荣欣大厦装修、营业，双方约定：1、上海冠东房地产开发中心应根据上海市商铺物业管理的有关规定和荣欣大厦的实际情况，对上海立裕餐饮有限公司提供相关的物业服务和计划额度的水、电能源动力，同时对超计划额度的能源费用另行向上海立裕餐饮有限公司收取。上海立裕餐饮有限公司承诺服从上海冠东房地产开发中心下属的荣欣大厦物业管理处实施统一的物业管理和对上海立裕餐饮有限公司的能源动力计划额度安排，并按时支付上述能源费用(上海市水电能源部门规定的超计划额度使用的水、电等费用亦按时支付)，如超过一个月未能付清水电费，上海冠东房地产开发中心有权停水、停电(按上海市电力部门的权限)；2、上海冠东房地产开发中心向物价局、房地局申报价格为人民币(以下币种均为人民币)0.60元/日/平方米(商铺)，按上述价格向上海立裕餐饮有限公司收取物业费，并从第三年起每年上浮10%；3、物业费一季度一付，于每季度的第一个月的10日前付清(当期7、8、9月份的物业费在本协议签订之日结清)，如不能按时付清，按每日5%收取违约金；4、因上海立裕餐饮有限公司经营的是餐厅，必须对自己楼面每天进行消防自检、自查，必须做到万无一失，消除消防隐患，如发生消防事故后果由上海立裕餐饮有限公司负担。 同日，双方又签订了《物业管理费收费补充协议》，约定：1、考虑到上海立裕餐饮有限公司购买的面积较大，上海冠东房地产开发中心同意给予上海立裕餐饮有限公司优惠待遇，按0.51元/日/平方米收取物业费，并免除上海立裕餐饮有限公司2007年4月至8月的物业费；2、物业费一季度一付，于每季度的第一个月的10日前付清(当期7、8、9月份的物业费在本协议签订之日结清)，如不能按时付清，按每日5%收取违约金，同时上海冠东房地产开发中心有权取消对上海立裕餐饮有限公司物业费的优惠待遇；3、上海立裕餐饮有限公司必须在本协议签订之日起7日内支付拖欠物业费的50%，2010年9月底支付30%，2010年11月底付清余款，如有任何一期未能准时付清的，上海冠东房地产开发中心有权取消优惠待遇；4、本协议是物业管理费收费协议的不可分割的组成部分，具有同样的法律效力。 2010年8月至2011年12月期间，上海冠东房地产开发中心开出2007年9月至2011年12月的物业费发票总金额为3,076,379.40元。(17套房屋的物业费发票总额)。2010年8月至2012年1月期间，上海立裕餐饮有限公司共计支付2007年9月至2011年12月物业费3,076,379.40元(17套房屋的物业费总额)。 上海冠东房地产开发中心曾于2010年12月28日向上海立裕餐饮有限公司发出《关于物业管理费补缴的函》，告知上海立裕餐饮有限公司支付的物业费与协议约定的金额不符，所交金额与上海冠东房地产开发中心开出的发票存在巨大差异，要求上海立裕餐饮有限公司立即补足所欠物业费。2012年1月起，上海立裕餐饮有限公司以双方约定的物业费收费标准过高且上海冠东房地产开发中心未提供相应的物业服务为由拒付物业费。2012年2月15日，上海冠东房地产开发中心向上海立裕餐饮有限公司发出《催讨物业管理费的函》，告知因上海立裕餐饮有限公司未按照协议约定支付物业费，其将按照当时物业管理收费协议维护权利，要求上海立裕餐饮有限公司收函后立即支付所欠物业费和滞纳金，但上海立裕餐饮有限公司仍未支付。 嗣后，上海冠东房地产开发中心向上海市虹口区人民法院提起诉讼，在17件案件中分别就上述17套房屋要求上海立裕餐饮有限公司支付至2013年3月为止其欠付的物业费及相应违约金。上述案件审理中，上海立裕餐饮有限公司曾辩称2011年10月上海立裕餐饮有限公司领导层更换后，发现上海冠东房地产开发中心实际没有提供相应的物业服务，相关服务均是上海立裕餐饮有限公司自行聘请人员完成的，故上海冠东房地产开发中心无权要求按照协议约定的收费标准收取物业费，应降低收取。双方约定的收费标准远高于相关部门规定的6元/月/平方米，荣欣大厦网上售楼广告登载物业费收费标准也仅为1.5元/月/平方米，现上海立裕餐饮有限公司同意按照3.30元/月/平方米支付2012年1月以后的物业费，最多不超过0.35元/日/平方米。经审理，法院认为上海冠东房地产开发中心与上海立裕餐饮有限公司签订的《物业管理费收费协议》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应依约履行，鉴于双方的协议不存在可变更情形，上海立裕餐饮有限公司要求调整收费标准，不予支持，并认为2012年1月以后的物业费，上海立裕餐饮有限公司应按0.60元/日/平方米(自第三年起每年上浮10%，即自2012年8月起按0.66元/日/平方米)支付。2013年6月25日，法院就17件案件分别判决上海立裕餐饮有限公司按照0.60元/日/平方米的标准支付2012年1月至2012年7月期间的物业费，按照0.66元/日/平方米的标准支付2012年8月至2013年3月期间的物业费；上海立裕餐饮有限公司按照中国人民银行发布的同期六个月至一年期的贷款利率分段计息支付拖欠物业费的相应违约金至2013年2月28日止。 原审判决后，上海冠东房地产开发中心与上海立裕餐饮有限公司双方均提出上诉，后均申请撤回上诉，本院于2013年10月12日作出准许双方撤回上诉，按原审法院判决执行的裁定。现因上海立裕餐饮有限公司未支付2013年4月至2013年12月期间的物业费，故上海冠东房地产开发中心起诉至原审法院，诉请上海立裕餐饮有限公司支付上海市四川北路XXX号321室房屋2013年4月至2013年12月期间的物业费37,043.70元；上海立裕餐饮有限公司支付拖欠上述物业费的违约金，按中国人民银行发布的同期贷款利率分段计息支付，自2013年4月11日起计算至判决生效之日止。 原审审理中，根据上海冠东房地产开发中心的申请，法院就上海冠东房地产开发中心与上海立裕餐饮有限公司物业服务合同纠纷17案依法裁定：1、查封财产保全担保人罗尤绮名下的上海市天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋；2、冻结上海立裕餐饮有限公司名下的银行存款736,644.62元，或查封、扣押其相等价值的其他财产。 原审法院认为，上海冠东房地产开发中心与上海立裕餐饮有限公司物业服务关系存续期间，上海立裕餐饮有限公司理应按约支付相应物业费，现上海立裕餐饮有限公司欠付2013年4月至2013年12月期间的物业费，上海冠东房地产开发中心要求上海立裕餐饮有限公司支付，于法有据，应予支持。关于物业费标准，根据生效判决的认定，2012年1月以后的物业费，上海立裕餐饮有限公司应按0.60元/日/平方米支付，自第三年起每年上浮10%，即自2012年8月起按0.66元/日/平方米支付。结合相关协议的约定，上海立裕餐饮有限公司应按0.66元/日/平方米的标准支付2013年4月至7月期间的物业费，自2013年8月起物业费上浮10%，故上海立裕餐饮有限公司应按0.726元/日/平方米的标准支付2013年8月至2013年12月期间的物业费，上海冠东房地产开发中心主张按照0.73元/日/平方米的标准计算2013年8月至2013年12月期间的物业费，法院不予采纳。上海立裕餐饮有限公司认为约定的物业费服务标准过高，显失公平，要求变更，因《物业管理费收费协议》已经过生效判决认定依法成立有效，不存在可变更情形，上海立裕餐饮有限公司的上述辩称意见也已经生效判决被认定不予采信，现无新的事实和理由，对本案中上海立裕餐饮有限公司的该辩称意见，法院不予采信。 现上海立裕餐饮有限公司未按约定的时间支付物业费，应承担相应违约责任，上海冠东房地产开发中心自行将双方约定的违约金标准调低，要求上海立裕餐饮有限公司按照中国人民银行发布的同期贷款利率分段计息支付违约金至判决生效之日止，并无不当，应予支持。如上海立裕餐饮有限公司在判决生效之日前支付相应物业费的，则相应违约金应计算至上海立裕餐饮有限公司实际支付之日止。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决，一、上海立裕餐饮有限公司应于判决生效之日起15日内向上海冠东房地产开发中心支付上海市四川北路XXX号321室房屋2013年4月至2013年12月的物业服务费36,925.91元；二、上海立裕餐饮有限公司应于判决生效之日起15日内向上海冠东房地产开发中心拖欠上述物业费的违约金，按中国人民银行发布的同期六个月至一年期的贷款利率计息支付，2013年4月至6月的物业服务费11,660.82元，自2013年4月11日起计息至判决生效之日止；2013年7月至9月的物业服务费12,438.20元，自2013年7月11日起计息至判决生效之日止；2013年10月至12月的物业服务费12,826.89元，自2013年10月11日起计息至判决生效之日止(如上海立裕餐饮有限公司在判决生效之日前支付相应物业费的，则相应违约金应计算至实际支付之日止)。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审法院判决后，上诉人上海立裕餐饮有限公司不服，向本院提起上诉称，上诉人的公司股东结构在2011年发生了变化，新股东在承接公司时《物业管理费收费协议》已经存在。被上诉人的法定代表人章雷曾经担任上诉人的总经理，可能损害上诉人的利益。该协议约定的物业管理费标准过高，显失公平。协议约定每年按照10%上浮物业费不符合物业服务的特点。上诉人请求二审法院将本案发回重审或者改判按照每平方米每天0.35元的标准计算物业管理费。 被上诉人上海冠东房地产开发中心辩称，双方签订协议的时候上诉人的负责人并非章雷，双方约定的物业管理费标准是经过充分协商一致的产物。在本栋大楼4至5层经营的餐饮企业的物业费是0.70元每平方米每天，第三年起也是每年递增10%。目前不论是参照本栋楼还是周边的物业，上诉人缴纳的物业费用并不存在过高现象，不需要通过诉讼进行调整。上诉人应当支付拖欠的物业费。原审法院的判决正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主应根据约定交纳物业服务费用。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 上诉人与被上诉人之间存在物业服务关系，双方所签订的《物业管理费收费协议》系当事人真实意思表示，内容无违法之处，对合同当事人具有法律约束力。现上诉人诉称该协议约定的物业收费标准过高、显失公平，但在本案审理期间未有充分证据予以证明。被上诉人提供了物业服务，履行了主要的管理义务。上诉人实际获取并享受了物业服务所带来的便利，亦应根据约定的标准向被上诉人支付物业服务费。故原审法院判令上诉人按约支付拖欠的物业服务费并承担相应的违约责任并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币723.14元，由上诉人上海立裕餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙 斌 代理审判员 卞晓勇 代理审判员 邬 梅 二○一四年三月十日 书 记 员 蔡晓俊 |
