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（2014）沪二中民二(民)终字第199号 上诉人(原审原告)祖东锋。 委托代理人汪继华，上海福一律师事务所律师。 上诉人(原审被告)许家培。 上诉人祖东锋、上诉人许家培因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2013)嘉民三(民)初字第980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年2月25日许家培出具一份《委托书》，全权委托案外人阎洪以不低于人民币捌拾万元(以下币种均为人民币)的价格代为办理上海市嘉定区江桥镇恒嘉花园XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售等相关一切事宜，包括办理系争房屋的提前还款、注销抵押登记，代为签订系争房屋的买卖合同、领取房地产转让价款、办理该房屋的产权交易过户、登记等手续。委托期限自2013年3月7日起至2014年3月6日止。该《委托书》经上海市宝山公证处公证。之前，许家培于2013年2月7日出具了一份跟上述委托书内容相同的《委托书》，全权委托案外人张驾宇以不抵于捌拾万元的价格出售系争房屋，该《委托书》也经上海市宝山公证处公证。2013年3月31日，阎洪代许家培与祖东锋签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定将系争房屋转让给祖东锋，转让价款为80万元。祖东锋于2013年4月20日之前支付许家培首付款37万元(包含已支付定金1万元)，另通过银行贷款支付许家培房款40万元，由银行直接放款至许家培指定账户。双方进行交房验收当日祖东锋支付尾款3万元。许家培于2013年6月30日前腾出房屋交付祖东锋。 合同签订后，祖东锋已于2013年3月24日支付阎洪定金1万元，同年3月31日祖东锋又付给阎洪房款4万元，均由阎洪出具收据。2013年5月8日，祖东锋通过银行汇款297,000元给阎洪，同年4月16日，汇给许家培个人银行卡33,000元。同年6月，祖东锋与交通银行股份有限公司上海嘉定支行签订个人房产抵押贷款合同，向该行贷款40万元，当月28日，该行将贷款40万元汇入阎洪卡内。至此，祖东锋共给付许家培房款78万元。 2013年6月5日，祖东锋取得系争房屋的房地产权证。同年7月30日，祖东锋发函要求许家培交付系争房屋，未果。2013年9月，祖东锋遂诉至原审法院，请求判令：一、许家培交付系争房屋并办理水、电、煤、有线电视、电话等过户手续；二、姜春萍立即搬出嘉定区江桥镇恒嘉花园XXX号XXX室；三、许家培、姜春萍补偿2013年6月30日至房屋交付之日的经济损失(房租按每月2,500元计算)；四、许家培、姜春萍补偿祖东锋因交涉房屋所产生的全部费用2,000元。 原审法院另查明：2013年2月7日，许家培又与案外人潘某签订一份《房地产借款抵押合同》，约定由许家培用系争房屋作抵押，向案外人潘某借款30万元整，抵押期限为2013年2月7日至2013年4月6日。 系争房屋现由许家培独自居住。2013年11月10日，祖东锋与案外人朱某某签订一份租赁合同，约定由祖东锋向朱某某承租位于上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号XXX室房屋，租期自2013年11月10日至2014年11月9日，租金每月950元。 审理中，祖东锋变更诉讼请求为：一、判令许家培履行交付系争房屋的义务；二、判令许家培补偿自2013年6月30日至交房前的逾期交房损失每月2,500元。同时祖东锋撤回对姜春萍的起诉，原审法院依法裁定予以准许。许家培辩称，当时只想贷款，并无真实的卖房意思，出具委托书时头脑思维混乱，事后知道委托他人售房的后果。要求确认该房屋买卖合同无效，祖东锋赔偿许家培经济损失8,000元。 原审法院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。许家培为获资金出具委托书，委托阎洪全权处理出售系争房屋的所有事宜，该委托书又经过公证处公证，许家培对委托阎洪出售系争房屋应该是明知的。阎洪持委托书与祖东锋签订《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，因此该合同合法有效。合同签订后，祖东锋支付了大部分房款，该房款由阎洪代许家培收取，祖东锋现已取得系争房屋的房地产权证，除留有尾款2万元未支付及房屋未交付外，祖东锋与许家培买卖合同中约定的主要内容已履行完毕。许家培应对阎洪在代理权限内实施的民事法律行为承担民事责任。故祖东锋现要求许家培交付系争房屋的诉讼请求应予支持。由于许家培至今未交付系争房屋，对祖东锋主张的2013年6月30日起至交房前的逾期交房损失，可予支持，损失金额可参照祖东锋的租房费用，酌情确定为每月1,000元，直至许家培实际交房时止。对许家培提出的当时只想贷款并无出售房屋的真实意思，出具委托书时头脑思维混乱及要求祖东锋赔偿损失8,000元的辩称意见，许家培作为具有完全民事行为能力的成年人，对出具委托书委托他人出售系争房屋的行为应该承担相应的法律责任，其主张的损失8,000元无证据证明，另许家培表示祖东锋与案外人串通一节亦无证据证明，故对许家培的上述辩称意见不予采信。祖东锋表示在许家培交付房屋后，可将余款2万元一并给付许家培，故本案中作一并处理。据此，原审法院判决：一、许家培应于判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区江桥镇恒嘉花园XXX号XXX室房屋内迁出，并将该房屋交付祖东锋；二、许家培应于判决生效后十日内给付祖东锋逾期交房损失(该损失自2013年7月1日起，以每月人民币1,000元计，至许家培实际交房时止)；三、祖东锋应于判决生效后十日内在许家培交付房屋后将房屋余款人民币2万元给付许家培。 原审法院判决后，上诉人祖东锋不服，向本院提出上诉称：原审法院判令许家培每月付的1,000元金额不足以弥补祖东锋的损失，应以系争房屋出租市场价2,500元为依据，确定许家培每月应付的金额。请求本院撤销原判第二项，改判支持其诉讼请求。 上诉人许家培亦不服，仍以原审时的辩称理由上诉至本院。请求本院撤销原判，改判驳回祖东锋的诉讼请求。 经审理查明，原审法院判决已查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，阎洪持经过公证的委托书代许家培与祖东锋签订《上海市房地产买卖合同》，不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，许家培、祖东锋均应恪守。合同签订后，祖东锋按约履行了付款义务，许家培应履行交房义务。现许家培至今未交付系争房屋，显属不当。祖东锋诉请许家培履行交房义务，并承担相应逾期交房损失，依法有据，可予支持。原审法院参照祖东锋的租房费用，酌确许家培每月支付祖东锋1,000元，直至许家培实际交房时止，并无不妥。祖东锋上诉称应判令许家培每月支付2,500元，本院不予支持。许家培具有完全民事行为能力，应对出具委托书的行为承担责任。许家培上诉称出具委托书时头脑思维混乱，其并无出售房屋的意思，依据不足，本院不予采信。综上。上诉人祖东锋、上诉人许家培的上诉请求，于法无据，本院均不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人祖东锋、上诉人许家培各半负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 马忆蔺 代理审判员 陈 俊 二○一四年三月五日 书 记 员 黄 慧 |
