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（2014）沪二中民二(民)终字第206号 上诉人(原审原告)刘福钧。 委托代理人马海燕，上海市申房律师事务所律师。 委托代理人白青昕，上海市申房律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)葛成林。 上诉人刘福钧因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第2458号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：刘福钧为本市同心路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2013年10月5日，刘福钧通过上海中汉房地产经纪事务所(以下简称中汉事务所)居间介绍与葛成林签订一份《房屋租赁合同》，约定，刘福钧将系争房屋出租给葛成林，建筑面积58.1平方米，租赁用途为居住，每月租金为人民币(以下币种均为人民币)2,200元；刘福钧于2013年10月5日前向葛成林交付房屋，租赁期限自2013年10月16日起至2023年10月15日止；刘福钧交付该房屋时，葛成林应向刘福钧支付房屋租赁保证金，保证金为1个月租金2,200元；未经刘福钧同意，葛成林不得将承租的房屋转租；租赁期间，非本合同规定的情况，双方如有特殊情况，需提前终止合同的，必须提前一个月通知对方并征得对方同意后，方可办理退房手续；如无特殊情况，必须住满租约期，如无故违约则向对方支付违约金2,200元；若刘福钧违约，除退还葛成林押金外，还须支付给葛成林上述金额的违约金，反之，若葛成林违约，则刘福钧有权不退还押金。合同补充条款约定：租赁期限内前四年租金不变，从第五年开始月租金为2,400元整，葛成林需对此房装修，一般情况租赁期内刘福钧不得收回此房，葛成林负责对此房的设备维修及保养，租赁期满后葛成林的装修设备(空调、淋浴等)均无偿留给刘福钧。 合同签订后当日，刘福钧将系争房屋交付葛成林，葛成林支付刘福钧6个月租金13,200元、押金2,200元及2013年10月5日至2013年10月15日的租金损失350元。之后，刘福钧向葛成林提出解除合同，遭葛成林拒绝。刘福钧在未经葛成林同意的情况下，将合同约定的“租赁期限自2013年10月16日起至2023年10月15日止”改为“租赁期限自2013年10月16日起至2017年10月15日止”，并将合同约定的“从第五年开始月租金为人民币2,400元整”划除。现葛成林已对系争房屋进行装修并居住使用。 刘福钧认为：签订合同过程中，葛成林作为中汉事务所的负责人，利用职务上的优势给刘福钧设圈套，葛成林声称双方约定的租金是市场行情，且租赁时间越长对刘福钧越有利，刘福钧在不了解市场行情的情况下与葛成林签订了合同。合同签订后当日下午，刘福钧即向葛成林提出解除合同，但遭到葛成林拒绝。目前租赁房屋的租金市场价为每月2,600元，如房屋由承租方装修使用四年后由刘福钧收回，租金将达到每月3,500元至4,000元。由于刘福钧系在葛成林的诱导下签订合同，对合同内容产生重大误解，且租赁合同约定的租金明显低于市场价，租赁期限过长，合同显失公平。据此，刘福钧向原审法院提起诉讼，要求撤销其与葛成林就上海市同心路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》。 原审中，葛成林辩称：双方约定的租金完全符合市场价，且刘福钧表示要将房屋出租给长期租赁的客户，以保证其租金收益。因此，双方所签租赁合同是双方真实意思表示，不存在重大误解，合同内容也未显失公平，应为合法有效。葛成林已对租赁房屋进行装修并居住使用。综上，不同意刘福钧的诉讼请求。 原审法院审理后认为：依法成立的合同，受法律保护。关于刘福钧诉称葛成林利用职务上的优势诱导其签订合同，使其对合同内容产生重大误解，租赁合同约定的租金明显低于市场价，租赁期限过长，合同显失公平的意见，因刘福钧作为具有完全民事行为能力的成年人，在签订合同前完全可以就系争房屋的租金市场行情向周边房产中介或通过其他途径咨询了解，即使葛成林为房产中介的负责人，也不影响刘福钧对租金市场行情作出准确判断，故刘福钧称葛成林利用职务上的优势诱导其签订合同，使其对合同内容产生重大误解，缺乏依据，不予采信。且刘福钧、葛成林之间系长期租赁关系，租赁房屋也由葛成林出资装修，即使双方约定的租金略低于市场价，亦属合情合理。即使按刘福钧所称目前租赁房屋的租金市场价为每月2,600元，其与葛成林约定的租金也不构成双方权利义务的严重失衡。关于租赁期限，刘福钧在出租房屋前应对房屋的使用有合理预见及充分考量，刘福钧同意将系争房屋出租给葛成林使用10年，是刘福钧根据自身需要作出的决定。因此，刘福钧、葛成林签订的房屋租赁合同并非因刘福钧重大误解订立，也不构成显失公平，该合同系双方真实意思表示，合法有效。现刘福钧要求撤销租赁合同，缺乏依据，依法不予支持。据此，原审法院依法判决对刘福钧要求撤销其与葛成林就上海市同心路XXX弄XXX号XXX室签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求不予支持。 原审判决后，上诉人刘福钧不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，判决有失公正。中汉事务所是上诉人咨询的第一家中介公司，上诉人之前并不了解市场行情，且只同意将房屋租赁4年，葛成林声称“2,200元的租金是市场行情，租赁时间越长对出租人越有利，第五年后的租金上涨到2,400元也是根据行规来操作的”，致使上诉人产生了重大误解，签订了租赁合同。合同签订后，上诉人通过咨询其他中介才得知，系争房屋目前的月租金最低在2,400-2,600元之间，且由承租方负责装修，4年后装修的所有设备无偿留给出租方，第五年如需续租，则租金起码在3,500元，行规也没有什么租赁时间越长就越好的说法，故上诉人在签订合同时对租赁市场行情及期限都存在重大误解，且合同中约定的租金过低、期限过长，造成双方权利义务严重失衡，显失公平。上诉人在签订合同的当天下午就向被上诉人提出解除合同并愿意支付违约金，此后几天内也多次口头或书面告知被上诉人先不要装修，并及时向法院起诉，但被上诉人拒绝进行协商，立即进行装修并入住，有违常理，说明被上诉人通过本次租赁所能取得的利益是巨大的，如果存在装修损失也应当由被上诉人自行承担。综上，刘福钧请求本院撤销原审判决，改判支持其原审诉请。 被上诉人葛成林辩称：不同意上诉人的上诉请求。被上诉人租赁系争房屋是为了女儿上幼儿园及小学，上诉人表示愿意长期租赁，双方遂约定了10年的租赁期限，被上诉人从未说过租赁时间越长越好是行规等类似的话。系争房屋是毛坯房，约定的租金并不过分低于市场价，被上诉人需对房屋进行装修，租赁期满后装修物归出租人所有，且从第五年起租金上涨到2,400元，合同内容并非显失公平。上诉人在签订合同之前咨询过其他中介，签订合同时对合同条款仔细阅读，并进行了修改，合同的签订是双方协商一致的结果，不存在重大误解。合同中明确约定被上诉人需对房屋进行装修，故被上诉人的装修行为并不违反合同的约定，现被上诉人已装修完毕并实际入住了系争房屋。综上，被上诉人认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院审理中，上诉人表示：其曾经发送了三份通知要求被上诉人未经允许不得装修，但被上诉人不予理睬，故被上诉人应自行承担装修损失。被上诉人则表示：其只收到了上诉人寄送的挂号信，未见到其他通知，且收到挂号信时装修已经开始；其对房屋进行装修是有合同约定的，上诉人无权要求其停止。 审理中，上诉人还表示：系争房屋在本次租赁之前也是租赁给他人使用，已经有好多年了；上次租赁的租金为2,000元，一开始是通过中介出租的，租约到期后就没有再续订合同，双方按照租金每年增加200元自动履行。 本院经审理查明，原审法院判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案的《房屋租赁合同》是刘福钧与葛成林在自愿、协商一致的前提下签订，其内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。刘福钧主张其在签订合同前不了解市场行情，在葛成林的诱导下签订了合同，构成重大误解，但并未提供相应证据予以证明。并且，根据刘福钧的自述，系争房屋在本次出租前亦是通过中介长期租赁给他人使用，每年租金有小幅上涨，可见其对租赁市场行情是有一定了解的，故刘福钧关于该合同是因重大误解而订立的主张缺乏依据，本院难以采信。刘福钧主张合同约定的租金明显低于市场价，租赁期限过长，显失公平，亦未提供相应的事实依据。即使按刘福钧所称目前系争房屋的租金市场价为最低2,400-2,600元，双方在合同中约定的租金也不构成双方权利义务的重大失衡，亦未达到显失公平的程度。综上，上诉人刘福钧的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人刘福钧承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张志煜 代理审判员 陈家旭 代理审判员 马忆蔺 二○一四年三月三日 书 记 员 彭奕佳 |
