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（2014）沪二中民二(民)终字第150号 上诉人(原审原告、反诉被告)杨建平。 被上诉人(原审被告、反诉原告)黄鞍江。 委托代理人陈鹤，上海瀚元律师事务所律师。 上诉人杨建平因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2013)闸民三(民)初字第952号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年，杨建平与黄鞍江签订《承包协议》，约定黄鞍江将面积约为35平方米的上海市闸北区共和新路XXX号辅楼底A-1房屋(即上海市闸北区灵石路XXX号门面房、以下简称系争房屋)承包给杨建平使用。承包期共三年，自2012年8月1日起至2015年7月30日止，房屋交付日期为2012年7月13日。关于“房屋用途”协议中约定：杨建平承诺承包该房作为非机动车销售维修使用，签订协议时杨建平对房屋状况已充分了解，黄鞍江依房屋现状交付给杨建平使用，是否符合杨建平的使用要求由杨建平自行负责，杨建平为使用房屋需办理营业执照等手续由杨建平负责自行办理，并承担所有费用。杨建平另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先向黄鞍江报批，在征得黄鞍江的书面同意，并按规定报经有关部门核准后，方可进行，否则黄鞍江有权要求杨建平恢复房屋原状并赔偿损失。杨建平自起承包日起须在三个月内办妥工商营业执照，否则黄鞍江有权解除协议收回房屋，损失由杨建平自行承担。关于租金及支付方式双方约定：每月承包金为人民币5,000元(以下币种均为人民币)，杨建平须一次性支付保证金5,000元，承包期终止后杨建平黄鞍江双方互清帐后由黄鞍江无息全额退还杨建平。如杨建平逾期支付承包金及水、电、燃气、通讯、物业管理等费用，杨建平同意用保证金直接由黄鞍江划扣抵偿，并在15日内补足该保证金金额。承包金先付后用，按季付租，杨建平应于2012年8月15日前支付首次承包金，以后每三个月的15日前为下期承包金付款期限，若逾期支付承包金及水、电、燃气、通讯、物业管理等应付费用，每逾期一天，按所欠费用总额的4‰支付滞纳金，逾期30日以上的，黄鞍江有权解除协议，所有损失由杨建平承担。关于杨建平的违约责任双方约定：在承包期内杨建平有下列行为之一的，黄鞍江有权解除本协议，收回房屋，由此造成黄鞍江的损失杨建平应予以赔偿：……(4)杨建平在承包起始日后三个月内未办理工商营业执照的……(7)拖欠承包金、水、电、燃气、通讯、物业管理等费用累计1个月以上的。关于黄鞍江的违约责任双方约定：黄鞍江未按约定的时间交付房屋，每逾期一天按月承包金的4‰向杨建平支付违约金……在承包期限内黄鞍江擅自解除协议提前收回房屋的，黄鞍江应按当年月承包金的3倍向杨建平支付违约金，若违约金不足抵付杨建平损失的还应负责赔偿。协议签订后，杨建平依约向黄鞍江支付了2012年8月-11月三个月的房屋租金15,000元及保证金5,000元。 2012年9月21日，杨建平在黄鞍江制作的《办理工商登记书证材料清单》上签收，该清单中列明的书面材料主要包括：1、载明上海市共和新路XXX号房屋产权登记信息的《上海市房地产权证》；2、1990年4月7日上海市企业管理协会培训楼筹建办(甲方)与上海市宝山区工业供销公司(乙方)签订的《代建协议》，该协议约定甲方在共和新路XXX号建造上海市企业培训楼，在培训楼北侧建造四层辅楼中，划出底层与二层，每层3.6米宽*9米深共6间(底层二层楼梯公用)，由甲方让出建房指标388.8平方米，由甲方替乙方代建房屋，今后房屋产权归乙方所有等内容；3、《区政府第5次常务会议纪要》、《上海市宝山区国有(集体)资产监督管理委员会关于同意宝山区工业供销公司划转至宝恒物流经济发展有限公司后的房产转户的批复》，两份材料中均载明经批准上海市宝山区工业供销公司整体划转至上海宝恒物流经济发展有限公司，原属前者所有的固定资产亦划转至后者名下；4、2010年6月2日上海市企业联合会出具的说明，载明上海市企业管理培训楼北侧建造的四层辅楼中底楼与二层房屋(面积388.8平方米)属于上海市宝山区工业供销公司所有，因历史及政策原因产权未能划归转移；5、上海市企业联合会与上海宝恒物流经济发展有限公司签订的《房产划转确认协议书》，约定闸北区共和新路XXX号上海市企业管理培训楼北侧四层辅楼中的一、二层房屋(建筑面积388.8平方米)的产权挂靠在上海市企业联合会名下，但房屋产权属于上海宝恒物流经济发展有限公司所有，在上海宝恒物流经济发展有限公司未取得独立产权证前，上海市企业联合会应给予上海宝恒物流经济发展有限公司提供该房屋的产证在经营、租赁使用中的方便等内容；6、朱文艳与上海宝恒物流经济发展有限公司签订的《房屋租赁承包协议书》，约定上海宝恒物流经济发展有限公司将上海市闸北区共和新路XXX号上海市企业管理培训楼北侧四层辅楼中的一、二层(建筑面积388.8平方米)提供给朱文艳承包经营，允许朱文艳拥有承包房屋的经营权、管理权、代理出租的权利，承包期为6年，自2011年3月1日至2017年2月28日止，承包租赁费为50,000元/年等内容；7、2010年9月13日朱文艳与上海圣友贸易有限公司(以下简称圣友公司)签订《房屋租赁协议》及补充条款，约定朱文艳将上海市共和新路XXX号北侧副楼之一、二楼沿灵石路街面的房屋及土地使用权及附属场地、设施(面积约300平方米，其中一楼5间、二楼6间)出租给圣友公司，作居住或商业经营使用，租期为5年，自2010年10月1日起至2015年9月30日止，每月租金为15,000元等内容；8、2012年9月9日由上海宝恒物流经济发展有限公司、上海市企业联合会、圣友公司及朱文艳共同出具了《关于房产权属现状及租赁关系的说明》，称1990年因市政建设需要，地处灵石路XXX-XXX号原宝山区工业供销公司门市部，按原拆原建的有关规定被动迁至共和新路XXX号上海市企业管理培训楼北侧四层辅楼中的底层至二层(建筑面积388.8平方米)。该房屋系上海市企业联合会代建，因种种原因未能将宝山区工业供销公司应得的房屋权证分割至其名下。后宝山区工业供销公司经政府批准整体划转给上海宝恒物流经济发展有限公司，后该公司又将房屋交与朱文艳承包经营，朱文艳在承包经营期间内租赁给圣友公司，期间圣友公司又将灵石路底层中的一间(现门牌编号为灵石路XXX号)出租，并开办了非机动车服务部；9、编订(变更)门弄(楼)号牌通知，载明经公安部门核准原上海市共和新路XXX号现分为包括灵石路XXX号(即系争房屋所在地)在内的门牌号。对此，黄鞍江称以上材料均系黄鞍江为协助杨建平办理营业执照而提供，杨建平则表示上述材料确实系黄鞍江在办证过程中陆续提供，但对于其真实性无法确认，且是由黄鞍江及朱文艳的父亲直接递交给上海市工商行政管理局闸北分局大宁工商所，自己并未实际收取。 2012年9月24日，上海市闸北区规划管理监督检查队向大宁路街道市政管理科出具了一份《关于要求协查共和新路XXX号企联大厦破墙开门事宜的回函》，称经本队现场检查并核查相关资料，共和新路XXX号(共和新路转角处)企联大厦区域范围内破墙开门事宜未办理过《中华人民共和国建设工程规划许可证》。后因至今未能就系争房屋办理出工商营业执照，杨建平遂诉至原审法院，请求判令：1、黄鞍江向杨建平退还租金15,000元、押金5,000元；2、黄鞍江赔偿杨建平装修损失32,000元；3、黄鞍江赔偿杨建平经营损失(自2012年8月1日起至判决生效之日止，以每月50,000元的标准计算)；4、黄鞍江赔偿杨建平工人工资损失(自2012年8月1日起至判决生效之日止，以每月5,000元的标准计算)；5、黄鞍江向杨建平支付违约金100,000元。审理中，杨建平将诉请调整为：1、黄鞍江向杨建平退还租金15,000元、押金5,000元；2、黄鞍江赔偿杨建平装修损失32,000元；3、黄鞍江赔偿杨建平经营损失(自2012年8月1日起至判决生效之日止，以每月15,000元的标准计算)。 黄鞍江向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除黄鞍江与杨建平签订的《承包协议》；2、杨建平向黄鞍江返还系争房屋；3、杨建平向黄鞍江支付租金及使用费(自2012年11月2日起至系争房屋实际返还之日止，按每月5,000元的标准计算)；4、杨建平向黄鞍江支付租金及使用费的滞纳金(每逾期一天按所欠租金总额的4‰计算，从每期房租应付之日的第二日开始计算至实际支付之日止)；5、杨建平向黄鞍江支付拖欠的水费381.1元、电费911.08元；6、杨建平向黄鞍江支付水、电费滞纳金(按每逾期一天所欠水电费总额的4‰计算，从每期房租应付之日的第二日开始计算至实际支付之日止)。 原审法院另查明，黄鞍江系圣友公司的法定代表人。系争房屋位于上海市共和新路XXX号房屋北侧辅楼的底层一间，上海市共和新路XXX号房屋的权利人登记为上海市企业联合会，房屋类型为办公楼。 现系争房屋仍由杨建平实际使用，杨建平在使用期间从未支付过水、电费用。对此杨建平称目前房屋主要作仓库使用，偶尔提供临时修理服务。 2013年8月22日，上海启明物业管理有限公司出具《证明》，证明圣友公司租赁其公司房屋期间，水费按单价3.7元/立方米的收费标准全部结清。 圣友公司在得知杨建平与黄鞍江发生的纠纷后，以系争房屋存在瑕疵为由，停止向朱文艳支付租金，目前朱文艳已就此向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，提出与圣友公司解除合同，并要求圣友公司返还房屋、支付欠租等仲裁请求。 关于《承包协议》中约定的上海市闸北区共和新路XXX号(辅楼底A-1)房屋，双方均确认即系上海市灵石路XXX号房屋。 杨建平提供了上海鑫暄广告工程有限公司开具的金额为6,000元的收据，收款事由为“广告牌、灯箱、射灯、雨篷、卷门大修”，以及上海明明房产经纪有限公司共和新路分店就“土木装潢”为收款事由而开具的金额为16,000元的收据，杨建平称其对系争房屋进行了装修，主要项目包括制作木架、隔墙和矮柜，定制安装了雨篷、广告牌、射灯以及休整了卷帘门，共计花费了32,000元，除上述两张收据中显示的金额外，还包括10,000元装修人工费，因装修队是上海明明房产经纪有限公司找来的，故人工费由上海明明房产经纪有限公司收取，未向杨建平开具收据。另外，杨建平表示自己在诉请三中主张的经营损失计算标准，系杨建平就经营利润的下降、工人工资的损失，以及黄鞍江违约应承担的违约赔偿责任综合酌定。 黄鞍江自愿放弃在本案中要求杨建平支付水、电费及相应滞纳金的反诉请求，但保留相应诉权，待杨建平返还房屋后就水、电费用另行据实结算。关于系争房屋的装修残值，杨建平、黄鞍江均同意由法院酌情确定。 原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。杨建平、黄鞍江就系争房屋签订的《承包协议》，系双方真实意思表示，内容于法不悖、合法有效，双方应恪守遵循。本案的争议焦点为：一、《承包协议》是否应予解除。杨建平、黄鞍江之间名为承包经营，实为租赁关系，依《承包协议》约定，杨建平应自起租日起三个月内办理出营业执照，否则黄鞍江有权解除协议收回房屋，而事实上系争房屋至今未能办理出营业执照，且案外人朱文艳已向圣友公司提出解除租赁合同、返还包括系争房屋在内的租赁物业等仲裁请求，双方之间的合同已不具备继续履行的可能性，故在黄鞍江要求解除《承包协议》的情况下，《承包协议》应予解除。争议焦点二：合同解除的责任归属及杨建平损失的赔偿范围。系争房屋因未办理规划审批手续而被认定为“破墙开门”的事实，客观上使得该房屋有别于其他正常房屋，在原审法院就现有证据尚难认定系争房屋未能办理出营业执照的具体原因之情况下，无法排除系争房屋存在的上述瑕疵影响营业执照办理的可能性。《承包协议》中明确约定杨建平对房屋状况已充分了解、对于房屋是否符合使用要求及有关营业执照等手续办理均由杨建平自行负责等内容，作为实际经营者的杨建平理应于签订租赁合同前对房屋性质、状况等进行充分了解，以降低、减小因承租的房屋存在瑕疵导致无法实现租赁目的的商业风险，而事实上杨建平系在办理营业执照的过程中才对上述情况进行了解与核实。而作为房屋出租者的黄鞍江对系争房屋性质、状况是否能够满足承租人的经营活动亦负有一定的提示、注意义务，而黄鞍江显然没有谨慎地履行该义务。故杨建平黄鞍江对合同无法履行的结果均负有一定过错。对于杨建平在系争房屋内进行的装修投入，应由杨建平、黄鞍江根据过错责任进行分担，具体金额由法院根据杨建平举证情况等予以酌情确定。至于杨建平要求黄鞍江赔偿经营损失，因无合同及法律依据，难以支持。争议焦点三：《承包协议》所涉相关费用的结算。合同解除后，黄鞍江应向杨建平返还租赁押金。关于系争房屋租金及使用费，对于杨建平已缴纳的租金15,000元，因合同尚未解除，且系争房屋由杨建平实际占有使用，故杨建平无权要求黄鞍江全额返还，但基于双方均对合同解除负有一定过错，原审法院将对支付标准酌情予以调整，对于调整之后黄鞍江多收的租金，黄鞍江应向杨建平返还。关于之后的租金及使用费。在合同无法履行时杨建平负有及时返还房屋的义务，虽杨建平称自己未在系争房屋内实际经营但事实上杨建平至今仍占用该房，故仍需向黄鞍江支付相应对价，但鉴于双方对合同解除均负有过错，故对于黄鞍江主张租金及使用费滞纳金的请求，难以支持，原审法院亦将根据双方的过错责任酌情调整租金及使用费的支付标准。综上，原审法院判决：一、杨建平与黄鞍江签订的《承包协议》解除；二、杨建平应于判决生效之日起十日内向黄鞍江返还上海市闸北区共和新路XXX号(辅楼底A-1)房屋(即双方共同确认的上海市灵石路XXX号房屋)；三、黄鞍江应于判决生效之日起十日内返还杨建平已付租金7,500元、租赁押金5,000元；四、黄鞍江应于判决生效之日起十日内赔偿杨建平装修损失20,000元；五、杨建平应于判决生效之日起十日内支付黄鞍江租金及房屋使用费(以每月2,500元的标准，自2012年11月2日起计至实际返还房屋之日止)；六、驳回杨建平的其余诉讼请求；七、驳回黄鞍江的其余反诉请求。 原审法院判决后，上诉人杨建平不服，向本院提出上诉称：杨建平承租系争房屋是用于经营非机动车销售、维修和售后服务，但该门面房属于破墙营业，不属于合法经营的门面房，无法办理营业执照，杨建平为此遭受重大损失。请求本院撤销原判，改判支持其本诉请求，驳回黄鞍江的反诉请求。 被上诉人黄鞍江辩称：签订租赁协议前，杨建平已充分了解了系争房屋的状况。合同约定，在房屋租赁期间如遇房屋经行政机关限制其权利或出现因法律法规禁止使用的情况时，协议无条件解除，双方均不承担违约赔偿责任，即便系争房屋经认定属于破墙经营，在工商行政管理部门因政策调整对系争房屋不予准许办理营业执照的情况下，杨建平无权要求黄鞍江赔偿损失。杨建平已经使用至今，应当支付租金和使用费。请求本院驳回上诉，维持原判。 经审理查明，原审法院判决已查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，杨建平与黄鞍江签订的《承包协议》，名为承包关系，实为租赁关系，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。上述协议约定，杨建平应在三个月内办理出营业执照，否则黄鞍江有权解除协议，收回房屋。现杨建平至今未能办出营业执照，且朱文艳已向圣友公司提出解除租赁合同、返还包括系争房屋在内的租赁物业等仲裁请求，双方之间的协议已不具备继续履行的可能性，故双方间的《承包协议》应予解除。 杨建平对系争房屋状况充分了解后，与黄鞍江签订了该协议，并承诺对于系争房屋是否符合使用要求及有关营业执照等手续办理等事宜自行负责，故其对于系争房屋无法正常经营有一定的预见。黄鞍江作为房屋的出租方，亦应对系争房屋是否能够正常经营负有提示义务，而不能简单地将责任全部推给相对方，否则有违公平原则。现协议无法继续履行，杨建平与黄鞍江均负有相应责任。原审法院在确定了损失金额后，根据实际情况酌情确定双方应承担的数额，并无不当。综上，杨建平的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币4,442元，由上诉人杨建平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 珍 代理审判员 马忆蔺 代理审判员 陈 俊 二○一四年三月七日 书 记 员 黄 慧 |
