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（2014）沪二中民(行)终字第5号 上诉人(原审原告)蒋盛华。 法定代理人蒋小平。 委托代理人蒋小迎。 上诉人(原审被告)上海中创静安商业发展有限公司。 法定代表人刘伯香。 委托代理人王秋瑞，上海大邦律师事务所律师。 委托代理人龚力尔，上海大邦律师事务所律师。 上诉人蒋盛华、上海中创静安商业发展有限公司(以下简称中创公司)因房屋拆迁补偿安置纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2012)静民(行)初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭审理了本案。上诉人蒋盛华的法定代理人蒋小平、委托代理人蒋小迎，上诉人中创公司的委托代理人王秋瑞律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定，1993年12月22日，原上海市土地管理局与上海中创静安商业发展总公司(现改制为中创公司)等单位签订《上海市国有土地使用权出让合同》，在本市南京西路XXX号地块进行土地批租改造。经原上海市静安区房产管理局(以下简称静安房管局)批准，自1994年5月1日起由中创公司实施房屋拆迁工作，安置房屋地点为本市梅川、龙柏、龙南等新村。蒋盛华原居住本市陕西北路XXX弄XXX号二楼西厢房，居住面积13.3平方米，属核定的拆迁范围，拆迁公告颁布之日，该房屋内常住户口为蒋盛华1人。在拆迁过程中，因中创公司与蒋盛华不能达成拆迁补偿安置协议，中创公司向静安房管局申请裁决。1994年12月6日，静安房管局作出(94)静房发字第307号裁决，核定安置人口为蒋盛华1人，应安置市区边缘地段新建住宅居住面积8.1平方米，决定安置蒋盛华本市梅川路XXX弄XXX号XXX室(以下简称梅川路房屋)一室一厅，居住面积16.86平方米新建住宅一套。1994年12月20日，中创公司与蒋盛华达成《房屋预购协议书》，内容为：由于乙方(指蒋盛华)确有特殊困难，甲方根据动迁政策分配给乙方的房屋面积及房型寻购房屋。应分房屋居住面积为(空白)平方米，房型为壹室壹厅的现、期房。寻求房源的地区范围为静安区.长宁区(长宁区三字被划去)就近多层新工房。在甲方寻到上述条件的房源，经甲、乙方双方看房认可后，乙方应立即签署安置协议书。同时，甲方即将房屋购下用于乙方安置。若甲方寻不到该地区的房源，甲、乙双方再另作商议。若因乙方拖延，丢失房源购置机会，甲方将不再做此安排。原已签署的安置协议同时作废。乙方现搬梅川路房屋过渡居住，待甲方寻到房源后乙方正式办理安置手续。之后，蒋盛华搬离原处，中创公司亦将梅川路房屋交蒋盛华使用。1995年6月，上海市静安区精神病防治站诊断蒋盛华为精神分裂症。1996年3月28日，蒋盛华之姐蒋小平、蒋小迎出具书函给中创公司，内容为：“我同意胞姐蒋小迎在办理胞弟蒋盛华进房手续时作为其监护人”。同年4月5日，蒋盛华父亲出具书函给中创公司，内容为：“我因年事已高，对于蒋盛华监护人一事，有其大姐蒋小迎担任，我心很是高兴，我因为愿放弃监护人之责，特此具证明为凭。”蒋盛华搬至梅川路房屋过渡后，因认为中创公司一直未按照协议约定履行，遂诉至法院请求判令中创公司履行房屋预购协议，并追究其侵权责任，支付蒋盛华静安区就近新的回搬房屋折价款人民币250万元(以下币种均为人民币)。 原审审理中，蒋盛华表示，其要求中创公司支付250万元的依据是，蒋盛华被拆迁房屋就近建造于1994年左右的多层旧工房市场单价(48,000元/㎡)，加上现房与期房之间每平方米补偿的单价(参照2005年就近回搬房新旧房屋的单价差7,000元/㎡)，共计为每平方米建筑面积55,000元，按建筑面积45平方米计算，合250万元。中创公司则认为，从签订协议的背景来看，实施房屋拆迁之时，该公司可支配的房源分布于静安、普陀和长宁。所以，双方真实的意思，应是在该公司可支配房源范围内，选择相对距离静安区较近的房源，并不等于地处静安区的房源。另，目前上海实际已经没有工房建设，更不可能找到任何新工房，且也无法确定何种房屋才符合双方议定的标准，因此，协议实际无法履行。 原审审理中，经原审法院申请，上海市高级人民法院委托上海信衡房地产估价有限公司对本市万春街XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下简称万春街房屋)以2013年9月时的房地产市场价进行评估。该公司2013年9月29日出具的沪信衡估报字(2013)第F01286号估价报告显示，上述房屋2013年9月27日时的房地产市场价为每平方米建筑面积38,340元。 原审法院认为，中创公司、蒋盛华间系房屋拆迁人与被拆迁人关系，本案的争议主要有：一、《房屋预购协议书》的性质。原审法院认为，该协议实质是双方对房屋拆迁补偿安置中权利义务的约定，并非协商意向。首先，根据协议的约定，蒋盛华以主动搬迁、先行过渡换取较好的补偿安置条件。而中创公司则以提供较优惠的补偿安置条件换取蒋盛华及时搬迁，以使拆迁更顺利的进行。其次，协议是在具体的安置房屋未确定的情况下签订的，通过对拟安置房屋的面积、房型、范围和类型等要素作约定，来确定补偿安置的标准，此种做法在当时也是较普遍的。协议中“若甲方寻不到该地区的房源，甲、乙双方再另作商议”的约定，应是在协议约定的条件下，在合理的时间内继续协商至达成一致。中创公司关于协议只是协商意向的观点显然不符合双方协议的本意，有违诚实信用的原则；二、《房屋预购协议书》的效力。原审法院认为，协议是双方真实意思的表示，也未违反法律和行政法规的禁止性规定，故合法有效。从协议书和裁决书的落款时间来看，应该是裁决在前，双方协议在后。中创公司主张裁决是在协议之后，与证据反映的事实不符，且双方达成协议后，裁决机关也不能再作出裁决。故对中创公司这一主张，不予采信。虽然说，裁决作为行政决定，未经有权机关撤销或变更，其效力不得改变。但在本案中，一是没有证据证明裁决书已向蒋盛华送达，而如果未送达的话，其对蒋盛华是不产生效力的。二是房屋拆迁补偿安置属民事主体间的权利义务，裁决是对平等主体间民事争议作出的处理，故在不违反法律、行政法规禁止性规定的情况下，即使作出裁决后，双方就补偿安置另行达成协议仍然是允许的；三、中创公司是否已履行对蒋盛华的补偿安置义务。根据房屋预购协议，梅川路房屋系该公司提供蒋盛华的过渡用房，证明中创公司对蒋盛华的安置尚未完成。中创公司提供的《房屋交付通知单》，是梅川路房屋的开发单位将房屋交付该公司所用，不能证明已对蒋盛华安置。中创公司于1994年10月给蒋盛华单位的两封信函，反映出双方当时尚未达成补偿安置协议。《住房调配单》注明，此单须经原住房经营管理单位办理退房手续后，再由新配房经营管理单位盖章同意后生效。现《住房调配单》上仅有中创公司在调配单位处盖章，不能证明已办理入住手续。中创公司1995年4月和11月的两封信函，内容虽为要求蒋盛华办理万春街房屋手续，但中创公司没有证据证明此两封信函已送达蒋盛华，故也不能证明是因蒋盛华原因而丢失房源购置机会。中创公司资料清单上标注内容也不能证明已向蒋盛华提供万春街房屋；四、蒋盛华是否超过诉讼时效。原审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。由于双方协议中对中创公司履行义务的最后期限未规定，故诉讼时效的计算应从蒋盛华知道或应当知道中创公司拒绝履行协议之日起算。而本案至蒋盛华法定代理人起诉时止，中创公司并没有明确的拒绝履行协议的意思。蒋盛华亲属1996年3月和4月出具的书函，也只能说明其继续交涉安置未了事宜，不能证明蒋盛华此时已知权利被侵害。蒋盛华提起诉讼时也未超过20年的最长诉讼时效；五、中创公司应如何对蒋盛华进行补偿安置。前述，双方的协议是合法有效的，亦具有履行内容。蒋盛华于协议签订后即按约定履行了搬迁义务，中创公司迟至今日没有履行义务，虽有企业情况发生变化等客观原因，但主要还是在蒋盛华患病后，中创公司未主动与其亲属进行协商。现蒋盛华要求中创公司依约履行义务，应予支持。因中创公司不能提供协议约定的安置房屋，蒋盛华要求中创公司支付安置房屋的折价款可予准许。鉴于协议未明确具体的安置房屋，原审法院酌情参照万春街房屋的市场价计算应给付蒋盛华的安置房屋补偿款。理由是，1、中创公司曾有提供该房屋的意愿；2、该房屋符合协议约定的面积、房型、类型及范围。协议原约定，寻求房源的地区为“静安区.长宁区就近多层新工房”，之后长宁区被划除。从文字表述规范分析，“就近”房源应该就是在静安区范围内。蒋盛华主张应该是在被拆迁房屋就近，没有依据，不予采信。按照上海市房屋建筑类型分类表，“新工房”指中华人民共和国成立后建造的住宅，各有室号及专门出入，有独用或公用的厨房、卫生间、阳台等，包括五十年代建造的二万户新工房亦属此类。蒋盛华主张安置的房源应该是新建的房屋没有事实依据，不予采信。原审法院遂判决：中创公司应于判决生效之日起七日内，给付蒋盛华安置房屋折价款170万元。蒋盛华应在收到上述款项后将梅川路房屋退还中创公司。如中创公司未按判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，蒋盛华、中创公司均不服，上诉于本院。 上诉人蒋盛华上诉称：对万春街房屋作为评估对象没有异议，但中创公司在1995年该房屋竣工时就应安置蒋盛华，现该房房龄已近二十年，原审法院没有按照新建一年后的房屋标准委托评估错误，评估价格中未包括购房税费、手续费，亦显失公平。原审判决错误，请求撤销原审判决，依法改判。 上诉人中创公司上诉称：《房屋预购协议书》约定的内容仅是一种协议意向，且因新工房的不复存在导致根本无法履行，原审法院将该协议视为有具体履行内容的协议，认定事实错误；《房屋预购协议书》签订于1994年，至诉讼前，蒋盛华从未就该协议提出过权利主张，现起诉已经超过诉讼时效，且不存在诉讼时效中止、中断情形；中创公司早在1995年就向蒋盛华提供了万春街房屋，但原审法院对该节事实未予认可，同时却又以该房屋为评估对象作为安置依据，前后矛盾，且1995年中创公司给蒋盛华的通知中明确万春街房屋居住面积18.85平方米，现按照建筑面积44.34平方米评估，亦属认定事实错误；原审中对万春街房屋的评估缺乏事实证据和法律依据，违反评估程序，不能作为判决依据；静安房管局对蒋盛华户曾作出房屋拆迁裁决并送达，《房屋预购协议书》的效力低于行政裁决，双方约定不能改变行政裁决的结果，蒋盛华亦实际入住梅川路房屋多年，中创公司对其已经安置完毕，未侵犯蒋盛华合法权益。原审判决错误，请求撤销原审判决，依法改判驳回蒋盛华的诉讼请求。 本院经审理查明，原审认定的事实清楚，本院予以确认。 二审庭审中，中创公司向本院提供了一份蒋小迎于1996年3月27日写给中创公司的信函，用以证明蒋小迎作为蒋盛华的监护人对中创公司提供万春街房屋的事实是明知的，且当时已同意办理进户手续。蒋小迎在庭审中对该信函的真实性未持异议，但认为是根据中创公司工作人员口述内容书写，实际是一份申请书，而该信函交给中创公司后，该公司就再也未通知过蒋盛华办理相关手续。 本院认为，中创公司与蒋盛华系拆迁人与被拆迁人关系，中创公司对蒋盛华负有房屋拆迁安置补偿义务。虽静安房管局对双方的房屋拆迁安置补偿曾作出过房屋拆迁裁决，但中创公司与蒋盛华此后又另行签订了《房屋预购协议书》。房屋拆迁补偿安置是平等主体之间的民事法律关系，双方当事人有权就相关的权利义务协商处分。该协议系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，应属合法有效，拆迁双方当事人应遵守诚实信用原则，履行各自的义务。现蒋盛华在已经搬离被拆迁房屋，履行了被拆迁人的义务后，主张相关权利，可予支持。经二审查明，中创公司确实曾通知蒋盛华户办理万春街房屋的进户手续，但之后蒋盛华未实际获得该处房屋，万春街房屋最终用于安置他人，其中究竟因何方原因导致蒋盛华未取得万春街房屋，拆迁双方均未能提供充分的证据予以证实。但因中创公司负有安置蒋盛华的义务，万春街房屋亦符合系争《房屋预购协议书》的约定内容，故原审法院以该房屋2013年9月时的房地产市场评估价，结合该房屋现有产权面积确定安置房屋折价款作出判决，并无不当，亦未侵犯蒋盛华的合法权益。关于评估报告的合法性问题，原审法院已经作了充分阐述，本院予以认可，不再赘述。蒋盛华得到安置房屋折价款后，应退出原梅川路过渡房屋。综上，上诉人蒋盛华与中创公司的上诉请求及理由，均缺乏事实证据和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币80元，由上诉人蒋盛华、上诉人上海中创静安商业发展有限公司各负担人民币40元。 本判决为终审判决。 审 判 长 姚倩芸 代理审判员 沈亦平 代理审判员 崔胜东 二○一四年三月十二日 书 记 员 韩 瑱 |
