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（2013）沪二中民二(民)终字第2572号 上诉人(原审被告)上海森深木材经营部。 投资人田金木。 委托代理人许斌。 被上诉人(原审原告)宝山区顾村镇杨木桥村民委员会。 法定代表人王文德。 委托代理人魏梁，上海市新闵律师事务所律师。 上诉人上海森深木材经营部(以下简称森深经营部)因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2013)宝民三(民)初字第1327号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年12月25日公开开庭审理了本案。上诉人森深经营部的委托代理人许斌，被上诉人宝山区顾村镇杨木桥村民委员会(以下简称杨木桥村委会)的委托代理人魏梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2006年前后，森深经营部先向杨木桥村委会承租宝安公路南侧、东陆宅北侧、宝安公路进东陆宅道路西侧地块内(创建西侧、粤海东侧)2.7亩土地并对土地进行填平并搭建房屋等用于经营木材加工及员工居住。2011年10月25日，杨木桥村委会、森深经营部又签订土地租赁协议，约定森深经营部(乙方)向杨木桥村委会(甲方)承租上述土地用于堆放、加工木材；租期半年，自2011年10月1日至2012年3月31日止(如合同到期国家和地方政府未对该土地进行征用和动迁，在同等条件下，优先考虑续约)；租金每年每亩人民币(以下币种均为人民币)4万元，半年租金为54,000元；乙方在租赁合同期内，不得改变土地使用性质，不得搭建违法违章建筑，不得将土地转租他人；在租赁期限内，如遇国家市政建设及地方政府征用和动迁(宝安公路拓宽、老镇改造等)，甲乙双方均应无条件服从，甲方将以书面形式提前一个月告知乙方同时提前终止租赁协议收回土地，甲乙双方均不承担违约责任，甲方不作任何的经济补偿(土地租金按实际使用的时间收取)。如动迁单位对被动迁企业的合法建筑作补偿的，则按照谁投资补偿归谁的原则执行，属于土地的任何补偿归杨木桥村集体所有。森深经营部向杨木桥村委会支付租金至2012年3月止。 2012年3月28日，杨木桥村委会向森深经营部送达告知书，表示杨木桥村委会接顾村镇政府关于宝安公路沿线单位进行综合整治的通知结合老镇改造的整体规划，杨木桥村委会决定不再与森深经营部续签土地租赁协议，要求森深经营部及时做好终止租赁的善后工作并交还土地。 因森深经营部未返还土地，杨木桥村委会遂诉至原审法院，要求森深经营部清腾、恢复原状并返还租赁土地，并按照每月9,000元标准支付2012年4月1日至实际返还土地日止的使用费。 原审中经双方同意，上海东方投资监理有限公司对森深经营部在系争土地上的搭建、添附进行审价。2013年7月26日该单位出具司法鉴定意见书，载明以实地丈量的数据为依据，套用上海市建筑和装饰工程预算定额(2000)及相关计价文件，人工、材料、机械单价根据实际施工月份(2007年12月)按上海市建筑建材业市场管理总站发布的市场信息价计取；场地填平深度现场无法证实，暂按填筑1米深度计算；本工程造价为395,672元，其中隐蔽部分造价为170,626元，现场可见部分造价为225,046元。审价费12,000元，由森深经营部预付。杨木桥村委会认可该审价报告，森深经营部认为该审价报告中估算填平土地的深度应以1.5米计算，以1米计算明显偏低，同意报告中的其他内容。 原审法院认为，农民集体所有的土地不得出租用于非农建设。森深经营部承租系争地块后用于木材加工，显然违反相关法律规定，故土地租赁协议应属无效。杨木桥村委会明知土地性质还出租用于非农建设，显然具有过错，对合同无效的后果应承担主要责任。森深经营部长期租赁农用地开展非农经营，亦有过错，应对合同无效的后果承担次要责任。具体针对本案而言，双方租赁合同无效，森深经营部应当及时返还土地，并按照实际使用期间支付使用费，使用费标准可参照合同约定的标准计算，故杨木桥村委会诉请要求森深经营部搬离并返还土地，按照每月9,000元标准支付2012年4月1日起至返还土地日止的使用费等诉讼请求可予支持。合同无效的主要损失是森深经营部自行搭建的建筑发生的造价损失，根据审价结论，森深经营部的搭建、添附等造价为395,672元，森深经营部认为该金额偏低，但无充分证据证明，法院认为该造价系经专业机构审价得出，较为客观，可予采信。根据前述法院认定的合同无效后果分担方式，再考虑到森深经营部按目前搭建现状返还土地的话，相关固定添附还有一定的利用价值，另外，杨木桥村委会自述该地块将来可能存在整治、动迁的情况，综合上述客观情况，法院酌情确定杨木桥村委会给予森深经营部补偿款30万元。 原审法院审理后作出判决：一、宝山区顾村镇杨木桥村民委员会与上海森深木材经营部就宝安公路南侧、东陆宅北侧、宝安公路进东陆宅道路西侧地块内(创建西侧、粤海东侧)2.7亩土地所签订的土地租赁协议无效；二、上海森深木材经营部于判决生效之日起十五日内搬离并向宝山区顾村镇杨木桥村民委员会返还上述地块；三、上海森深木材经营部于判决生效之日起十五日内按照每月9,000元标准支付宝山区顾村镇杨木桥村民委员会从2012年4月1日至实际返还土地日止的土地使用费；四、宝山区顾村镇杨木桥村民委员会于上海森深木材经营部返还土地后十日内支付上海森深木材经营部补偿款30万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,138元，由宝山区顾村镇杨木桥村民委员会负担797元，上海森深木材经营部负担341元。审价费12,000元，由宝山区顾村镇杨木桥村民委员会负担7,000元，上海森深木材经营部负担5,000元。 森深经营部不服原审法院判决，向本院提起上诉称，当事人双方签订的土地租赁协议无效，但森深经营部在签订租赁协议时，系争土地已用于非农建设，森深经营部并不知道系争土地的性质，故森深经营部对于协议无效没有过错，不应对无效后果承担次要责任。根据审价结论，森深经营部在系争土地上的搭建、添附的造价为395,672元，杨木桥村委会应当全额赔付森深经营部。另外杨木桥村委会始终称系争土地已经被政府部门综合整治，但至今未提供相应证据予以证明。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人杨木桥村委会辩称，双方签订的土地租赁协议应属无效，对此双方均有过错，原审法院对双方责任的认定是恰当的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。 本院认为：杨木桥村委会将农民集体所有的土地擅自出租给森深经营部用于非农建设，涉案土地租赁协议应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此森深经营部应当及时将系争土地返还杨木桥村委会，并支付相应的使用费。对于森深经营部在系争土地上的搭建所造成的损失，可按照当事人双方对合同无效的过程责任承担予以分担。杨木桥村委会明知系争土地的性质，仍出租土地用于非农建设，应对合同无效承担主要责任。森深经营部在承租系争土地之前对土地性质未经审慎的注意义务，对合同无效应当承担次要责任。另外，土地上的建筑系森深经营部未经相关职能部门批准而擅自搭建，再鉴于森深经营部返还杨木桥村委会土地后，相关固定添附还有一定利用价值，故原审根据森深经营部在系争土地上的搭建、添附等造价为395,672元这一审价结论，酌情判令杨木桥村委会补偿森深经营部30万元并无不当。森深经营部上诉认为其对合同无效没有过错，不应承担任何责任，杨木桥村委会应当根据审价结论全额赔偿森深经营部的经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币2,191.80元，由上诉人上海森深木材经营部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 丁康威 审 判 员 虞恒龄 代理审判员 刘 郡 二○一四年三月四日 书 记 员 范庆韵 |
