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（2014）沪一中民二(民)终字第218号 上诉人（原审被告）上海大冠饲料科技有限公司。 法定代表人吴。 被上诉人（原审原告）上海铁链联营厂。 法定代表人张。 上诉人上海大冠饲料科技有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审查明，上海铁链联营厂（以下简称铁链厂）系国有与集体联营企业，系上海市闵行区华漕镇（原纪王镇）沿浦街1号厂房所有权人，于1989年8月取得房地产权证。沿浦街1号的地址后变更为华漕镇纪淞路1号、2号、3号。 1990年7月铁链厂经向原上海县工业局、原上海县建筑企业管理所申请，对综合楼进行危房翻建，将原两层结构的综合楼翻建为三层结构。 2001年12月工商行政管理部门吊销了铁链厂的营业执照。 2011年（原审笔误为2012年）2月28日铁链厂清理小组与大冠公司签订《房屋租赁合同》，合同出租方为铁链厂（甲方），承租方为大冠公司（乙方）。合同约定，大冠公司承租闵行区纪王镇（现为华漕镇）纪淞路2号铁链厂内的办公楼一至三楼，租期为2011年3月1日至2012年2月28日；年租金为人民币（以下币种相同）66,000元；租赁期满，乙方应将经营状态下的厂房无条件移交给出租方。如乙方欲继续租赁，应提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后方可续租。 合同签订后，双方按约履行各自义务，大冠公司支付了合同期内的租金。租期届满后，双方未续签合同，大冠公司仍使用涉案厂房，但未支付房屋使用费。 2013年4月11日，铁链厂的代理律师王天池向大冠公司发出律师函，要求大冠公司及时搬离房屋，并付清租赁合同到期后至搬离日为止的房屋使用费。大冠公司接函后仍未搬离。 2013年8月铁链厂诉至原审法院，要求判令大冠公司搬离上述房屋并支付自2012年3月1日起至实际搬离之日的房屋使用费（参照租赁合同的租金标准计算自2012年3月1日至2013年5月31日的使用费为82,500元）。大冠公司不同意铁链厂的诉讼请求。 原审另查明，铁链厂与大冠公司曾于2008年12月31日签订房屋租赁合同，大冠公司向铁链厂承租纪淞路2号铁链厂原食堂的房屋。2010年9月25日，铁链厂清理小组以及上海市闵行区城镇集体工业联合社共同向大冠公司发出《关于停止房屋续租的函》，表示闵行区华漕镇原纪王影剧院地块恢复建筑一所佛教寺庙，涉及铁链厂部分厂房及土地，故双方的租赁合同于2010年12月31日到期，合同到期后不再续签。希望大冠公司做好合同到期后的搬迁工作。2011年5月31日，双方另签订一份房屋租赁合同，大冠公司向铁链厂承租纪淞路铁链厂内500平方米厂房，租期为2011年6月11日至2012年2月28日。上述两份合同期限届满后，大冠公司均未按期返还房屋，占用至今。 原审认为，铁链厂提供的房屋所有权证证明铁链厂是涉案房屋的所有权人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。铁链厂仅是被工商行政管理部门吊销营业执照，而非注销，故其仍具有民事主体资格，可以自己的名义对外主张相关权益。 铁链厂与大冠公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应当严格按约履行各自义务。双方的合同截止2012年2月28日到期，之后未续租，大冠公司应当在合同期满后及时搬离，将房屋返还铁链厂，这是大冠公司作为承租人的一项重要合同义务。但大冠公司经铁链厂催告后至今未返还，继续占有使用铁链厂的房屋，缺乏法律依据，现铁链厂要求大冠公司搬离该房屋，于法有据，予以支持。 大冠公司自2012年2月28日合同到期后，继续占有使用铁链厂的房屋，损害了铁链厂对房屋处分、收益的权利。现铁链厂要求参照租赁合同约定的租金标准66,000元/年，主张房屋使用费，于法有据，应予支持。 原审法院审理后于二○一三年十二月十二日依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、上海大冠饲料科技有限公司于判决生效之日起十日内搬离本市闵行区纪淞路2号，将房屋返还上海铁链联营厂；二、上海大冠饲料科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海铁链联营厂自2012年3月1日起至实际搬离房屋之日为止，按66,000元/年计算的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,862.50元，减半收取人民币931.25元，由上海大冠饲料科技有限公司负担。 判决后，大冠公司不服，上诉于本院称：系争房屋的出租人为铁链厂清理小组，被上诉人不具备本案诉权，非本案适格当事人。系争房屋在租赁合同有效期内即处于动迁状态，被上诉人一直在与动迁人洽谈相应的动迁补偿事宜，而上诉人作为承租人理应享有相关的动迁利益。现原审简单地判决上诉人搬离系争房屋，对上诉人显失公平。由于系争房屋处于动迁状态，房屋租赁合同到期后，产权人无法转租或自用，即便上诉人未向被上诉人返还房屋，被上诉人作为房屋产权人也并无损失，故上诉人无需向被上诉人支付房屋使用费。被上诉人并非系争房屋产权人，其提供的房屋权证所记载的房屋地址与系争房屋并不一致。租赁合同表明上诉人承租的是三层楼建筑，虽然被上诉人实际交付的也是三层建筑，但产证仅记载为两层建筑，故该租赁合同应属部分无效。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的诉请。 被上诉人铁链厂辩称：产证虽仅记载为两层建筑，但系争房屋实为三层建筑，第三层系被上诉人经合法手续批准翻建，被上诉人在原审中亦提供了相应的批准手续，故不影响合同效力。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人作为系争租赁房屋的产权人，对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。虽然被上诉人已于2001年12月被工商行政管理部门吊销营业执照，但根据相关法律规定，被吊销营业执照的单位仍具有民事主体资格，故被上诉人现以自己的名义提起本案诉讼，于法不悖。上诉人称被上诉人不具备本案诉讼主体资格，依据不足，本院不予采信。 被上诉人在被吊销营业执照期间，由其清理小组出面代为与上诉人签订房屋租赁合同，于法不悖。系争房屋租赁合同系上诉人与被上诉人的双方真实意思表示，亦不违反我国相关法律的禁止性规定，原审认定该合同有效，当属正确，双方当事人均应严格恪守。租期届满后，因双方未再续签合同，故上诉人作为承租人理应承担返还租赁房屋的义务。由于上诉人一直占用租赁房屋，至今未予返还，现被上诉人起诉要求上诉人返还房屋并参照租赁合同约定的租金标准支付实际占用期间的房屋使用费，于法有据，原审对此予以支持，当属正确。上诉人称系争房屋处于动迁状态，故无需支付房屋使用费，依据不足，本院不予采纳。至于上诉人称租赁合同约定的租赁房屋为三层建筑，但该房屋产证记载为两层建筑，故该租赁合同应属部分无效。鉴于被上诉人翻建系争房屋办理了合法的审批手续，虽该房屋产权证未作变更，但并未影响双方就该房屋所签订的租赁合同的效力，故上诉人以此为由，要求确认系争租赁合同部分无效，依据不足，本院不予采信。 综上所述，原审判决查明事实清楚，判决适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币1,862.50元，由上诉人上海大冠饲料科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 方 方 审 判 员 顾 依 代理审判员 毛 焱 二○一四年二月二十一日 书 记 员 王 申 |
