|
（2014）沪一中民二(民)终字第210号 上诉人（原审被告）夏根生。 上诉人（原审被告）郝曼青。 上列两上诉人的共同委托代理人夏俊。 被上诉人（原审原告）王华铭。 委托代理人刘响文。 上诉人夏根生、郝曼青因定金合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五(民)初字第1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月10日受理后依法组成合议庭，于2014年2月10日公开开庭进行了审理，上诉人夏根生、郝曼青的共同委托代理人夏俊，被上诉人王华铭的委托代理人刘响文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，涉案房屋的产权人系夏根生、郝曼青。 2013年6月16日，王华铭（买受方，签约乙方）与夏根生、郝曼青（出卖方，签约甲方）及案外人置恒事务所（以下简称居间方，签约丙方）签订《上海市房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方位于涉案房屋；乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元；房价款318万元，该房屋上无甲方贷款抵押登记，乙方应于买卖合同签订后1日内直接或通过丙方支付给甲方首期房款200万元，第二期房款33万元，贷款金额80万元，尾款5万元在交接房屋或签订房屋交接书时支付；全款收到交房；如甲方签订该协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应将收到的定金交丙方保管，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款；甲、乙双方同意在甲方签署该协议后共同签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行该条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行该条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还；甲方确认在签订本协议、收取定金及出售房屋行为的意思真实并已获得全体共有人及相关关系人的同意，若因甲方共有人及相关关系人之原因致使该协议无效或无法履行的，甲方确认依照该协议约定的违约金数额进行赔偿。该协议补充约定丙方承诺此房如有问题，丙方负一切责任，乙方支付定金及房款由丙方支付给乙方；甲乙双方于2013年6月22日上午签订买卖合同，乙方支付甲方40万元；2013年7月6日乙方支付甲方80万元；2013年8月6日乙方支付甲方80万元。该协议签订当日，王华铭向郝曼青支付定金5万元。 另查明，涉案房屋上现存两个抵押权人：一为中国银行某支行，债权数额为65万元，债务履行期限自2008年2月15日至2028年2月14日；二为案外人谭某某，债权数额为60万元，债务履行期限自2012年9月12日至2013年3月11日。 2013年6月22日，因双方当事人对涉案房屋现存的抵押存在争议且无法达成一致意见，故房地产买卖合同未能签成，王华铭遂于2013年8月诉至原审法院，要求判令：1、解除2013年6月16日签订的《上海市房地产买卖居间协议》中涉及双方当事人之间权利、义务部分；2、夏根生、郝曼青向王华铭双倍返还定金10万元。本案审理过程中，王华铭撤回了第1项诉讼请求。夏根生、郝曼青共同辩称，同意解除合同，但不同意王华铭双倍返还定金的诉讼请求。 庭审中，双方当事人均表示就涉案房屋的交易细节系通过置恒事务所进行协商。 另夏根生、郝曼青为证明其事实主张，申请证人张某某到庭作证。证人证言的主要内容为：其系置恒事务所房地产经纪人，夏根生、郝曼青曾通过其事务所买卖房屋，其与夏根生、郝曼青比较熟悉，故夏根生、郝曼青就买卖涉案房屋事宜找其帮忙，带看房屋的工作由其同事刘圣霞负责，居间协议的内容系由另一位同事丁经理执笔，但王华铭与夏根生、郝曼青签订居间协议时其也在场，签协议当时王华铭在场，郝曼青及其丈夫在场，夏根生不在场。签协议前，夏根生、郝曼青告知置恒事务所涉案房屋上存有两个抵押，一个是银行抵押，一个是个人抵押。其和刘圣霞亦告知了王华铭涉案房屋存有抵押110万元，但未具体说明是银行抵押还是个人抵押。首付款是200万元，因夏根生、郝曼青原先要先还60万元，故双方协商王华铭先付60万元，因为王华铭拿不出60万元，故刘圣霞和其商量，由置恒事务所垫付20万元，王华铭付40万元。协议签订后的第二天，其事务所工作人员至交易中心查询了涉案房屋的情况并调取了房地产登记簿，该登记簿被王华铭拿去。签买卖协议当天，其不在场，但听刘圣霞和丁经理反映，当时双方均有来人，王华铭带了很多亲戚来，说登记簿显示涉案房屋存有两次抵押，王华铭不同意签买卖合同，双方当事人发生争吵。经庭审质证，夏根生、郝曼青对证人证言无异议；王华铭认为证人的身份有异议，其与置恒事务所无劳动合同，也没有带王华铭看房，更没有在居间协议、定金收据上签过字，自己不认识该证人；证人称夏根生、郝曼青曾通过其买房，故证人与夏根生、郝曼青有利害关系；若置恒事务所的工作人员讲过涉案房屋的抵押情况，王华铭也不会来置恒事务所吵闹，也就证明置恒事务所的工作人员和夏根生、郝曼青没有将抵押情况告知王华铭，才导致王华铭情绪的发泄；证人称置恒事务所垫付20万，但夏根生、郝曼青抵押借款金额为110万，故可证明夏根生、郝曼青没有履约能力，不仅隐瞒王华铭，也没有做好签约准备。 原审认为，王华铭与夏根生、郝曼青及置恒事务所签订的《上海市房地产买卖居间协议》系三方当事人的真实意思表示，于法不悖，属合法有效，各方均应按约履行各自义务。涉案争议的5万元定金系王华铭交付的订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有预约合同的性质，买卖双方应受到定金罚则的约束。现本案争议焦点为导致房地产买卖合同未能签成的责任在谁？王华铭认为夏根生、郝曼青隐瞒涉案房屋上存有个人抵押，且夏根生、郝曼青始终不能提供郝曼青身份证，签订买卖合同当日郝曼青也未到场，表明郝曼青不同意出售房屋，故夏根生、郝曼青的行为已构成根本性违约，因此要求双倍返还定金。夏根生、郝曼青则认为王华铭对于涉案房屋抵押状况是明知的，未能签成买卖合同的责任在于王华铭无支付能力才不愿签订买卖合同。法院认为，双方当事人就涉案房屋的买卖细节均是通过置恒事务所以背对背的方式进行协商并最终予以确定，双方均未当面进行过深入商谈，对于涉案房屋是否存有抵押，王华铭也是完全通过置恒事务所予以了解，并未当场询问过夏根生、郝曼青，现夏根生、郝曼青表示其已将抵押情况明确地告知了置恒事务所，另外，涉案房屋的抵押情况亦可以通过房地产交易部门查询得知，故王华铭认为夏根生、郝曼青存在刻意隐瞒，无事实根据，且王华铭也未提供有效证据证明夏根生、郝曼青存有隐瞒的行为，因此王华铭的该点意见，法院不予采信。因居间协议上未记载涉案房屋存有抵押，且夏根生、郝曼青提供的证人张某某也陈述了置恒事务所包括其在内未明确向王华铭表示涉案房屋存有二次抵押，特别是个人抵押的存在，涉案房屋的房地产登记簿也系置恒事务所在双方当事人签订居间协议、王华铭交付定金后的第二日才调取，故法院认定双方在签订居间协议时未就涉案房屋的抵押事项进行协商。虽然夏根生、郝曼青在房屋过户前注销该抵押并不会影响房屋的交易，但抵押等权属状况属于房屋交易中的重大事项，特别是个人抵押，该抵押能否在房屋过户前予以注销则取决于案外人的意志，这给双方当事人间的房屋买卖合同能否得以履行带来了不确定的因素。现因抵押权问题未能在居间协议中有所约定，且王华铭在签订居间协议、交付定金后方才了解到涉案房屋存有抵押，出于自身交易安全考量，在双方对此协商未果的情况下未能与夏根生、郝曼青签署买卖合同，也属情有可原。 关于王华铭认为郝曼青未出示身份证，且签约当时未到场，表明郝曼青不同意出售房屋的意见，在本案审理过程中，郝曼青向法院陈述其同意出售涉案房屋，签订居间协议时其也在场并签字确认，其未出示身份证系因证件丢失，6月22日其未到场系因带孩子，且置恒事务所离家近，故其欲待王华铭到场后再去，但之后其家人表示双方有争议合同未能签成，故其未至置恒事务所，郝曼青同时向法院出示了其临时身份证及大陆居民往来台湾通行证以证明其身份。法院认为，郝曼青的陈述符合常理，王华铭的该点意见，法院不予采纳。关于夏根生、郝曼青认为王华铭无支付能力的意见，法院认为，根据居间协议补充内容的约定，王华铭应于2013年6月22日签买卖合同时支付40万元，王华铭为此提供其本人的银行账户交易明细及其妻子张婷的银行卡明细，从明细中可看出，至2013年6月22日王华铭及其家人的银行存款不少于40万元，故夏根生、郝曼青的该点意见，法院不予采纳。 综上，双方当事人最终未能签订《上海市房地产买卖合同》，属不可归责于双方的原因所致，双方对此均不存在过错也未构成违约。因此，夏根生、郝曼青应将收取的5万元返还王华铭。至于夏根生、郝曼青提出的依据居间协议约定应当由置恒事务所向王华铭支付定金的意见，因本案系定金合同纠纷，非居间合同纠纷，本案主体仅为收受定金一方及支付定金一方，故夏根生、郝曼青的该点意见，法院不予采纳。由于夏根生、郝曼青不构成违约，故对王华铭以夏根生、郝曼青违约为由要求双倍返还定金之诉请，法院不予支持。 原审法院审理后于二〇一三年十二月六日作出判决：一、被告夏根生、郝曼青于本判决生效之日起十日内向原告王华铭返还定金50,000元；二、驳回原告王华铭的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1,150元，由原告王华铭负担575元，由被告夏根生、郝曼青负担575元。 判决后，夏根生、郝曼青不服，上诉至本院称：一、上诉人郝曼青签订居间协议时在场，其身份没有问题，一审审理中也核实了郝曼青的身份及出售涉案房屋的意愿。二、没有签订买卖合同的主要原因是被上诉人没有具备履行合同的能力，因为根据被上诉人提供的银行账户，其在约定的2013年6月22日签约时光大银行阳光卡账户只有4万余元，农业银行上海分行的交易明细也只有14万余元，故其没有支付首付款40万元的能力，更与约定的全部首付款200万元相差甚远。三、关于抵押问题，上诉人已经提供了解决方案，但被上诉人拒绝采纳。由此可见是被上诉人无法定事由拒绝签订涉案房屋买卖合同、履行义务，已经构成违约，应当承担违约责任，故无权收回定金。原审判决上诉人返还被上诉人定金，与本案事实相悖，请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人王华铭的原审诉请。 被上诉人王华铭辩称：一、签约当日上诉人郝曼青没有到场表明其愿意签约，郝曼青也没有在协议上签字，上诉人也没有提供其身份证明，被上诉人对其身份有异议，中介人员也告知被上诉人称郝曼青不愿意出售涉案房屋。二、涉案房屋有两个抵押，其中个人抵押已到期，但上诉人在签订居间协议时并未将该情况告知被上诉人，居间协议上“是否有抵押”一栏也是空白，只是在签订协议后才提供了抵押状况。三、被上诉人已经提供证据证明签约当天被上诉人存款余额超过40万元，具备履约能力，只是郝曼青未到场而致买卖合同未能签订，因此上诉人应当将定金返还被上诉人。原审所作判决并无不当，请求二审依法维持。 经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人夏根生、郝曼青与被上诉人王华铭及置恒事务所签订的《上海市房地产买卖居间协议》系各方真实意思表示，各方均应按约履行。根据居间协议的约定，买卖双方应在2013年6月22日签订买卖合同，但该日双方并未签订买卖合同，双方对未能签订买卖合同的原因和责任归属各执一词。对此，本院认为，上诉人夏根生、郝曼青作为涉案房屋的出卖方，首先应当对涉案房屋的相关情况如实告知买受方即被上诉人王华铭，而涉案房屋存有两个抵押，且其中的个人抵押已到期，但夏根生、郝曼青却连该最基本的、居间协议上也有明确注明的“有无抵押”一栏中并未填写，且现有证据也难以证明签订居间协议时其或中介公司已将该情况口头告知王华铭，致使王华铭对该重大事实既不清楚，又存有严重不安，在此情况下，王华铭出于自身资金、交易安全考虑致双方未能在原约定的2013年6月22日签订买卖合同，实属符合常理。上诉人夏根生、郝曼青要求确认被上诉人王华铭违约并承担相应责任的上诉请求，与本案事实相悖，本院不予支持。原审所作判决并无不当，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1,050元，由上诉人夏根生、郝曼青负担。 本判决系终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 翟从海 代理审判员 潘俊秀 二○一四年二月二十四日 书 记 员 周 益 |
