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（2013）沪一中民二(民)终字第3347号 上诉人（原审被告）周霞。 委托代理人赵清海。 被上诉人（原审原告）吴从晶。 委托代理人李晓茂。 上诉人周霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第12869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日立案受理后依法组成合议庭，于同年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人周霞的委托代理人赵清海，被上诉人吴从晶的委托代理人李晓茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2013年3月3日，吴从晶、朱某某为受让方与周霞为出让方签订《房地产买卖居间合同》，约定受让方于2013年3月3日支付定金5万元给出让方，系争房屋总价为153万元（人民币，下同）；房款支付为2013年3月4日前支付首付房款26万元，2013年3月31日前支付房款82万元；公积金贷款支付40万元；2013年3月31日前办理产权过户手续等。该合同第九条约定，在双方买卖过程中正常交易情况下，周霞净到手150.50万元，如交易过程中产生不可抗力因素，周霞涉及征收20%税收，由双方协商，协商不成不作违约，解除合同。同日，朱某某与周霞签订《差价协议书》，约定系争房屋的实际成交价格为153万元，双方确认以102万元作为买卖合同价格即名义成交价，名义成交价格低于实际成交价格的差额51万元在双方至交易中心过户当天支付。同日，周霞出具承诺，系争房屋买卖周霞净到手150.50万元，如在交易过程中产生不可抗力的因素，周霞涉及征收20%税收，双方协商，协商不成不作违约，解除合同。2013年3月4日，吴从晶、周霞就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为102万元。合同第六条约定，吴从晶、周霞于2013年3月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，合同补充条款约定房屋成交总价为153万元，2013年3月3日支付定金5万元，3月4日支付首付房款26万元，2013年3月31日支付房款82万元，周霞同意吴从晶申请公积金贷款40万元，买卖合同价与实际成交价之间差价51万元，吴从晶在交易当天支付给周霞，买卖过程中正常交易情况下，周霞净到手153万元，交易过程中如产生不可抗力因素，周霞涉及征收20%税收，吴从晶、周霞双方协商，协商不妥不作违约，解除合同，周霞退还所收到的房款给吴从晶；双方定于办妥贷款手续后（2013年3月31日前）至浦东新区交易中心办理房屋过户手续及房地产抵押登记手续，同时双方约定款清周霞交付房屋给吴从晶。2013年3月3日，周霞出具收条，确认收到吴从晶支付定金5万元；2013年3月4日，吴从晶通过中国工商银行转账支付周霞26万元，周霞于同日出具收条，确认收到吴从晶首付房款31万元（包含定金）。2013年3月21日，朱某某代吴从晶与周霞签订《协议书》，约定周霞于2013年5月30日前搬出系争房屋，吴从晶支付尾款2万元，如周霞逾期不搬，违约金按每天500元结算（贰万元整）。2013年4月1日，吴从晶向周霞发出催告函，通知周霞房款已经准备好，贷款手续已经办妥，合同明确过户时间为2013年3月31日，故通知周霞在3天内配合办理过户手续，如逾期不办，造成合同无法履行的，将追究周霞违约责任及由此引起的相关经济损失。2013年3月16日，吴从晶、周霞至交易中心办理了税收审核相关手续。2013年4月3日，周霞向吴从晶发送信函，对吴从晶的购房资格以及身份表示异议，并因吴从晶未付款，周霞表示有理由向吴从晶追究违约责任。2013年4月10日，周霞发函给吴从晶，表示吴从晶未按约支付房款以及吴从晶的购房资格审查回执至2013年4月1日未有结果，故通知吴从晶解除合同。 原审另查明，吴从晶未婚，与其父母共有位于上海市某房屋，该房屋受理登记日期为2011年1月27日，核准登记日期为2011年2月10日。吴从晶中国建设银行账户内截至2013年3月31日账户余额为871,326.11元。吴从晶与中国建设银行某分行及上海市住房置业担保有限公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定借款金额为40万元，借款期限为2013年3月12日至2023年3月12日止；后上海市住房置业担保有限公司出具委托书给史振香或李雪松，委托期限为2013年3月12日至2014年3月12日，委托其办理系争房屋抵押登记事宜以及领取房地产登记证明事宜。 2013年4月，吴从晶起诉至原审法院，要求判令：1、周霞继续履行合同，协助吴从晶办理系争房屋过户至吴从晶名下的手续；2、本案诉讼费由周霞承担。 原审审理中，吴从晶、周霞均表示，2013年3月31日当日自己至交易中心，但未见到对方。周霞表示吴从晶寄送给其的催告函其于2013年4月15日才收到。吴从晶表示，确认收到周霞寄送给吴从晶的两份信件，但不同意周霞解除合同意见。吴从晶表示房屋真实交易价格确为153万元，也愿意按照153万元的价格支付房款和缴纳相应税收。 原审认为，依法成立的合同受法律保护。吴从晶、周霞就系争房屋的买卖签订《上海市房地产买卖合同》，约定了房屋坐落、买卖总价、过户时间、房款的支付、房屋的交付、违约责任等，系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。买卖合同约定的房屋价款与双方实际成交价格存在差异，吴从晶明确表示愿意按照实际价格支付房款并缴纳税金，并无不当。合同签订后，双方签订协议书对房屋交付、尾款的支付重新达成一致，视为对原合同权利义务的变更，双方应按变更后的内容履行。根据双方合同约定，双方最迟应在2013年3月31日前办理房屋产权过户手续，同时吴从晶按照合同及协议书约定支付相应房款。审理中，吴从晶、周霞一致表示双方在2013年3月31日本人均至交易中心但未见对方，法院认为双方至交易中心目的即为办理产权过户手续，同时由吴从晶支付相应房款给周霞，现双方均无证据证明其至交易中心未遇见对方的情况下已与对方取得联系并就产权过户等问题达成新的一致意见，吴从晶亦提供了3月31日其剩余房款支付能力的相关材料，故双方对当日未完成产权过户及房款支付均负有责任。之后，吴从晶积极发函要求周霞继续履行合同，但周霞却在未催促吴从晶支付房款情况下以吴从晶未出示购房资格认定材料、未支付房款等为由解除合同，显然周霞缺乏履行合同的诚意，其解除合同的行为缺乏依据。根据现有资料，吴从晶并不属于限购对象；周霞称吴从晶不具备购房资格，但未提供其他证据予以证明，且吴从晶亦愿意支付剩余款项，故吴从晶要求周霞继续履行合同，配合吴从晶办理系争房屋产权过户手续的请求，法院予以准许。 原审法院审理后于2013年10月12日作出判决：被告周霞于判决生效之日起十日内，协助将系争房屋产权过户至原告吴从晶名下；同时，原告吴从晶支付被告周霞房款120万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,570元，由被告周霞负担，财产保全费5,000元，由被告周霞负担。 判决后，周霞不服，上诉至本院称，被上诉人吴从晶并未在2013年3月31日去交易中心申请过户，因为当日其不具备申请过户的条件，因系争房屋一定要有购房资格查询结果、房产税认定结果及契税完税证明等材料才能过户，吴从晶没有去做过户所需要的审查准备资料显然没有诚意，其起诉本案是想通过法院绕过限购令来取得购房。吴从晶成年后在限购政策2011年1月31日实施后购买过房屋，根据限购政策，其在单身的情况下不能再买第二套房屋，所以吴从晶没有购房资格，请求二审确认解除周霞、吴从晶签订的《上海市房地产买卖合同》。并且，吴从晶未能按约于2013年3月31日支付房款82万元，其违约在先，周霞于2013年4月3日进行书面催告后，吴从晶仍未付款，故根据《上海市房地产买卖合同》的约定，周霞有权单方面解除合同。故请求二审撤销原审判决，改判为驳回吴从晶的原审诉讼请求，并确认解除《上海市房地产买卖合同》。 被上诉人吴从晶辩称，其不同意周霞的上诉请求。2013年3月31日之前周霞与吴从晶一直有联系，当时房价上涨厉害，周霞反悔表示不愿意出售系争房屋。吴从晶及中介人员于2013年3月31日去了交易中心，但周霞没有去，其一直强调吴从晶拿出购房资格后，其才去交易中心。其实，吴从晶具备购房资格，一审法院去交易中心查询后宣读了查询结果，吴从晶也已经准备了全部的房款，但系争房屋的过户手续需要周霞配合才能完成，审税、购房资格需在交易过户时一并处理。故请求二审驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。 本院审理中，上诉人周霞提供：上海市浦东新区地方税务局第二税务所盖章的《上海市个人住房房产税认定通知书》、《房地产交易纳税申报表》、《契税已申报办理证明》。但其认为《上海市个人住房房产税认定通知书》是一份未经审核而不能予以签发且尚未签发的文书；《契税已申报办理证明》所载的缴款书编号与一审周霞提供的契税缴款书编号不一致，故一审的契税单是伪造的。被上诉人吴从晶对上述证据的真实性无异议，并表示，2013年4月2日浦东新区地方税务局认定吴从晶购买系争房屋免征房产税，说明吴从晶具有购房资格，且免征房产税；《契税已申报办理证明》所载的缴款书编号与一审周霞提供的契税缴款书编号不一致，因为契税缴款书原件一直在中介手中，后周霞威胁中介，故中介将契税缴款书原件交给周霞。因吴从晶无契税缴款书，故无法前往缴纳契税。一审判决后，吴从晶凭相关资料缴纳契税，其母亲因为滞纳金问题曾经与税务部门发生争执，故《契税已申报办理证明》所载的缴款书编号与一审周霞提供的契税缴款书编号不一致，而一审时周霞提供的契税缴款书因吴从晶未及时缴纳契税已作废。 本院另查明，吴从晶购买系争房屋免征房产税，其已按规定办理契税申报事项。 本院审理中，上诉人周霞来信称，其已于2014年2月10日终止与赵清海律师的委托代理关系。 本院认为，上诉人周霞与被上诉人吴从晶签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于系争房屋未能于2013年3月31日过户的责任归属。首先，周霞主张当天其至交易中心但吴从晶未去交易中心，但就此未能提供充分的证据证明。其次，周霞认为吴从晶当天未去交易中心是因为没有过户需要的购房资格查询结果、房产税认定结果及契税完税证明等材料而无法过户，并且吴从晶不具备购房资格，对此，本院认为，现有证据表明吴从晶具备购房资格，其购买系争房屋免征房产税。周霞主张吴从晶属于限购对象，但未能进一步提供证据予以证明，故本院对其主张不予采信。并且，双方当事人实际并未于2013年3月31日办理系争房屋的过户手续，故周霞主张系争房屋过户必须齐备购房资格查询结果、房产税认定结果及契税完税证明等材料而吴从晶属于限购对象导致过户不成，缺乏事实依据。再次，根据《上海市房地产买卖合同》的约定，在2013年3月31日之前周霞、吴从晶双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，但在合同约定的过户截止日即3月31日当天，双方均无证据证明其至交易中心并在未遇见对方的情况下积极与对方联系并就系争房屋过户等问题达成新的一致意见，故双方对当日未能完成房屋的过户均负有责任。另外，《上海市房地产买卖合同》约定82万元房款的支付时间为2013年3月31日，由于当天周霞与吴从晶未能按约办理系争房屋的过户手续，吴从晶未能支付该款不构成违约，本案中吴从晶有能力也愿意支付剩余房款，并且其已按规定办理契税申报事项，故其以自己的行为表明了履行《上海市房地产买卖合同》的诚意。综上，原审判决正确，应予维持。上诉人周霞的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费人民币18,570元，由上诉人周霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年二月二十四日 书 记 员 周 益 |
