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（2013）沪一中民二(民)终字第3445号 上诉人（原审被告）上海泽宇置业有限公司。 法定代表人项斌。 委托代理人钟蕾。 被上诉人（原审原告）李臻旻。 被上诉人（原审原告）仲顾颖。 被上诉人（原审原告）李昀珊。 法定代理人李臻旻（系李昀珊父亲）。 上列三被上诉人之共同委托代理人张峻。 上列三被上诉人之共同委托代理人吴坚。 上诉人上海泽宇置业有限公司（以下简称泽宇公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2013）松民三(民)初字第640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人泽宇公司的委托代理人钟蕾，被上诉人李臻旻、仲顾颖、李昀珊之共同委托代理人张峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2009年2月2日，李臻旻、仲顾颖、李昀珊（以下简称李臻旻等三人）与泽宇公司签订《上海市商品房预售合同》，约定李臻旻等三人向泽宇公司购买系争房屋，房屋建筑面积暂测为193.73平方米，另有地下附属面积147.39平方米，房屋总价款暂定为2,736,400元（人民币，下同）。合同第十条约定：“该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：取得了《住房交付使用许可证》；甲方（泽宇公司）对该房屋设定的抵押已经注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金。”第十一条约定：“甲方定于2010年4月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。”第十八条约定：“该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。”第十九条约定：“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按照中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的5%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。” 2010年5月4日，李臻旻等三人与泽宇公司签订房屋入伙交付手续确认书，并且李臻旻等三人、泽宇公司确认李臻旻等三人已经付清了全部房价款2,728,458元。 2011年3月1日，李臻旻等三人缴纳了契税81,853.74元。 原审另查明：2011年7月6日，案外人沈某某与李臻旻等三人及居间方一墅公司签订《房地产买卖居间协议》，约定案外人沈某某向李臻旻等三人购买系争房屋。同日，案外人沈某某签订买卖佣金确认书，确认支付一墅公司佣金54,800元。同日，仲顾颖将系争房屋的房地产权证交由一墅公司保管。案外人沈某某向仲顾颖支付定金200,000元。 2011年7月10日，案外人吴斌与李臻旻等三人签订《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，吴斌向李臻旻等三人购买系争房屋的转让价款为5,480,000元。合同第四条约定，李臻旻等三人于2011年8月18日前腾出系争房屋并通知吴斌进行验收交接；吴斌应在收到通知之后起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验；查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。合同第六条第一款约定，在2011年8月18日之前吴斌和李臻旻等三人双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第七条约定，系争房屋风险责任自转移占有之日起转移给吴斌。补充条款第8条约定，涉及本交易所应当缴纳的各项税、费由吴斌、李臻旻等三人双方按政策、法规的规定各自承担。附件三确认签订本合同之前，吴斌已以现金银行转账方式支付李臻旻等三人购房定金200,000元。该合同另对其他相关买卖事宜进行了约定。同日，吴斌向一墅公司支付房款1,450,000元，佣金27,400元。同年7月12日，李臻旻等三人缴纳了税金413,740元。同年8月3日，吴斌向一墅公司支付房款3,830,000元，佣金27,400元，并与李臻旻签订房地产交接书。嗣后，一墅公司将上述房款转交李臻旻。同时，吴斌向税务部门缴纳契税合计164,400元。 2011年8月10日，吴斌取得系争房屋的上海市房地产权证。同年11月15日，案外人中国工商银行某支行在系争房屋上设定抵押权，最高债权限额为6,100,000元，债权发生期间从2011年11月11日至2014年11月10日止。 吴斌与案外人沈某某于2011年9月2日登记结婚。 原审又查明，系争房屋及61号房屋为SP-B型双拼别墅，同属系争房屋所在小区一期7#楼。2011年，因发现包括系争房屋在内的7幢房屋墙体倾斜较大，为排除安全隐患，泽宇公司委托上海市建筑科学研究院房屋质量检测站对上述房屋进行完损性检测，并分析裂缝和倾斜对房屋主体结构安全的影响程度。上海市建筑科学研究院房屋质量检测站于2011年6月20日至7月20日期间进行了现场检测，并于同年7月28日出具系争房屋所在小区一期3#和5#～10#楼现状完损检测报告。检测结论为：系争房屋地下室地坪多处龟裂或预制板缝，楼面地坪也有龟裂，个别板底有渗迹情况。7#楼南北向倾斜率较大，向南平均倾斜率8.21‰；东西向倾斜规律不明显。相对沉降测量也表明房屋向南倾斜，相对沉降折算倾斜率为3.46‰，与房屋整体倾斜规律一致。7#楼平均沉降速率为0.09mm/d，且沉降尚未稳定；从目前的沉降监测数据分析，房屋的沉降和沉降差在一段时间内仍会有所发展；目前裂缝和不均匀沉降尚未对房屋主体结构安全造成明显影响等。 2012年4月28日，因上海市松江区人民法院受理的（2012）松民三（民）初字第870号原告王学东、陈如英、孙梅芳诉被告泽宇公司商品房预售合同纠纷一案，双方对于原告王学东等所有的61号房屋主体结构质量是否合格产生争议，该院委托同济大学房屋质量检测站对61号房屋主体结构质量是否合格进行鉴定。同年8月10日，同济大学房屋质量检测站出具编号为沪房鉴（003）证字第2012-08号房屋质量检测鉴定报告。该报告第十部分鉴定结论与建议为：1、房屋东西向表现为东端沉降大、西端沉降小，平均相对倾斜约为1.50‰；南北向表现为南端沉降大、北端沉降小，平均相对倾斜约为13.08‰。南北向相对倾斜值超过上海市工程建设规范《地基基础设计规范》（DGJ08-11-2010）关于同类结构相对倾斜限值（4‰）。2、房屋南北向整体表现为向南倾斜，向南倾斜率在7.87～15.80‰之间、平均倾斜10.60‰，倾斜方向与相对不均匀沉降趋势基本一致，其值超过国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）关于同类建筑结构倾斜限值（4‰）。房屋东西向整体倾斜规律不明显。3、比较上海建科院房检站与本站的检测结果可知，2011年6月至今，房屋向南的整体倾斜仍有进一步发展；且根据委托方提供的2012年3月11日至2012年5月16日期间房屋沉降监测资料可知，目前房屋整体沉降尚未趋于稳定。……5、较大的不均匀沉降和整体倾斜会导致房屋结构内部产生附加应力，对地基基础及上部结构安全性产生不利的影响。……房屋目前出现的较大不均匀沉降和整体倾斜，将会影响其主体结构安全。……7、建议采取可靠措施对地基基础进行全面加固，并对房屋进行纠偏，同时应加强加固施工期间及后续的变形监测，确保沉降稳定并控制其倾斜率在规范允许范围以内。对目前出现的损伤，建议待沉降稳定后再进行全面修复处理。 在（2012）松民三（民）初字第870号案件审理中，出具上述报告的同济大学房屋质量检测站鉴定人员商登峰向法院确认，因其在鉴定过程中将7#楼作为一个整体进行鉴定，故上述房屋质量检测鉴定报告除第七部分房屋损伤情况的检测外，其余部分均可适用于本案系争房屋；且系争房屋南北向整体向南倾斜，平均倾斜10.60‰，会影响到房屋主体结构安全；房屋是否装修对于房屋的倾斜率及房屋主体结构安全基本不存在影响。 2012年4月，吴斌以李臻旻、仲顾颖、李昀珊为被告向法院提起诉讼，认为房屋存在质量问题，要求解除吴斌与李臻旻、仲顾颖、李昀珊之间《上海市房地产买卖合同》等。法院于2012年10月16日作出（2012）松民三(民)初字第1111号民事判决如下：一、解除吴斌与李臻旻、仲顾颖、李昀珊于2011年7月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、李臻旻、仲顾颖、李昀珊于判决生效之日起十五日内返还吴斌房款5,480,000元；三、吴斌于判决生效之日起十五日内向李臻旻、仲顾颖、李昀珊返还坐落于系争房屋所在小区62号房屋；四、吴斌于判决生效之日起十五日内向中国工商银行某支行清偿上述房屋抵押贷款的本金和利息，并办理抵押权登记注销手续；吴斌于上述房屋抵押权登记注销之日起十日内协助李臻旻、仲顾颖、李昀珊办理上述房屋的产权过户手续；五、李臻旻、仲顾颖、李昀珊于判决生效之日起十五日内赔偿吴斌佣金54,800元、契税164,400元及房款、佣金、契税的利息损失（其中以1,650,000元为本金自2011年7月10日起算，以3,830,000元为本金自2011年8月3日起算，以54,800元为本金自2011年8月3日起算，以164,400元为本金自2011年8月10日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至李臻旻、仲顾颖、李昀珊实际支付之日）。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,774元，由李臻旻、仲顾颖、李昀珊负担。后李臻旻、仲顾颖、李昀珊不服该判决，提起上诉。2013年2月22日，上海市第一中级人民法院作出（2012）沪一中民二（民）终字第3222号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51,774元，由李臻旻、仲顾颖、李昀珊负担。 现系争房屋产权仍登记在案外人吴斌名下。对于（2012）松民三(民)初字第1111号民事判决确定的李臻旻、仲顾颖、李昀珊应支付案外人吴斌的款项，李臻旻、仲顾颖、李昀珊仅支付了20万。 2013年3月，李臻旻等三人起诉至原审法院，要求判令：1、解除李臻旻等三人、泽宇公司之间《上海市商品房预售合同》；2、泽宇公司退还已支付的房款2,728,458元；3、泽宇公司赔偿损失暂计5,030,328.62元。李臻旻等三人表示5,030,328.62损失的组成如下：1、房款差价5,480,000元-2,728,458元=2,751,542元；2、吴斌起诉一案中法院判决李臻旻等三人应赔偿的佣金54,800元、契税164,400元；3、吴斌一案中法院判决李臻旻等三人应赔偿的房款、佣金、契税的利息（房款、佣金、契税金额分别为5,480,000元、54,800元、164,400元，其中房款、佣金的利息从2011年8月3日起算，契税的利息从2011年8月10日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算，均计算至泽宇公司实际支付之日）；4、李臻旻等三人所缴纳的税金495,593.74元及利息（81,853.74元税金从2011年3月1日起算利息，其余税金413,740元从2011年7月12日起算利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至泽宇公司实际支付之日）；5、购房款2,728,458元的利息（821,400元购房款从2009年2月2日起算利息，1,915,000元购房款从2009年3月4日起算利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，计算至泽宇公司实际支付之日）；6、吴斌一案中一、二审诉讼费103,548元。 原审审理中，法院根据李臻旻等三人的申请，通过上海市高级人民法院委托了上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对系争房屋在2011年7月10日的市场价值进行评估。该公司于2013年7月25日出具了《房地产估价报告》，明确系争房屋在2011年7月10日时的市场价值为550万元。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李臻旻等与泽宇公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守。 在李臻旻等三人与案外人吴斌在签订《上海市房地产买卖合同》之前，泽宇公司已经发现包括系争房屋在内的系争房屋所在小区7幢房屋墙体倾斜较大而委托专业检测机构进行检测，明确系争房屋南北向倾斜，向南平均倾斜率8.21‰；之后在审理他案中又经鉴定，明确房屋向南倾斜率在7.87-15.80‰之间,平均倾斜10.60‰，超过国家同类建筑结构倾斜值限值，会影响主体结构安全；尤其是吴斌起诉的一案审理中鉴定人员又向法院明确系争房屋南北向整体向南倾斜，平均倾斜10.60‰，会影响到房屋主体结构安全。综上，本案房屋质量问题，非经过修缮即可解决的房屋一般瑕疵。鉴此，泽宇公司交付的房屋将使房屋居住、使用的合同目的无法实现，因此泽宇公司构成根本违约，李臻旻等三人据此要求解除双方合同，合法有据，应予支持。 合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李臻旻等三人、泽宇公司之间合同解除后，泽宇公司应当将购房款返还给李臻旻等三人，而李臻旻等三人亦应将房屋返还给泽宇公司，并协助泽宇公司办理产权恢复登记至泽宇公司名下的手续。关于李臻旻等三人主张的房屋差价损失，法院认为，并无不当，应予支持，具体金额可根据李臻旻等三人购房时的价格与本案审理中司法鉴定机构评估的价格确定，现李臻旻等三人只主张2,751,542元(5,480,000元-2,728,458元)，法院予以支持。关于李臻旻等三人主张的吴斌起诉一案中法院判决李臻旻等三人应赔偿的佣金54,800元、契税164,400元，房款、佣金、契税的利息（房款、佣金、契税金额分别为5,480,000元、54,800元、164,400元，其中房款、佣金的利息从2011年8月3日起算，契税的利息从2011年8月10日起算，按中国人民银行同期贷款利率计算，均计算至泽宇公司实际支付之日）以及一、二审诉讼费103,548元，均尚未实际发生，故法院不予支持。李臻旻等三人可待实际发生后，再另行主张，是否赔偿以及赔偿多少，可另行审查确定。关于李臻旻等三人主张的其从泽宇公司处购房时所承担的税金以及购房款利息，该等费用为李臻旻等三人购房时的成本，因考虑到李臻旻等三人已经主张了房屋差价损失，故法院不再予以支持。 原审法院审理后于2013年10月28日作出判决：一、解除原告李臻旻、仲顾颖、李昀珊与被告上海泽宇置业有限公司于2009年2月2日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海泽宇置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告李臻旻、仲顾颖、李昀珊房款2,728,458元；三、原告李臻旻、仲顾颖、李昀珊于判决生效之日起十日内协助被告上海泽宇置业有限公司办理将系争房屋产权恢复登记至被告上海泽宇置业有限公司名下的手续；四、原告李臻旻、仲顾颖、李昀珊于判决生效之日起十日内将系争房屋交付给被告上海泽宇置业有限公司；五、被告上海泽宇置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告李臻旻、仲顾颖、李昀珊房屋差价损失2,751,542元；六、驳回原告李臻旻、仲顾颖、李昀珊的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66,112元，由原告李臻旻、仲顾颖、李昀珊负担19,417元，被告上海泽宇置业有限公司负担46,695元；司法鉴定费14,630元，由被告上海泽宇置业有限公司负担。 原审判决后，泽宇公司不服，上诉至本院称，被上诉人李臻旻等三人在一审起诉时仍未取得系争房屋产权，其对系争房屋无处分权，故其在本案一审中的原告主体不适格。系争房屋主体结构是否合格是《上海市商品房预售合同》解除的依据和前提，现鉴定报告无法证明系争房屋主体结构不合格，并且泽宇公司提供了修复方案，故一审法院认定系争房屋质量问题无法修复，进而判定泽宇公司构成根本违约有误。泽宇公司与李臻旻等三人在签订《上海市商品房预售合同》时共同协商确定了5%的赔偿金额，而一审将赔偿标准调整为房屋上涨的差价，远远超过了双方签约时的合理预见，无视平等主体间的意思自治。故请求二审撤销原审判决，改判为驳回李臻旻等三人的原审诉讼请求。 被上诉人李臻旻等三人辩称，其不同意泽宇公司的上诉请求。前案生效判决已经确认了系争房屋的权属，故其在本案中具备起诉资格。关于系争房屋的质量问题，另案生效判决已经认定房屋存在主体结构问题。关于赔偿标准涉及房屋上涨的差价问题，因一审已委托评估机构对系争房屋进行评估，评估价格高于转让价格，现李臻旻等三人仅以转让价格主张房款差价损失合情合理合法。另李臻旻等三人提出其已经支付（2012）沪一中民二（民）终字第3222号案件的受理费，请求二审改判支持其该项损失。 本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。 本院另查明，（2012）沪一中民二（民）终字第3222号案件中的上诉人为李臻旻等三人，被上诉人为吴斌，该案的判决结果为驳回上诉，维持原判，并且确定二审案件受理费人民币51,774元，由李臻旻等三人负担。 本院认为，上诉人泽宇公司与被上诉人李臻旻等三人签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同的约定，系争房屋交付后，李臻旻等三人认为主体结构不合格的，可委托有资质的建筑工程质量检测机构检测，经核验如确属主体结构质量不合格，李臻旻等三人有权单方面解除合同并要求泽宇公司返还房款及利息，并承担赔偿责任。现系争房屋经上海市建筑科学研究院房屋质量检测站检测并经同济大学房屋质量检测站鉴定，尤其是经过吴斌起诉的一案审理中鉴定人员的再次确认，明确系争房屋南北向整体向南倾斜，平均倾斜10.60‰，会影响到房屋主体结构安全，故泽宇公司构成根本违约，李臻旻等三人有权解除合同并追究泽宇公司的违约责任。至于泽宇公司主张系争房屋的差价损失超过双方在《上海市商品房预售合同》约定的总房价款5%的赔偿金额，本院认为，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，李臻旻等三人在履行《上海市商品房预售合同》的过程中并无过错，系争房屋客观上存在涨价的现象，经评估，系争房屋在2011年7月10日时的市场价值为550万元，故系争房屋的差价损失理应由《上海市商品房预售合同》的履约过错方泽宇公司承担。现李臻旻等三人只主张2,751,542元(5,480,000元-2,728,458元)尚属合理范围，原审予以支持并无不妥，本院予以确认。关于泽宇公司认为李臻旻等三人在本案一审中的原告主体不适格的主张，本院认为，（2012）松民三（民）初字第1111号及（2012）沪一中民二（民）终字第3222号民事判决认定吴斌有义务协助李臻旻等三人办理系争房屋的产权过户手续，并且吴斌在一审中对李臻旻等三人起诉泽宇公司的事实予以认可，故李臻旻等三人在本案一审中具备原告的诉讼主体资格当属无疑。上诉人泽宇公司的上诉请求，本院不予支持。至于李臻旻等三人提出其已经支付（2012）沪一中民二（民）终字第3222号案件的受理费，并要求泽宇公司予以承担的主张，本院认为，因李臻旻等三人就该项内容未提起上诉，故本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币66,112元，由上诉人上海泽宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈懿欣 代理审判员 潘俊秀 代理审判员 翟从海 二○一四年二月二十一日 书 记 员 周 益 |
