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（2013）松民三(民)初字第1988号 原告杰特树脂板(上海)有限公司。 法定代表人俞崎。 委托代理人张晓虹。 委托代理人高洁，上海乾业律师事务所律师。 被告上海浩帛实业发展有限公司。 法定代表人陈光明。 委托代理人孙鸿书，上海金沪律师事务所律师。 第三人上海虹亿精密模具有限公司。 法定代表人江亮。 委托代理人余成华。 第三人上海友灏流体设备有限公司。 法定代表人詹华清。 委托代理人朱国友。 第三人李兆杰。 第三人吴军军。 原告杰特树脂板(上海)有限公司(以下简称“杰特公司”)与被告上海浩帛实业发展有限公司(以下简称“浩帛公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后本院根据原告杰特公司的申请，依法追加上海虹亿精密模具有限公司(以下简称“虹亿公司”)、上海友灏流体设备有限公司(以下简称“友灏公司”)、李兆杰、吴军军为本案第三人参加诉讼。诉讼中，被告浩帛公司于2013年9月22日向本院提出反诉，后又于2014年1月13日向本院申请撤回反诉。原告杰特公司的委托代理人张晓虹、高洁，被告浩帛公司的委托代理人孙鸿书，第三人虹亿公司的法定代表人江亮、委托代理人余成华，第三人友灏公司的委托代理人朱国友，第三人李兆杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杰特公司诉称：2013年6月9日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区洞泾镇洞凯路XXX号厂房(以下简称“系争房屋”)出租给被告，租赁期限为6年，年租金为人民币950,000元，租金每三年递增6%，租赁面积共计2,300平方米。同日，被告提出租赁面积太大，要求转租，故此，双方在《租赁合同》补充条款二中约定，原告同意被告在2,000平方米以内转租，但仅作为仓储、装配之用途，不得作为生产加工之用途。2013年6月20日，被告又作出《承租承诺》，承诺系争房屋的活动房不得破坏、拆除，系争房屋不得再分租，最多只能两家，且已包含被告。嗣后，被告将系争房屋转租给第三人虹亿公司，但约定将厂房作为生产、办公使用，后又再分租给第三人友灏公司。其次，被告在装修过程中未经原告同意，擅自安装了电表以及拆除了系争房屋内的活动房，将系争房屋的原有隔断破坏又重新进行分隔，甚至拒不支付水费、电费。原告发现后，已发函告知被告要求解除合同并返还系争房屋，被告不但置之不理而且将原告系争房屋内的电磁炉等财物损坏。再次，在本案第一次庭审后，被告无视法庭的告知，将系争房屋再转租给第三人吴军军、李兆杰，故意扩大原告的损失，被告应承担全部责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告于2013年6月9日就租赁上海市松江区洞泾镇洞凯路XXX号厂房签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告上海市松江区洞泾镇洞凯路XXX号厂房，第三人协助返还；3、被告支付原告租赁厂房的房屋占用使用费(以年租金950,000元为标准，自2013年12月1日起算至实际返还厂房之日止)；4、被告对擅自装修装潢、增设附属设施的部分恢复原状；5、被告支付租赁厂房期间的水费480元(2013年6月)，电费5,980.49元，其中2013年7月3,217.64元、2013年8月2,762.85元；6、被告赔偿原告损失749元(包括电视机500元、电磁灶249元)。 诉讼中，原告杰特公司向本院申请撤回第三、四、五、六项诉讼请求。 被告浩帛公司辩称：对于第一项诉讼请求，被告认可。双方的租赁合同是无效的，由于原告的错误行为导致被告的经济损失被告将在反诉中提出。对于第二项诉讼请求，既然合同无效，应当双方相互返还。对于返还造成被告的经济损失应当由有过错的原告承担赔偿责任，现在合同无效，也造成了第三人的经济损失，原告应当承担这个责任。对于第三项诉讼请求，被告在双方签订合同时已经支付原告396,000元，占用费的具体计算方法并非按照每年950,000元的标准，从2013年12月1日起算，因为原被告双方签订的合同租赁面积2,300平方米厂房、钢棚1,400平方米，这个钢棚被告没有使用过一天，刚刚才建造好就被政府相关部门拆迁，因此每年950,000元租金的计算方法完全错误，应当以500,000元或者600,000元每年的标准进行计算，且应该从2013年8月1日起算。对于第四项诉讼请求，原被告双方签订的租赁合同以及附件都明确同意被告对房屋进行装修、装潢并进行改扩建，现在双方合同无效的责任在于原告的情况下要求恢复原状被告是不同意，相反被告要求原告对被告的装修装潢进行赔偿。对于第五项诉讼请求，水电费如果是实际发生的，被告也愿意支付，但是原告明知被告是在实际使用系争房屋，没有经过被告的同意，通过电力公司将基本用电额度重新回到125千瓦，增加每月3,000多元的费用，这个费用被告不应当承担。对于第六项诉讼请求，被告不予认可，门卫是原告派人在此，即便有损坏也是原告自行损坏的，与被告没有关系。 第三人虹亿公司述称：虹亿公司的确与被告签订了租赁合同，合同虽然载明是1,300平方米，但是实际使用面积是1,170平方米，公摊面积130平方米是不合理的，虹亿公司强烈要求去掉这块公摊面积的租金，如果去掉公摊面积的租金，虹亿公司愿意继续履行，否则虹亿公司要提出搬迁赔偿和经营损失的赔偿，如果第三人的问题没有妥善处理好，在诉讼期内原、被告的问题也不能解决，否则被告拿到钱走人后第三人找不到人。 第三人友灏公司述称：友灏公司的确与被告签订了租赁合同，合同虽然约定是620平方米，但是实际使用面积是500平方米，公摊面积120平方米是不合理的，友灏公司不愿意承担这部分租金。其余的意见和虹亿公司一样。 第三人李兆杰述称：李兆杰的确与被告签订了租赁合同，合同虽然约定是520平方米，但是实际使用面积不超过450平方米。李兆杰愿意继续做下去，但是合同中不合理的条款要调整，李兆杰希望能够和原告重新签订合同。 第三人吴军军未作述称。 经审理查明：2013年6月9日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《租赁合同》一份，约定原告将位于上海市松江区洞泾镇洞凯路XXX号的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给被告；系争房屋总占地面积6,670平方米，厂区房屋建筑面积约2,300平方米，按现状出租，附属设施有否不影响合同的履行；签订合同前，甲方已告诉乙方该房屋因政府历史原因，无房地产权证，乙方已明确知晓租赁房屋土地产权状况；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为仓库、仓储出租，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途；甲乙双方约定，甲方于2013年6月10日前向乙方交付该房屋，2013年6月10日至2013年7月31日为免租期，房屋租赁期限自2013年8月1日起至2019年7月31日止，租金从2013年8月1日开始计算；甲乙双方约定，该房屋的年租金为950,000元，该房屋每三年递增6％，即2016年8月1日起每年租金为1,007,000元；首次付款方式为付六个月租金押一个月租金，首次付款时间为合同生效后的当日内，租赁保证金为一个月的租金79,167元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，视甲乙双方届时费用结清及租赁物返还状况后，剩余部分无息归还乙方，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理、垃圾等费用由乙方承担；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；乙方在租赁期内，除事先征得甲方的书面同意外，乙方不得将该房屋转租、转让、更换与他人；合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。合同还对房屋租赁中的其他事宜予以约定。 此外，对于原告出租系争房屋的面积，被告表示除了厂区房屋建筑面积2,300平方米之外，还包括1,400平方米钢棚，原告的法定代表人亲自在被告持有的合同原件上书写了“另搭建钢棚1,400㎡”；原告则对此予以否认，并表示没有承诺过钢棚作为租赁面积放在租赁合同中，即便有也是免费给被告使用，本来也就不收取租金。 2013年6月9日，原告(甲方)与被告(乙方)还签订了《租赁合同》的三个补充条款，在补充条款一中双方约定，承租期间，乙方因经营发生的电、水、电话、燃气、电讯、宽带网络、垃圾等费用，由乙方承担，乙方按用125KW的电功率支付功率相关的基本使用费，并自行调整。在补充条款二中双方约定，甲方同意乙方在工厂的西后部建盖宿舍，如因政府原因要求整改或拆除的，乙方应按政府要求进行整改和拆除，由此给乙方造成损失的，与甲方无关；甲方同意乙方在2,000平方米以内的工厂面积转租，仅作为仓储、装配，不得作为生产加工；工厂内所有工程在2013年6月30日完工。在补充条款三中双方约定，乙方对租赁物业进行增设、装修，装修设计方案应事先征得甲方书面同意，并向政府有关部门办理必要的审批手续，乙方在免租期内发生的水费、电费、垃圾清运费等均由乙方承担。 2013年6月9日，原告法定代表人出具收条一份，载明收到被告承租系争房屋的定金79,000元，付款方式在可以的情况下付四押一。2013年6月18日，原告收到被告自2013年8月1日至2013年11月30日的四个月的房租316,666元。 2013年6月20日，被告与原告签订承租承诺一份，被告承诺在承租系争房屋时做到以下几点：1、为租赁厂房购买保险，保障厂房的使用安全；2、厂房前空地不得作为盈利性出租经营；3、空地不得堆放重物，以免造成地面沉降；4、保持地面清洁，注意环境卫生(转租方由乙方督促管理)；5、厂房内的活动房不得破坏、拆除；6、本厂房不得再分租(最多只能两家，已含浩帛公司)；7、用电不得超过125千瓦，以免电缆过度使用引发安全隐患。 另查明，租赁合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告对系争房屋进行了装修，并搭建了厕所、宿舍等设施，后厕所、宿舍等设施被本市松江区洞泾镇人民政府相关部门予以拆除。嗣后，被告于2013年6月19日与第三人虹亿公司签订《房屋租赁合同》一份，被告将系争房屋中主体厂房含行政办公室部位出租给虹亿公司，房屋建筑面积1,300平方米(含公摊面积)，租赁用途为生产、办公使用，租赁期限为6年，自2013年7月9日至2019年7月8日止。 2013年8月12日，被告与第三人友灏公司签订《房屋使用合同》一份，被告将系争房屋中厂房内4格及一间办公室出租给友灏公司使用，房屋建筑面积620平方米(含公摊面积)，租赁用途为仓储、小加工使用，租赁期限为5年，自2013年8月10日至2018年8月20日止。 此后，被告与第三人李兆杰签订《房屋使用合同》一份，合同上载明的签约时间为2013年9月1日，被告将系争房屋中的部分出租给李兆杰，房屋建筑面积520平方米(含公摊面积)，租赁用途为仓库使用，租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年10月1日止。被告与第三人吴军军也签订了《房屋使用合同》一份，合同上载明的签约时间为2013年9月1日，被告将系争房屋中的部分出租给吴军军，房屋建筑面积120平方米(含公摊面积)，租赁用途为仓库、加工使用，租赁期限为2年，自2013年9月1日至2015年10月19日止。诉讼中，原告表示被告是在2013年9月17日第一次庭审后将系争房屋中的部分再转租给第三人吴军军、李兆杰，故意扩大原告的损失。 再查明，审理中，因系争房屋并未取得房产证或者建设工程规划许可证，经本院释明所涉《租赁合同》无效后，原告变更了其诉讼请求，被告向本院提出反诉，后原、被告双方经协商后，原告撤回其部分诉讼请求，被告向本院申请撤回了反诉。庭审中，本院亦向第三人释明了合同效力及无效合同的后果处理等问题，告知第三人可基于与被告之间的合同关系尽快通过另案诉讼解决。 以上事实，由租赁合同、承租承诺、照片、收条、当场拆除违法建筑决定书、房屋使用合同、房屋租赁合同及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：违反法律、行政法规的效力性强制性规定而订立的合同系无效合同。合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。基于此，合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前所处的状态。 关于本案租赁合同的效力问题。本案中，原告出租给被告的房屋未取得房地产权证，也未取得建设工程规划许可证等合法批准建造房屋的相关许可证明，故原、被告之间签订的租赁合同违反了我国法律和行政法规的效力性强制性规定，应当认定无效。同理，原、被告之间签订的租赁合同无效后，被告与第三人虹亿公司签订的《房屋租赁合同》也无效，被告分别与第三人友灏公司、李兆杰、吴军军签订的《房屋使用合同》虽名为房屋使用合同，但究其性质仍属房屋租赁合同，均应认定为无效。 关于租赁合同无效的过错责任问题。作为出租人的原告对租赁物系未取得合法报建手续而建造的事实是明知的，但其仍与本案被告签订租赁合同；作为承租人的被告，在厂房租赁合同签订前，已明知租赁房屋土地无房地产权证，但其仍然与被告签订租赁合同，故原、被告对本案所涉租赁合同无效均有过错，但作为出租人的原告应当承担主要责任，被告应当承担次要责任。 关于合同无效后的后果处理问题。本案租赁合同认定无效后，首先，被告应向原告返还承租的厂房，并支付占用房屋期间的使用费、水电费等，原告应当赔偿被告的装修等损失，现因原、被告双方经协商后，原告向本院撤回了其部分诉讼请求，被告向本院申请撤回了其反诉请求，属于对各自权利的处分，于法不悖，本院予以准许。其次，因被告分别与第三人虹亿公司、友灏公司、李兆杰、吴军军签订的《房屋租赁合同》或《房屋使用合同》亦属无效，故第三人虹亿公司、友灏公司、李兆杰、吴军军均应协助被告将租用的房屋返还给原告。第三人因合同无效产生的损失，可通过法律途径另案向被告主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告杰特树脂板(上海)有限公司与被告上海浩帛实业发展有限公司签订的《租赁合同》无效； 二、确认被告上海浩帛实业发展有限公司与第三人上海虹亿精密模具有限公司签订的《房屋租赁合同》，以及被告上海浩帛实业发展有限公司分别与第三人上海友灏流体设备有限公司、李兆杰、吴军军签订的《房屋使用合同》无效； 三、被告上海浩帛实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杰特树脂板(上海)有限公司位于上海市松江区洞泾镇洞凯路XXX号的厂房，第三人上海虹亿精密模具有限公司对其中1,300平方米(含公摊面积)厂房及办公用房的返还承担连带责任，第三人上海友灏流体设备有限公司对其中620平方米(含公摊面积)厂房及办公用房的返还承担连带责任，第三人李兆杰对其中520平方米(含公摊面积)厂房的返还承担连带责任，第三人吴军军对其中120平方米(含公摊面积)厂房的返还承担连带责任。 本诉案件受理费210元，减半收取105元，由原告杰特树脂板(上海)有限公司负担65元(已付)，被告上海浩帛实业发展有限公司负担40元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院 代理审判员 洪 飞 二〇一四年二月十三日 书 记 员 苏晓星 |
