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（2013）松民三(民)初字第2553号 原告袁宝华。 委托代理人沈梅珍。 委托代理人姚佳磊，上海市正大律师事务所律师。 被告汪健。 原告袁宝华与被告汪健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁宝华的委托代理人沈梅珍、姚佳磊，被告汪健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁宝华诉称：2012年7月26日，原、被告之间签订了《物业租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市松江区泗泾镇泗凤路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租于被告居住使某。后原告发现，被告在未经原告许可的前提下，擅自将上述房屋转租给他人使某，且存在群租现象，严重违反了合同约定。原告随即提出异议要求解除合同，并且于2013年9月1日报警处理。被告也承认现系争房屋使某人为他人，是被告转租的。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的物业租赁合同；2、被告返还房屋、恢复原状。 诉讼中，经本院对于合同解除的后果处理予以释明后，原告将其诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间的物业租赁合同；2、被告返还房屋、恢复原状；3、被告支付原告租金及使某费(按照月租金1,100元的标准，自2013年12月1日起至房屋实际返还之日止。) 被告汪健辩称：对于原告的第一项诉讼请求，被告没有转租和群租，也不同意解除合同，要求继续履行；对于原告的第二项诉讼请求，当时原告租给被告的时候是允许被告装修的，而且原状是什么原告也未明确；对于原告的第三项诉讼请求，被告的租金的确支付至2013年11月30日，对于2013年12月1日之后的租金，被告也愿意按照实际使某的天数来支付。此外，即便要解除合同，原告也要赔偿被告的装修损失，被告装修共花费了45,000元，且现在毛坯房的房租上涨，如果解除合同的话，原告最少应补偿被告45,000元。 经审理查明：2012年7月26日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《物业租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限叁＋2年，自2012年9月1日至2017年8月30日，合同签订之日起生效；月租金为1,100元，押金1,100元，付款方式为付叁押壹；租金的交付：第一次房租及押金4,400元，于签订合同之时交齐，其余租金每季度一付，提前七天预付清下次租金；原告承担物业费用，被告承担租赁期内使某该物业所发生的水、电、煤气、通讯、设施修缮维护等费用；合同结束时，继续出租该物业，在同等条件下，原告给予被告优先租赁权；合同结束时，在被告没有出现违约并结清相应费用时，全额无息退还被告押金；被告不得群租群居，物业内的设施设备必须正常使某，如有损害应及时修复，不能修复的按实价赔偿，被告应保持物业整洁、设施完好，不得随意更改物业的结构和用途；被告应按时支付所承担的费用，不得将押金作为房租和其他费用的抵扣；被告使某该物业的人员和情况发生变化时，应及时告知原告，并取得原告同意方可进行；被告拖欠房租或水电等费用超过十日，原告有权收回该物业，并以押金作为违约金赔偿给原告；原告在合同期内提前收回房屋的，除退还所余房租外，要双倍退还被告所付的押金。该合同备注栏载明：保证被告住三年，三年后若房东要用房提前二个月通知被告；原告让装修期为2012年7月26日至2012年8月31日；大门钥匙二把、电子门钥匙一把，水、电、信箱钥匙各一把，共七把。 另查明，原、被告签订合同后，原告于2012年7月26日将系争房屋以毛坯状态交付被告，被告支付原告押金1,100元，以及截至2013年11月30日的全部租金。嗣后，被告对系争房屋进行了装修并租住使某。 庭审中，原告表示2013年6月，原告发现系争房屋内有其他人居住，遂通知被告说不能把房屋转租给他人，否则原告要收回房屋；原告和被告电话、口头说过好几次，从2013年的6月份中旬到9月份，本来打算发书面解除通知，但是被告不居住在系争房屋内，也不知道这份通知应该发到哪里去；到了2013年8月份，被告还是把房屋转租给他人，原告就在8月份去过二次中介和居委会，原、被告双方谈了一下，被告说可以搬走，但是要求原告赔偿45,000元，原告不同意；2013年9月11日，根据民警反映系争房屋内居住的不止郑某和徐海洋，而且还打了地铺。原告还提交了上海市公安局松江分局泗泾派出所于2013年10月24日出具的屋主及房主信息一份，载明系争房屋的房主为袁宝华，已在系争房屋中的人员信息为案外人郑某和陈某某。 被告则表示，被告与案外人郑某和徐海洋是朋友关系，2013年3月至10月，被告主要住在本市宝山区，案外人郑某和徐海洋住在系争房屋内，陈某某是谁被告不认识，可能是郑某的朋友；2013年6、7月份，原告的确向被告提出要解除合同，但被告不同意，被告和郑某等人没有产生过经济往来，郑某等人也没有支付过租金给被告，因为房子空着也是空着，所以免费提供给郑某等人居住的。当初确实报过警，郑某跟被告说过，那时正好是周六，郑某的朋友来这边玩，他们也是临时去玩，否则也不可能打地铺；被告的居住证是登记在宝山区，其父母在宝山区有房子，所以没有在系争房屋处登记，被告也没有碰到派出所到系争房屋处来办居住证，被告也不理解派出所为什么把这二个人的名字登记在系争房屋内；2013年3月至2013年10月，被告处于待业状态。 庭审期间，法庭要求被告电话联系案外人郑某，提供案外人陈某某的具体情况，被告核实后表示郑某也不清楚。 再查明，系争房屋系原告拆迁后安置的配套商品房，2012年6月22日，原告取得配套商品房供应单，但原告未取得系争房屋的房地产权证。2013年11月13日庭审结束后，本院至系争房屋现场进行勘查，系争房屋为二室一厅，虽已经简单装修但并无多余隔断。被告表示郑某等人2013年10月初就因为此事造成不便搬走了，现系争房屋内由其本人及妻子居住使某，被告在承租系争房屋之初就进行了装修，共花费了装修费用45,000元，现在虽然装修合同找不到了，但被告询问了此前的装修人员，也开出了一个详细的报价单，现在算下来是40,800元，考虑到现在毛坯房的租赁行情，如果要解除合同，原告应当补偿被告45,000元的损失；原告表示虽然现在看起来是其夫妻在居住使某，但以前是有过转租的，现在虽然没有看到，但不代表将来他们不会转租；被告当时装修原告是同意的，但现在原告并不同意利用，合同解除是被告违约造成的，应由被告自行解决。 诉讼中，本院对于合同解除的后果处理向被告予以释明，明确告知被告，在原告坚持要求解除合同并不愿意补偿被告装修费45,000元，且对装修也不同意利用的情况下，被告主张装修费的损失应通过反诉的方式向本院提出，并给与了被告提出反诉的时间，被告则表示因原告不愿意补偿被告装修费45,000元，故被告坚持要求继续履行合同，不向本院提起反诉。 以上事实，由物业租赁合同、配套商品房供应单、屋主及房主信息、勘查笔录、照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告在合同中约定，被告不得群租群居，使某该物业的人员和情况发生变化时，被告应及时告知原告，并取得原告同意方可进行，故应视为原、被告对系争房屋的使某人有明确的约定，未经原告同意被告不得转租。原、被告之间争议的焦点即为被告的行为是否构成转租，如果构成转租，则原告可以要求解除合同，如果不构成转租，则原告不得要求解除合同。 首先，根据被告庭审中的陈述，其承租系争房屋后，自2013年3月至2013年10月期间并未在房内居住，而是长期居住在本市宝山区，并处于待业状态，在此种情况下，被告将系争房屋临时借给郑某等人居住，且在长达七个月的时间内不收取费用，与常理不符。且在原告多次与被告交涉、报警并提起诉讼后，郑某等人才因产生不便而搬走，被告重新搬回系争房屋居住，因此，被告将系争房屋转给案外人占某、使某的行为，并未征得原告的同意，直接损害了原告对系争房屋的所有权和处分权，加重了出租物的毁损程度。 其次，根据本市公安局松江分局泗泾派出所采集的屋主及房主信息，案外人郑某和陈某某曾在系争房屋内居住并登记，而被告并没有在系争房屋内办理相关的居住信息，被告也自称其居住证是登记在本市宝山区。此外，案外人郑某和陈某某等人并非被告的家人，也不是被告共同生活居住的人，甚至被告及案外人郑某也不认识陈某某，在此种情况下，被告称是将系争房屋临时借给朋友居住也与事实不符。基于被告并未提供充分的证据予以反驳，本院确认被告将系争房屋转给案外人占某、使某的行为构成转租，原告主张解除其与被告之间的物业租赁合同，本院予以支持。 再次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当将系争房屋返还给原告。至于原告主张的房屋恢复原状，因被告此前系经过原告同意后对系争房屋进行了装饰装修，且经过本院现场勘查，系争房屋仍为二室一厅，虽已经简单装修但并无多余隔断，故对此本院不予支持。因当事人对于合同解除后的装饰装修如何处理并无约定，故该装修在不影响主体结构的情形下，未形成附合的部分由被告拆除，归被告所有，但因拆除造成房屋毁损的，被告应当恢复原状；已形成附合的装饰装修物，因被告违约导致合同解除，且原告也不同意利用，故被告请求原告赔偿损失的辩称意见，本院不予支持。至于原告主张的被告应按合同约定的租金标准，支付自2013年12月1日起至房屋实际返还之日止的租金及使某费的主张，于法有据，本院予以支持。至于被告已交付原告的押金1,100元，原告同意在未付租金及使某费中扣除，本院予以准许。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十三条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、原告袁宝华与被告汪健于2012年7月26日签订的《物业租赁合同》解除； 二、被告汪健于本判决生效之日起十日内返还原告袁宝华位于上海市松江区泗泾镇泗凤路XXX弄XXX号XXX室的房屋； 三、被告汪健于本判决生效之日起十日内支付原告袁宝华租金及使某费(按照月租金1,100元的标准，自2013年12月1日起至房屋实际返还之日止，押金1,100元应从中扣除)； 四、驳回原告袁宝华的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元、减半收取40元，由被告汪健负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 洪 飞 二〇一四年二月十四日 书 记 员 苏晓星 |
