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（2013）闸民三(民)初字第1170号 原告徐嵩志。 原告杭菊英。 两原告共同委托代理人余玮，上海市德尚律师事务所律师。 两原告共同委托代理人史寒笑，上海市德尚律师事务所律师。 被告方丽丽。 委托代理人沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。 委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。 第三人上海鑫乐房地产经纪事务所。 法定代表人耿贤敏。 原告徐嵩志、杭菊英与被告方丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月15日立案受理，依法追加上海鑫乐房地产经纪事务所(以下简称鑫乐房产)作为第三人参加诉讼，本案依法适用简易程序，由审判员钱萍独任审理，于2013年8月5日公开开庭进行了审理。后本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人余玮，被告方丽丽及其委托代理人沈巧怡(均未参与2014年1月10日庭审)，第三人鑫乐房产的法定代表人耿贤敏(未参与2014年1月10日庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐嵩志、杭菊英诉称，原、被告和上海鑫乐房地产经纪事务所于2013年1月31日签订了《上海市房地产居间合同》(以下简称《居间合同》)、2013年2月25日签订了《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)各一份。合同约定，被告将位于上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称共和新路房屋)出售给两原告，房屋价格为被告到手价人民币343万元(以下币种均为人民币)等。合同签订后，两原告已经按约支付给了被告135万元，并且将剩余房款208万元支付给被告约定的收款人居间方鑫乐房产，被告也已将房屋交付给两原告，两原告也已经对房屋进行装修准备入住。但是，之后被告却无故违约，拒绝与原告到房地产交易中心办理交易过户手续。经鑫乐房产多次电话和书面通知仍拒不履行合同义务。故要求依法判令被告继续履行合同并将共和新路房屋办理交易过户给两原告；被告支付原告违约金5万元；被告支付原告中介费2.5万元；被告支付原告垫付2013年1月至2月的物业费383.8元；诉讼费由被告承担。 被告方丽丽辩称，不同意原告诉讼请求。原告在诉状中陈述的事实与客观事实不相符，在合同约定的3月25日之前双方到交易中心办理过户手续时，两原告作为买房人并未按约支付剩余的全部房价款，故两原告违约在先导致双方未办理过户，被告现在要求解除原、被告之间的买卖合同。合同约定3月25日之前即双方到交易中心办理过户手续之前，要支付全部剩余的房价款208万元，被告即陪原告办理过户手续。按照合同法规定，原告方违约，被告方有权终止合同。 第三人鑫乐房产述称，2013年1月31日双方签署了《居间合同》以后，当天原告支付了定金5万元给被告，2月25日签署正式的《买卖合同》后，原告支付了被告40万元房款，2月26日原告支付了被告90万元房款以后，被告向原告交付了系争房屋，2月27日，原、被告一起进交易中心进行审税，同时买房的销售不动产统一发票就出来了，3月6日原告缴纳了契税，3月21日，双方约好下午一点半进交易中心进行过户，第三人3月17日打电话，3月19日寄挂号信和ＥＭＳ，通知被告要求其到交易中心进行过户，但是被告不肯来，要求先将原告的钱款打到被告的账户，被告才过来，否则不过来，３月21日当天，原告带了储蓄卡，卡中有房款208万元给第三人看了，原告和第三人就一起到交易中心了，但是被告没有来，当天第三人打电话给被告，被告不接，原告打电话给被告，被告说先将钱划到账上再说，被告没有说自己在哪里。3月22日，第三人就让原告将钱打到中介的账上，接着第三人让原告打电话给被告，被告还是坚持要求将钱款打到她账上以后再说。4月12日第三人按照合同规定，退还了52，090.11元给原告，其中5万元是违约金，2，090.11元是原告给被告垫付的物业管理费、水电费。5月4日原告说要和被告打官司了，第三人又寄了挂号信给被告，被被告退回。 经审理查明，2013年1月31日，原告徐嵩志、杭菊英(委托人乙)与被告方丽丽(委托人甲)以及鑫乐房产(居间方)签订了《居间合同》，约定居间方接受委托人甲、乙的委托，就委托人甲的坐落于上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为122.02平方米的房屋，促成委托人甲、乙订立房地产交易买卖合同，并完成其他委托的服务事项；主要委托事项：委托挂牌出售，房屋买卖的一切过户手续(包括交易中心过户、煤气、电表、闭路电视、物业和房款)，交接房屋。《居间合同》补充条款还约定：2013年1月31日，支付定金五万元；2013年2月25日前，签订《上海市房地产买卖合同》；进交易中心当日办理房屋过户手续，支付全部房款3，380，000元整，进交易中心前甲方迁出户口，同时当日办理煤气、电表、闭路电视物业的过户手续，结清所有费用，甲方交房给乙方，乙方只需支付过户的手续，乙方承担该房屋交易过户中的全部税费，具体费用以交易中心为准；甲、乙双方一致同意合理避税房价做低；乙方支付居间方佣金人民币25，000元整；甲、乙双方任何一方违约，违约方需支付给守约方50，000元整，佣金(25，000元整)支付给居间方。2013年2月25日，原告徐嵩志、杭菊英(乙)与被告方丽丽(甲)签订《买卖合同》，约定共和新路房屋转让价303万，《买卖合同》补充条款(一)和附件三还约定，2013年1月31日，乙方支付定金5万元；2013年2月25日签《上海市房地产买卖合同》，乙方支付房款10万元；2013年2月26日乙方支付房款90万元整，甲方交房；2013年3月25日前进交易中心办理房产过户手续，甲方需迁出户口，结清所有费用，同时办理煤气、电表、闭路电视、物业的过户手续，乙方只需支付过户手续费，乙方承担该房屋交易过户中的全部税、费，具体费用以交易中心为准，乙方于2013年3月25日前支付人民币198万元；乙方支付居间方佣金25，000元；甲、乙双方任何一方违约，违约方需支付给守约方5万元，支付佣金25，000元给居间方等。 在合同履行过程中，2013年1月31日，被告收取原告5万元定金，2013年2月25日，被告收取原告房款40万元，2013年2月26日，被告收取原告房款90万元，并将共和新路房屋交付给原告，2013年3月19日，第三人发书面《告知书》至被告，《告知书》主要内容为，被告方丽丽明确表示不去办理过户手续，第三人作为居间方通知方丽丽，原告已将房款准备好，21日下午1：00至闸北区房地产交易中心等。2013年3月21日，被告未至房产交易中心办理房产过户手续，原告将剩余208万房款交与第三人，4月12日，第三人退回52，090.11元给原告，余款至今仍由第三人保管。 审理中，原告称，根据《居间合同》约定，第三人有权代收房款，但被告坚持要原告先付款才办理过户。被告称，2013年3月17日，被告已经告知原告要先付款后过户，被告的交易习惯都是先交钱后办理，《人民日报》也登载“只拿首付就过户，七成房款无着落”的文章，3月17日，被告是债权人，被告有权要求把钱打到被告账户上；被告没有收到过第三人发出的书面《告知书》，被告从未授权过中介公司代收房款，故中介公司收取该笔房款不代表被告收取了房款。第三人称，2013年3月21日，原告和第三人一起到交易中心等被告，原告打电话给被告，被告说让原告先把钱打到被告的账户上，第三人对被告说，按照交易程序，应该先将过户手续办理好以后，由原告将钱打到被告账户上，沟通不成，被告未到交易中心，过户手续未能办理，第三人要求原告将房款打到第三人账户上；第三人寄给被告的《告知书》，被被告退回了。 原告在本案审理过程中，表示撤销要求被告支付原告中介费2.5万元以及支付原告垫付的2013年1月至2月的物业费383.8元的诉讼请求。 以上事实，有当事人提供的《居间合同》、《买卖合同》、房款收据等证据及陈述予以佐证。 本院认为，根据《居间合同》、《买卖合同》约定的内容，原、被告双方应于2013年2月25日前至交易中心完成过户手续，被告要求原告先付款，然后才办理过户手续，没有合同和法律依据，按照一般房产交易惯例，原、被告应至交易中心提交办理过户的相关材料，取得收件收据后，由房屋买售人支付约定的房款，后经相关部门审核后，完成产权过户手续，故对被告关于两原告作为买房人并未按约支付剩余的全部房价款，两原告违约在先导致双方未办理过户，要求解除原、被告之间的买卖合同的辩解意见，本院不予采纳。共和新路房屋至今未能按合同约定办理产权过户手续，主要责任在于被告方丽丽，应按合同约定承担违约责任，故原告要求被告继续履行合同并将共和新路房屋过户给两原告以及要求被告支付违约金5万元的诉请，本院予以支持。原告在本案审理过程中，撤销要求被告支付原告中介费2.5万元以及支付原告垫付的2013年1月至2月的物业费383.8元的诉讼请求，与法不悖，本院予以准许。至于剩余的房款，原告理应继续支付，但鉴于第三人收取原告208万元房款，后退回原告52，090.11元，尚有2，027，909.89元在第三人处，故应由第三人支付被告房款2，027，909.89元，由原告支付被告房款52，090.11元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告方丽丽应于本判决生效之日起十五日内协助原告徐嵩志、杭菊英办理上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋产权登记于原告徐嵩志、杭菊英名下的过户手续(过户手续办理过程中如发生税、费，应按合同或有关部门规定承担)； 二、被告方丽丽应于本判决生效之日起十五日内给付原告徐嵩志、杭菊英违约金5万元； 三、原告徐嵩志、杭菊英应于本判决生效之日起十五日内给付被告方丽丽房款52，090.11元，该金额可与判决主文第二项中的金额折抵； 四、第三人上海鑫乐房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十五日内给付被告方丽丽房款2，027，909.89元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1764.6元，由被告方丽丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 缪为军 审 判 员 钱 萍 人民陪审员 陈名玲 二〇一四年一月二十二日 书 记 员 陈亚新 |
