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（2013）徐民四(民)初字第2269号 原告(反诉被告)孙锦程。 原告(反诉被告)刘菊蓉。 原告(反诉被告)孙某乙。 法定代理人孙某甲。 三原告共同委托代理人黄斌，上海圣瑞敕律师事务所律师。 被告(反诉原告)周燕芬。 被告(反诉原告)黄国平。 被告(反诉原告)黄天宇。 被告(反诉原告)黄子平。 被告(反诉原告)黄天鹏。 被告(反诉原告)金敏。 六被告共同委托代理人许杰，上海元才律师事务所律师。 六被告共同委托代理人郭行飞，上海市申飞律师事务所律师。 原告(反诉被告)孙锦程、刘菊蓉、孙某乙与被告(反诉原告)周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。除原告孙某乙、被告黄天宇、黄天鹏未到庭外，其余诉讼当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年3月5日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同编号XXXXXXX(第二版)，并办理了网签备案事宜。合同约定，被告以总价1,160,000元的价格将上海市天平路XXX号丙XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告。合同签署后，原告向被告支付了10,000元购房款。后因购买该房屋需办理审批手续，双方无法按原合同约定时间履行各自义务，经协商一致双方对合同条款进行了变更，并重新办理了网签备案事宜，合同编号XXXXXXX(第三版)。第三版合同签署备案后，原告便依约向房地产交易中心递交了申请书。但在原告等待审批期间，被告黄国平突然致函原告，称原告违约，并单方解除了《房屋买卖合同》。原告回函告知被告，双方应按最后网签备案的第三版《房屋买卖合同》继续履行合同，原告不存在违约行为。2013年5月24日，原告购房获得审批通过，原告即发函给被告，希望被告能够依约继续履行合同，但至今被告没有任何回应。原告认为，被告的行为已经构成违约，侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：六被告继续履行《房屋买卖合同》(第三版)约定之义务，协助三原告办理上海市天平路XXX号丙XXX室房屋产权转移至三原告名下的交易过户手续。 被告辩称，由于原告履约过程中的违约行为，故被告提起反诉。原被告之间的确签订了房屋买卖合同，但原告出示的合同(第三版)没有双方签字，是无效的合同，原告诉讼没有法律和事实依据，请求法院驳回原告诉请，诉讼费和保全费应该由原告自行负担。 反诉原告诉称，2013年3月5日，原被告通过上海太平洋房屋服务有限公司签订《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》，对上海市徐汇区天平路XXX号丙XXX室房屋买卖事宜、价款及支付方式等内容作了约定。其中《补偿协议》明确，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定成交价1,160,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现原告同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿被告370,000元，该款于双方办理该房屋产权过户手续之前支付被告。由此可见，被告将系争房屋作价1,530,000元出售给原告。《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》是不可分割的。上海太平洋房屋服务有限公司可以证明这节事实。《上海市房地产买卖合同》及《补偿协议》签订后，原告当场向被告支付10,000元首期房款，买卖双方并于签约当日由上海太平洋房屋服务有限公司进行了网上备案申报(网上合同签订时间为2013年3月5日20时5分26秒)。 但原告仅于签约当日向被告支付了10,000元首期房款，此后未再付款，已构成违约。原告的主要违约事实如下：(1)原告没有于2013年3月6日向被告支付40,000元房款；(2)原告也未于2013年3月15日前向被告支付690,000元房款；(3)原告更没有按照约定于过户前向被告支付《补偿协议》约定的370,000元房屋补偿款。可见，原告构成根本违约的事实是不容否认的。鉴于此，六被告只得委托被告之一黄国平于2013年5月15日致函原告，以书面方式通知原告解除房地产买卖合同，并保留提起诉讼的民事权利。故提起反诉，请求判令：1、解除原被告就上海市徐汇区天平路XXX号丙XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(第二版)及《补偿协议》；2、原告支付被告逾期付款赔偿金22,100元(分别以40,000元、690,000元为本金，自2013年3月7日起、2013年3月16日起至2013年5月15日止，均按日万分之五计算)以及违约金306,000元。 反诉被告辩称，无论解除第二版合同还是不履行第三版合同，均是被告违约在先，故不同意解除双方签订的房屋买卖合同，因为买卖系争房屋是双方的真实意思表示，5月24日房屋审批通过后，已经没有影响房屋继续交易的因素了，完全可以继续履行买卖合同。至于第二项反诉请求，由于被告已违约，原告不同意该项诉请。 经审理查明，2013年3月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称第二版合同)，约定，甲乙双方通过上海太平洋房屋服务有限公司(以下简称中介公司)居间介绍，甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款为1,160,000元，双方确认在2013年6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。付款方式为，签约当日，乙方支付甲方房款10,000元；于2013年3月6日之前，支付甲方房款40,000元；于2013年3月15日之前，支付甲方房款690,000元；乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款400,000元，该款项由贷款银行一次性划入甲方帐户。乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方房款20,000元。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到通知之日起5日内向甲方支付。 合同约定，双方应于乙方办妥贷款手续后5个工作日内，至该房地产所在区房地产交易中心办理房地产过户手续。甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。该合同系通过网上操作系统签订，签订时间为2013年3月5日20时05分26秒。 双方还签订《补偿协议》一份，内容为，甲乙双方于2013年3月5日签订的第二版合同约定成交价为1,160,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方370,000元，并于甲乙双方办理该房地产产权过户手续之前支付甲方。在履行合同过程中，双方约定若因国六条及上海市政府颁布关于国六条税收政策方面的细则，则甲乙双方均有权解除该房地产买卖合同，双方互不追究违约责任。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。违约责任适用买卖合同有关规定。签约当日，原告支付给被告10,000元房款。 审理中，原告提交一份《上海市房地产买卖合同》(以下简称第三版合同)，合同附件三载明：原告于签约当日，支付被告房款10,000元；于政审通过后7日内，支付被告房款40,000元；于政审通过后21日内，支付被告房款690,000元；原告以购房贷款的形式向被告支付房款400,000元，该款项由贷款银行一次性划入被告帐户；原告于双方办妥该房地产交接手续当日，支付被告房款20,000元。该合同未经双方签字确认，网上备案时间为2013年3月7日14时44分54秒。 因购买系争房屋所涉地段的房屋需要办理前置审批手续，在报请审核过程中，原告未按合同约定的付款期限向被告支付房价款，被告遂于2013年5月15日致函原告，内容为，原告未按第二版合同附件三第2条、第3条履行购买义务，依据此合同第九条第(三)款的约定，已属违约，就其违约责任和赔偿事宜被告暂作保留，故通知原告终止第二版合同的履行义务。原告接函后予以复函，内容为，2013年3月5日晚，原被告在中介公司业务员赵长明的居间下，签订第二版买卖合同，并办理了网签备案事宜，合同约定被告以1,160,000元的房价款将系争房屋出售给原告，并对付款、过户、交房等问题也都作了明确约定。但直至正式签订合同时，被告亦未告知原告购买该房屋须先行审批一节，中介公司也没有提及，造成原告在完全不知情的情况下签订了第二版买卖合同。之后，在中介公司的协调下，与被告协商一致后，双方达成对第二版合同的修改意见，中介公司协助双方重新办理了网签备案事宜(即第三版合同)。第三版合同明确约定原告通过审批后再向被告支付首付款，故被告以第二版合同指责原告违约，并单方提出终止合同，着实不妥。原告认为，虽然双方并未签订纸质版本的第三版合同，但是变更行为是真实有效的，网签备案的记录是真实的，具有公示效力的，并经双方确认无误后由中介公司协助在网上签署的，原告按照变更后的合同来履行，不存在任何违约行为。2013年5月27日，原告又致函被告，告知已通过审批，要求被告接函后三个工作日内回函告知收取房款的银行帐号，原告将支付相应的购房款。如被告未及时回复，将视为拒绝履行第三版合同义务。 审理中，原告变更诉请为，1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》(第三版)及《补偿协议》；2、被告退还原告已付房款10,000元，并按房屋总价(1,530,000元)20%支付原告违约金306,000元。被告补充答辩意见认为，原告提交的所谓第三版合同不是正式合同，只是从网上打印下来的空白合同而已，被告没有收到该合同，更不知合同内容，上面没有双方当事人签字确认，显然不能成为合同，故原告诉请解除合同不成立。《补偿协议》是第二版合同的附件，不是第三版合同的附件。 以上事实，有原告提供的买卖合同(第三版)、补偿协议、收据、双方往来函件，被告提供的买卖合同(第二版)、函件、收据等证据证实以及当事人的陈述佐证，本院予以确认。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原、被告签订的第二版合同及补偿协议，落款处均有双方签字确认，应视为双方当事人真实意思表示，当属合法有效。而原告提交的第三版合同，形成时间晚于第二版合同，合同内容亦与第二版不同，且未经双方书面签字盖章，不符合合同成立的形式要件，现被告对此不予认可，故第三版合同并未成立，原告关于第三版合同系双方协商一致后形成的意见，缺乏相应证据证明，本院不予采信。第二版合同及补偿协议均系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。鉴于双方均同意解除补偿协议，本院予以准许。由于原告未按约定向被告支付房价款，构成违约在先，被告有权按照约定行使合同解除权，并要求原告承担相应的违约责任。综上，原告要求解除第三版合同、被告承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持；被告要求解除第二版合同、原告支付赔偿金及违约金的诉讼请求，于法有据，应予以支持。因原告的已付房款不足以支付其应承担的违约金，故原告要求返还已付房款10,000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)孙锦程、刘菊蓉、孙某乙与被告(反诉原告)周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏于2013年3月5日签订的《上海市房地产买卖合同》(第二版)及《补偿协议》； 二、反诉被告孙锦程、刘菊蓉、孙某乙于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏逾期付款赔偿金：以40,000元为本金，自2013年3月7日起算至2013年5月15日止；以690,000元为本金，自2013年3月16日起算至2013年5月15日止，均按日万分之五计算； 三、反诉被告孙锦程、刘菊蓉、孙某乙于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告周燕芬、黄国平、黄天宇、黄子平、黄天鹏、金敏违约金296,000元(已抵扣原告支付的房款10,000元)； 四、驳回原告孙锦程、刘菊蓉、孙某乙的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15,240元、诉讼保全费5,000元，合计20,240元，均由原告孙锦程、刘菊蓉、孙某乙负担；反诉案件受理费3,150元，由反诉被告孙锦程、刘菊蓉、孙川蚴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 汶 人民陪审员 郑誉华 人民陪审员 朱梅珍 二〇一四年一月十六日 书 记 员 卜雯婷 |
