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（2013）徐民四(民)初字第3126号 原告上海正商房地产经纪有限公司。 法定代表人王勇刚。 委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。 委托代理人朱晶晶，上海市华诚律师事务所律师。 被告布鲁斯特墙纸国际贸易(上海)有限公司。 法定代表人KENNETHM.GRANDBERG，董事长。 委托代理人栾其文，上海和华利盛律师事务所律师。 委托代理人梁寓禹，上海和华利盛律师事务所律师。 原告上海正商房地产经纪有限公司诉被告布鲁斯特墙纸国际贸易(上海)有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告上海正商房地产经纪有限公司的委托代理人施莉珏、被告布鲁斯特墙纸国际贸易(上海)有限公司的委托代理人栾其文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海正商房地产经纪有限公司诉称，2013年3月4日，原、被告签订《委托书》一份，由原告为被告提供房屋租赁中介服务，并约定《委托书》签订后，被告不可另行委托第三者或自行与原告推荐的业主私下交易，任何一方违约，应向对方支付相当于一个月房屋租金的费用。《委托书》签订后，原告向被告推荐了本市桂平路XXX号3A房屋，被告认可后，原告与房屋业主就租赁事宜协商达成一致。但此后，被告、房屋业主均不与原告联系，也未告知原告任何消息。后来原告才得知，被告已经跳开原告私下与房屋业主接洽房屋租赁事宜，并已签订房屋租赁合同、实际使用房屋，房屋租赁合同约定年租金为人民币(以下同)2,089,596元。故原告诉至法院要求判令：1.被告支付原告违反租赁中介服务协议书的违约金174,133元(2,089,596元/12个月)；2.被告赔偿原告未支付违约金造成原告的损失(以174,133元为本金，按银行同期贷款利率计算，自被告应付款之日即2013年7月1日至被告实际付清款项之日止)。 被告布鲁斯特墙纸国际贸易(上海)有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原、被告间并未建立居间合同关系，原、被告签署的委托书并不符合居间合同的性质。2、被告并没有违约的行为，也没有违约的动机，被告希望通过原告促成租赁事宜，但系因出租方房屋业主不接受中介服务。原告未查清出租方业主要求即接受被告委托，合同目的无法实现。3、最终与出租方业主签订房屋租赁合同的并不是被告，而是被告的关联公司布鲁斯特墙纸(中国)有限公司，被告未签订租赁合同，不存在违约。4、原告第二项诉讼请求没有法律依据。 庭审中，原告提供其与出租方谭国兴的电话通话录音两份，以此证明出租方口头认可原告的居间行为。被告对此证据不予认可。本院审查后认为，仅通过该电话录音不能确认电话对方人员身份、不能确认通话的具体时间，即使对方确为出租方的员工谭国兴，也无法证明谭国兴电话所说内容可以代表出租方的意思，通话内容亦无法证明出租方委托原告出租房屋，原告亦无其他证据予以佐证，故原告该份证据本院不予采信。 经审理查明，被告欲租赁房屋。2013年1月24日，原告以电子邮件形式向被告工作人员赵燕推荐数套租赁房源，被告对其中本案系争的桂平路XXX号3A房屋较为认可。同年1月29日，原告以电子邮件形式向赵燕发送系争房屋资料。 被告确定系争房源后，原、被告于2013年3月4日签订《委托书》一份，写明：被告全权委托原告为独家中介代理人，与聚科业主洽谈租赁办公房事宜。一、约定事项：1、原告接受被告委托所产生之差旅费及其他相关费用的支出均由原告自负，被告无需向原告支付居间服务费。2、签订本居间协议书后被告将不再另外委托第三者或自行与原告推荐之业主私下交易。3、双方任何一方单方违约，将支付对方相当于承租房屋之一个月房屋租金的费用。二、本委托书一式两份，双方签署即时生效(有效期一年)。落款处由原、被告加盖公章。同时，原、被告还签订《租赁意向书》一份，被告指定具体租赁房屋要求原告按照《租赁意向书》确定的租赁条件与出租方进行谈判，其中写明：“经出租方与承租方协商一致，现详列以下出租条件，以便日后形成正式的租赁合同及其有关补充条款：1、租户名称：布鲁斯特墙纸国际贸易(上海)有限公司2、租用地点：上海市桂平路XXX号3A3、建筑面积：1580平方米；4、租用期限：5年……5、租金：3.25元平方米/天……12、装修免租期……”该《租赁意向书》共列明12条具体租赁条件。该《租赁意向书》落款处：承租方、代理方分别由被告、原告加盖公章，出租方处为空白。《委托书》、《租赁意向书》均为原告处的格式合同。 2013年5月13日，案外人布鲁斯特墙纸(中国)有限公司与上海桂林实业有限公司签订房屋租赁合同及补充协议，承租位于本市桂平路XXX号3号楼A1.2.3楼房屋，建筑面积为1487平方米，租金为3.85元平方米/天，合同及协议中明确出租方上海桂林实业有限公司不认可任何中介公司提供的居间服务。 2013年7月8日，原告向被告住所地本市外高桥保税区泰谷路XXX号第四层J1部位发送律师函一份，收件人为被告，内容为要求被告支付违反《委托书》的违约金，被告称收到该份律师函，但对其中内容不认可，亦未回复该函件。同日，原告向本案系争房屋所在地桂平路XXX号3A室发送同一份律师函，收件人仍为被告，经查询该快递由“王莎代收”，被告称未收到该份律师函。 另查明，被告布鲁斯特墙纸国际贸易(上海)有限公司成立于1999年3月29日，注册地为上海市外高桥保税区泰谷路XXX号第四层J1部位，法定代表人为KENNETHM.GRANDBERG，由外国法人BWCINTERNATIONALINC独资。案外人布鲁斯特墙纸(中国)有限公司成立于2010年8月30日，注册地为江苏省苏州工业园区淞北路XXX号，法定代表人为KENNETHMARTINGRANDBERG，由外国法人BWCINTERNATIONALINC独资。两公司系关联公司。 庭审中，原、被告确认，本市桂平路XXX号3号楼A1.2.3楼即为桂平路XXX号3A房屋，系同一地点。 上述事实，有当事人陈述、《委托书》、《租赁意向书》、企业档案机读材料、快递单据、房屋租赁合同等证据证明，本院予以确认。 被告称，2013年3月下旬，系争房屋出租方上海桂林实业有限公司联系被告称其不接受中介居间服务，要求与被告直接商谈租赁事宜，后出租方称被告不符合出租方的招租政策、纳税要求等，要求由布鲁斯特墙纸(中国)有限公司承租系争房屋，上述事实被告已告知原告。原告称，其与出租方之间并无书面委托或其他居间协议，但是出租方口头表示认可原告进行居间并表示会支付佣金，2013年3月之后原告再未能联系到被告，直至2013年7月原告通过其他途径得知被告已经自行与出租方签订租赁合同。 被告为证明其观点申请系争房屋出租方上海桂林实业有限公司出庭作证，上海桂林实业有限公司出具介绍信由物业经理陈某某代表公司到庭作证。证人陈某某陈述，上海桂林实业有限公司是徐汇区华泾镇的集体企业。上海桂林实业有限公司从未委托任何中介机构出租房屋，其通过自行发布招租广告形式进行出租，招租广告中也写明不接受中介服务。2013年3月，原告工作人员曾持被告的委托书与上海桂林实业有限公司下属单位工作人员商谈过租赁事宜，上海桂林实业有限公司得知后即表示：被告不符合出租方的招租政策，如有租赁意向，应由布鲁斯特墙纸(中国)有限公司前来商谈，且上海桂林实业有限公司不认可任何中介机构的居间服务，希望与承租人直接进行磋商。证人与被告本就认识，并非通过原告知晓被告的联系方式。后因被告不符合招商政策、纳税要求，故上海桂林实业有限公司选择布鲁斯特墙纸(中国)有限公司承租房屋。证人还称“如果收取佣金的中介服务，那么我公司不接待，如果是代表客户过来看房子的则接受”。原告认可证人身份的真实性，称证人“不接受中介服务”的意思是不同意支付佣金，而非不同意中介代表客户看房，而实际是上海桂林实业有限公司口头认可原告带被告前去看房并同意支付佣金。 本院认为，被告经原告推荐后欲租赁本市桂平路XXX号3A房屋，为此，双方签订了《委托书》、《租赁意向书》，《委托书》、《租赁意向书》明确了双方的权利义务，即被告委托原告按照《租赁意向书》的条件就租赁事宜与出租方洽谈，原告为被告和出租方进行居间，促成系争房屋的租赁。该合同兼具委托合同和居间合同的法律特征，合同前提是：原告受系争房屋出租方委托进行出租，有权向被告推荐该房源，有权接受被告商谈租赁事宜的委托；合同目的是：被告通过原告的洽谈居间，成功租赁系争房屋。 而本案中，原告并无证据证明其受系争房屋出租方上海桂林实业有限公司委托进行出租，亦无证据证明出租方认可原告的居间行为，而最终系争房屋租赁合同文本中明确出租方“不认可任何中介公司提供的居间服务”。原告接受被告委托并签订《委托书》的前提并不成立，原告却自行向被告推荐房源、接受被告委托洽谈租赁事宜，但根本无法为被告成功谈妥有关系争房屋的租赁问题，无法实现双方签订合同的目的。此情形下，被告若想成功租赁系争房屋只能自行与出租方商谈，而不可能按照《委托书》约定通过原告与出租方洽谈，而现在原告却主张被告该行为是“跳中介”应承担违约责任，实不合理。 《委托书》关于不得“跳中介”的违约责任条款本身虽非无效，但被告与出租方直接商谈是因为原告不具备签订该合同的前提进而导致不能实现签订合同的目的，若在签署委托书时原告告知被告其并无出租方的出租委托、出租方并不接受中介居间服务，那么按一般常理被告并不会委托原告处理租赁事宜更不会签订《委托书》。且“跳中介”一般是指委托人为逃避支付佣金而不正当交易的行为，而本案中，根据双方《委托书》的约定若被告通过原告居间租赁了系争房屋，被告无需支付原告任何居间费用或其他费用，因此被告根本不存在通过“跳中介”逃避支付佣金的主观恶意。 综上，本案被告并不构成违约，原告要求被告承担违约责任的依据不充分，本院不予支持。原告要求被告支付逾期支付违约金的利息损失，不具有法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十四条的规定，判决如下： 驳回原告上海正商房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费3,782.66元，减半收取计1,891.33元，由原告上海正商房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 李 理 二〇一四年一月七日 书 记 员 |
