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（2013）徐民四(民)初字第2817号 原告狄顺财。 被告孟建宏。 委托代理人孔谦，上海小城律师事务所律师。 原告狄顺财诉被告孟建宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月18日、11月13日公开开庭进行了审理。原告狄顺财、被告孟建宏及其委托代理人孔谦到庭参加诉讼。原、被告一致同意本案继续适用简易程序延长一个月审理。本案现已审理终结。 原告狄顺财诉称，原、被告于2011年8月签订了关于上海市五原路XXX弄XXX号房屋的《上海市公有住房承租权转让合同》，原告于2011年8月4日将该房屋的钥匙和《租用居住公房凭证》原件交予被告。后双方协商解除了《上海市公有住房承租权转让合同》。原告房屋本可用于出租，但被告未将该房屋的《租用居住公房凭证》和钥匙归还原告，并长期占用该房屋，给原告造成了损失。故原告诉至法院，要求判令：1.被告返还上海市五原路XXX弄XXX号房屋的《租用居住公房凭证》原件；2.被告支付原告2011年8月1日至2013年2月28日的租金损失人民币(以下同)144,000元(按每月租金8,000元计算)。 被告孟建宏辩称，不同意原告的诉讼请求。原告诉请所涉内容已在(20XX)徐民X(民)初字第XX号、(20XX)徐X字第XX号案件中处理完毕。原告诉请的租金损失与被告无关，被告并未使用涉诉房屋，2011年9月18日双方签署解除协议前被告已经将钥匙归还原告，所以协议书中只提到“归还房产证”，并未提及“钥匙”。双方协议解除承租权转让合同的基础是原告不再主张房屋使用费，被告也不再主张相应款项的利息损失。涉诉房屋的《租用居住公房凭证》确实在被告处，因为原告一直未完全退还购房款故该凭证未返还原告。 经审理查明，原告享有上海市五原路XXX弄XXX号房屋一楼的公房承租权，该房屋有天井部分(即一楼院子)，天井一侧连接院门，由此门可出入该套房屋，天井另一侧连接室内，此处无需钥匙即可进入室内。 2011年8月3日，被告(乙方)与原告(甲方)签订关于上海市五原路XXX弄XXX号房屋的公房承租权转让合同，甲方同意向乙方转让涉诉房屋的公房承租权，转让成交价格为232万元。当日，原、被告双方签订补充协议，约定装修补偿款为61万元，该补偿款在双方签订转让协议后的7天内，被告一次性支付给原告。 同年8月4日，原告书写收条一张，内容为：“收到孟建宏女士支付五原路XXX弄XXX号房屋租赁权转让定金90702.29元……收款人狄顺财”；同日，被告书写收条“收到狄顺财交来的五原路XXX弄XXX号租用居住公房凭证原件壹份，房门钥匙壹把”。被告称此处所称“房门钥匙”即为天井外侧院门钥匙；原告称，涉诉房屋其仅有一把钥匙即为天井外侧院门钥匙，其交给被告的亦是该钥匙。 同年8月10日，原告书写收条，内容为：“今收到孟建宏交来五原路XXX弄XXX号房屋租赁权转让的定金。由如下形式支付……总额：陆拾万玖仟捌(此处漏写“佰”字)零贰元贰角玖分。若孟建宏在8月30日之前反悔该房屋转让协议，本人愿全额退款。收款人狄顺财。” 同年9月18日，被告(买方)与原告(卖方)签订协议书(以下简称“解除协议书”)一份，内容为：“2011年7月日狄顺财先生(卖方)与孟建宏女士(买方)就买卖上海市五原路XXX弄XXX号一楼房产达成买卖协议(见协议)。2011年8月3日之前孟建宏汇入购房款六十万元人民币到狄顺财先生账户，共分两次汇入。由于买卖双方就房产买卖周期有分歧。买卖双方均同意终止购房协议。卖方狄顺财先生同意分三次归还孟建宏的购房款六十万元人民币，每次二十万元。第一笔，二十万元人民币，2011年9月日到孟建宏账户。第二笔，二十万元人民币，2011年10月日到孟建宏账户；第三笔，二十万元人民币，2011年11月日到孟建宏账户。孟建宏账户：招商银行古北支行XXXXXXXXXXXXXXXX.当全部购房款返还到孟建宏账户后，买方孟建宏应立即归还狄顺财先生五原路XXX弄XXX号一楼的房产证。” 此后，原告没有按协议约定退还被告购房款项，被告为此诉至法院，(2012)徐民四(民)初字第880号判决判令原告应归还被告有关涉诉房屋剩余购房款50万元及利息。判决生效后，原告未完全履行，被告向法院申请执行。 2012年11月12日，(2012)徐执字第4036号案中，原、被告达成执行和解协议，其中约定：原告于2012年11月30日前支付被告10万元；2012年12月30日前支付被告5万元；剩余欠款388,002.3元及利息、迟延履行金原告用位于本市五原路XXX弄XXX号公房(面积……天井独立使用)以使用方式抵偿给被告，使用期限从2013年3月1日至2023年2月28日止……如因原告原因或不可抗力造成被告无法继续使用或对外转租该房屋时，原告应以每月8,000元的租金将剩余使用期内的租金支付给被告。 另查明，2004年5月，原告将涉诉房屋转租于案外人，每月租金4,000元，2010年原告与该案外人签订房屋出租续签协议书，每月租金仍为4,000元,租赁合同至2011年6月4日期满。 另，被告于2013年12月11日将涉诉房屋的《租用居住公房凭证》原件交至本院。2013年12月12日，原告至本院取回前述《租用居住公房凭证》原件。同日，原告称因已收到被告交还的《租用居住公房凭证》原件，故向本院提出撤回其第一项诉讼请求的申请。 上述事实，有当事人陈述、(20XX)徐民X(民)初字第XX号民事判决书、(20XX)徐X字第XX号执行和解案件告知书、收条、房屋租赁合同、房屋出租续签协议书等证据证明，本院予以确认。 庭审中，关于执行和解协议抵偿使用始期的确定：原告陈述系因被告称涉诉房屋需要装修，故要求从2013年3月1日开始计算抵偿使用期限。被告称，系因原告尚有物品在涉诉房屋内需要搬离处理，且被告也需要时间装修房屋，故双方协商确定了抵偿使用的始期。 本院认为，2011年8月4日，被告出具收条写明收到涉诉房屋的《租用居住公房凭证》和房门钥匙，可知被告此时已能并已实际控制涉诉房屋。被告称收到的是院门钥匙，并不是房门钥匙，但是被告亦称通过院门钥匙可以进入涉诉房屋天井部分，再由此进入室内并不需要钥匙，原告陈述与被告一致，故“院门”或“房门”钥匙仅是表述区别，并不能改变被告已可实际进入、控制涉诉房屋的事实。被告称其于2011年9月18日签署解除协议前已经将涉诉房屋钥匙归还原告，但被告对此未能提供证据予以证明，原告对此亦不予认可，被告该主张本院不予采纳。故本案争议在于：原告要求被告赔偿2011年8月至2013年2月期间因无法出租涉诉房屋的租金损失144,000元有无依据。 (一)原告主张被告赔偿2011年8月1日至2013年2月28日的租金损失的要求是否有依据 1、2011年8月1日至9月18日期间。 2011年8月1日至3日，原告并未向被告交付房屋，故并不存在被告占用房屋导致原告的租金损失问题。2011年8月4日，因原、被告之间已建立了涉诉房屋的公房承租权转让合同关系，故原告向被告交付该房屋的钥匙、《租用居住公房凭证》，系原告履行自己的合同义务，被告取得房屋的钥匙和《租用居住公房凭证》系被告享有的合同权利，不存在违反法律或合同约定的情形。2011年9月18日，双方协商一致，解除公房承租权转让合同，并签订协议书。协议解除合同是当事人双方协商一致的结果，实质是双方就原合同解除达成的新协议。本案中，原、被告系协商一致解除原合同，并非由于任何一方过错造成合同无法履行而解除。该解除协议书并未约定被告应支付原告此期间的租金损失或其他损害赔偿，此后亦未就此达成其他补充协议，换言之，原、被告从未就租金损失或其他损害赔偿达成过合意。被告占有涉诉房屋系双方履行合同权利义务，此后解除转让合同亦是双方自愿协商一致的结果，并非被告过错造成合同无法履行而解除，故原告主张2011年8月4日至9月18日的租金损失不具有事实和法律依据，本院不予支持。 2、2011年9月19日至2012年11月11日期间。 解除协议书中约定了双方的权利义务，根据该协议，原告应先将60万元购房款归还被告，原告归还全部房款后，被告返还原告涉诉房屋的《租用居住公房凭证》，即双方所负义务在履行上有前后牵连性。根据法律规定，先履行一方履行债务不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，即先履行抗辩权。本案中，原告直至2012年11月11日，仍未能按照解除协议书约定归还被告全部购房款，在此情形下，被告可行使先履行抗辩权，不予归还涉诉房屋的《租用居住公房凭证》，符合法律规定，不违反协议约定，因此原告要求被告支付该期间的租金损失，不具有法律依据，本院不予支持。 3、2012年11月12日至2013年2月28日期间。 2012年11月12日，原、被告在法院组织下达成执行和解协议，经协商后，被告延缓了原告的还款期限，确定了以涉诉房屋使用方式抵偿原告未归还部分钱款的方案，同时确定了抵偿使用的起始日期“2013年3月1日”，此均系双方协商一致达成的合意，经协商后原告同意不从2012年11月12日起计算抵偿使用期限，并签署了执行和解协议，同时，原告也无证据表明曾在2012年11月12日至2013年2月28日期间要求被告返还涉诉房屋，故原告现在主张2012年11月12日至2013年2月28日的租金损失，不具有事实和法律依据，本院不予支持。 (二)原告主张租金损失的计算金额是否有依据？ 根据原告自行出租涉诉房屋记录显示，2005年至2011年6月4日的月租金均为4,000元；再根据双方达成的执行和解协议，涉诉房屋供被告使用十年共抵偿原告应支付被告的款项为“剩余欠款388,002.3元及利息、迟延履行金”，据此计算每月抵偿的金额约为4,000元。原告现仅根据执行和解协议中因原告原因导致被告不能使用涉诉房屋而需承担的每月赔偿金额为标准，要求按每月8,000元标准计算其租金损失，依据不足。 综上，原告要求被告赔偿2011年8月1日至2013年2月28日的租金损失不具有事实和法律依据，本院不予支持。 原告自愿撤回第一项诉讼请求，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第一款的规定，判决如下： 驳回原告狄顺财的诉讼请求。 案件受理费3,180元，减半收取计1,590元，由原告狄顺财负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 李 理 二〇一四年一月六日 书 记 员 朱 烨 |
