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（2013）徐民四(民)初字第2981号 原告（反诉被告）上海洪城房地产经纪事务所。 法定代表人何幕锋，总经理。 委托代理人叶志文，男，上海洪城房地产经纪事务所工作。 委托代理人刘冰，上海丰程律师事务所律师。 被告（反诉原告）郜卫东，男。 被告（反诉原告）高毅，女。 两被告（反诉原告）委托代理人郜少毅，上海大邦律师事务所律师。 原告上海洪城房地产经纪事务所诉被告郜卫东、高毅居间合同纠纷一案，本院立案受理后，被告郜卫东、高毅于答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人刘冰、叶志文，被告（反诉原告）高毅及两被告（反诉原告）的委托代理人郜少毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海洪城房地产经纪事务所（以下简称洪城事务所）诉称，两被告系夫妻关系。2013年4月17日，被告夫妇由原告业务员带看本市桂某路165弄31号房屋（以下简称涉案房屋）。之后，在原告居间下买卖双方达成意向，三方于4月29日签订《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），并在对房屋买卖详细条款达成一致的情况下，两被告和出让方当日签署了附件《房地产买卖协议》，根据居间协议约定，居间成功，买卖双方应于买卖合同成立之日分别按照总房价款的1%支付原告佣金。买卖双方于2013年5月14日签订《上海市房地产买卖合同》。之后，原告积极协调、帮助买卖双方完成后续的买卖事宜。然后，被告在支付了5万元佣金之后，不愿意支付剩余的佣金，原告多次催讨无果。原告现起诉要求被告支付居间服务费70,000元。 被告郜卫东、高毅辩称，双方在佣金确认单上明确居间服务费是10.5万元，并非12万元。原告提供具体服务的人员没有房产经纪人资质，缺乏必要的从业经验。整个居间过程中，原告没有履行主要居间义务。原告没有及时拿到出售方的房产证，且没有及时告知被告，使被告的首付款1000多万元处于极大的风险中；原告对涉案房屋的调查不仔细，没有告知被告房屋有违章搭建被行政处罚；在解除抵押、查封，以及办理审税过户过程中没有提供专业指导，导致买卖双方到交易中心跑了多次，审税、过户材料也多次被退回；原告在整个过程中，没有能力和卖家沟通协调，都是由被告主动联系卖家，来完成交易。基于原告没有履行主要居间义务，被告不同意支付居间服务费。 反诉原告郜卫东、高毅诉称，基于答辩的事实和理由，反诉请求被告返还已付居间服务费5万元。 反诉被告洪城事务所辩称，反诉被告提供了合法完全的居间服务，不同意反诉请求。 经审理查明，2013年4月17日，洪城事务所将涉案房屋的出售信息提供给被告，并委派业务员陪同被告高毅看过涉案房屋，高毅签署看房确认书。次日，洪城事务所去房地产交易中心查询涉案房屋状况及产权人、土地状况、抵押状况、权利限制状况等信息。后经居间协商，案外人毛某某（出卖方、甲方），高毅、郜卫东（买受方、乙方）、洪城事务所（居间方、丙方）于同年4月29日签订居间协议，甲乙双方委托丙方居间介绍涉案房屋买卖事宜,乙方向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用。交易条件为总房价款1200万元。协议约定，《房地产买卖协议》（附件一）成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功，甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按照本协议第二条约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金。当日，甲乙双方还签订居间协议的附件《房地产买卖协议》，约定首期房价款为1000万元，乙方直接付给甲方抵押银行（中国民生银行股份有限公司上海分行），甲方应于收到该笔钱同时偿还尚欠借款余额，并办理抵押注销手续。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关协议，办理公证及其他一切手续。双方应于贷款申请审核通过，买卖合同示范文本公证书及借款抵押合同出具，抵押登记注销后五个工作日内，赴房地产交易中心申请产权过户及抵押登记。乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款200万元。当日，高毅代表委托方与洪城事务所签订《佣金确认单》，确认买入涉案房屋于签订买卖合同当日支付佣金105,000元整。高毅并向洪城事务所支付10万元，洪城事务所出具收款收据，注明该笔款项由洪城事务所保管，于签订买卖合同前（当）日支付给毛某某。 同年5月6日，毛某某（甲方）、郜卫东（乙方）与中国民生银行股份有限公司上海分行（丙方）签订协议书，涉案房屋因（2013）执预字第1051号案被司法查封，涉案房屋为丙方抵押物，甲方准备出售抵押房屋还清丙方的贷款，乙方作为买受人，愿意将购房款划至丙方指定的监管账户。3013年5月7日，乙方将保证金10,043,520元存入丙方监管账户内；丙方向法院申请解除司法查封；办理解除查封手续的次日，甲、乙双方签订《房地产买卖合同》，同时丙方有权将监管账户内的款项用于归还甲方应付给丙方的贷款本、息；扣款后两个工作日内，丙方应将办理房屋抵押登记注销证明文件交付甲方；若甲方在约定时间内未还清贷款本、息，丙方仍有权向法院申请查封抵押物。 同年5月7日，郜卫东将10,043,520元存入丙方监管账户。5月8日，洪城事务所收到毛某某交付的涉案房屋产权证原件，并出具收据。洪城事务所于5月8日、5月10日将郜卫东、高毅的10万元房款转入毛某某银行账户。 同年5月14日，毛某某（甲方）与被告郜卫东（乙方）在洪城事务所签订《上海市房地产买卖合同》，双方约定，房地产转让价款共计1200万元，双方于6月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款对乙方贷款、房地产权利转移过户、交房、税费负担、违约责任、付款协议等内容作了详细约定。毛某某于当日出具10万元房款的收款收据。 之后，郜卫东与毛某某双方的代理人自行完成涉案房屋的交房、注销抵押、审税、过户等手续，洪城事务所派员在场参与各环节，但高毅、郜卫东认为洪城事务所未能提供合格的服务，只向其支付了部分佣金5万元，并拒绝支付剩余佣金。洪城事务所遂起诉要求判如所请。 以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告（反诉被告）提供的看房确认书、房地产登记簿、居间协议及附件、上海市房地产买卖合同、房地产权证、收款收据、银行转账凭证，被告（反诉原告）提供的佣金确认单、服务费收据、协议书、转账凭证、收据等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据原、被告（反诉原、被告）签订的居间协议相关内容可认定，本案原告（反诉被告）作为居间人，系在委托人和第三人之间，互寻、介绍和撮合，不但报告订立合同的机会，还周旋于双方之间，促使双方订立合同，双方之间居间关系成立。法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。结合本案众多证据及认定的事实，原告（反诉被告）已促成被告（反诉原告）郜卫东与毛某某房屋买卖合同成立，故原告（反诉被告）有权收取居间报酬即佣金。被告（反诉原告）认为原告（反诉被告）无权收取佣金的意见，缺乏依据，本院不予采纳、支持。 关于佣金数额，居间协议约定买卖双方分别按总房价款的1%各自支付佣金，而佣金确认单约定被告（反诉原告）买入涉案房屋支付佣金105,000元整，两者签订于同一日，根据优先适用特别约定的原则，本院认为佣金数额应以105,000元为准。原告（反诉被告）要求适用居间协议约定的标准收取佣金，本院不予支持。 原、被告（反诉原、被告）争议的焦点在于原告（反诉被告）提供的中介经纪服务是否达到相关标准，是否有权收取约定的全额佣金。原、被告（反诉原、被告）的居间协议中，对于本次居间服务的具体项目及各项目的收费标准并无详细约定，那么依照相关法律规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。由于居间服务活动是一个动态的过程，不可能采用全程录像、录音的方式来记录，且每一宗业务亦有其自身的特点，无法用程式化的统一标准来评判。在原告（反诉被告）已提供必要的看房确认单、房地产登记簿、居间合同、买卖合同等一系列证据，并在后续合同履行、过户、审税等环节中亦承担了陪同、参与等工作，且并无证据证明原告（反诉被告）在本次居间过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，并损害委托人利益的情形，被告（反诉原告）提出居间服务不符合标准，无权收取佣金的意见，依据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）郜卫东、高毅于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海洪城房地产经纪事务所支付居间服务费55,000元； 二、驳回被告（反诉原告）郜卫东、高毅要求原告（反诉被告）上海洪城房地产经纪事务所返还居间服务费50,000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计775元，由原告（反诉被告）上海洪城房地产经纪事务所负担166元、被告（反诉原告）郜卫东、高毅负担609元；反诉案件受理费525元，由被告（反诉原告）郜卫东、高毅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 袁 欣 二〇一三年十二月二十七日 书 记 员 徐 琛 |
