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（2013）徐民四(民)初字第2736号 原告上海太平洋房屋服务有限公司。 法定代表人章启光，董事长。 委托代理人赵利花，女，上海太平洋房屋服务有限公司工作。 被告吴敏佳，女。 委托代理人何伟俊，系被告吴敏佳丈夫。 被告徐萍，女。 被告刘璟，女。 委托代理人徐萍，系被告刘璟母亲。 原告上海太平洋房屋服务有限公司诉被告吴敏佳居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加徐萍、刘璟为第三人，适用简易程序，于2013年9月24日公开开庭进行了审理。后原告申请追加徐萍、刘璟为共同被告，并变更诉讼请求。本院于同年10月11日决定徐萍、刘璟作为第三人退出诉讼，并于10月29日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵利花、被告吴敏佳的委托代理人何伟俊、被告暨被告刘璟的委托代理人徐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海太平洋房屋服务有限公司诉称，2013年1月31日，经原告居间介绍，被告吴敏佳作为买受方与被告徐萍、刘璟作为出售方签订《上海市房地产买卖合同》，被告吴敏佳并于同日与原告签订《佣金确认单》，确认应支付居间服务费65,000元。后被告徐萍、刘璟反悔不出售房屋，三被告自行解除了买卖合同，但拒绝支付居间费。原告现起诉要求被告徐萍、刘璟向原告支付居间服务费65,000元，被告吴敏佳承担连带责任。 被告吴敏佳辩称，1月31日约定2月2日看房并签订正式买卖合同，2月2日，原告表示推迟到2月3日，并让吴敏佳签订佣金确认单，标明要等网签后才支付佣金。原告说春节期间徐萍、刘璟比较忙，要等到节后才签订合同，2月18日，吴敏佳催促原告尽快安排网签，2月23日原告才通知说徐萍、刘璟不出售房屋了。2月24日吴敏佳与徐萍、刘璟见面，才知道她们春节前就和原告说房屋不卖了，双方要求原告撤销网上备案，但原告一直不配合。3月12日三被告只得自行去房地产交易中心撤销网上合同备案，双方签订协议书一份，约定居间费由徐萍、刘璟承担。原告缺乏诚实，未充分传达双方意愿，造成交易失败，使得吴敏佳错失机会。原告不应该主张报酬，不同意诉讼请求。 被告徐萍、刘璟辩称，签订合同的当晚，徐萍、刘璟就不想出售房屋了，2月2日向原告表达了不出售系争房屋的意思，原告就反复做工作，2月21日还以吴敏佳的名义发函，要求追究违约责任。2月24日，原告打电话来，徐萍、刘璟还是表示不卖，要求原告约三方谈一下，原告不同意，一定要收65,000元佣金。3月12日三被告自行协商解除了合同。原告不够诚信，有欺诈行为，徐萍、刘璟处的合同没有原告盖章、没有经纪人，是无效的。不同意向原告支付居间费，但愿意承担法院判决由被告吴敏佳应承担的部分。 经审理查明，2013年1月31日，在原告居间介绍下，卖售方（甲方）被告徐萍、刘璟与买受方（乙方）被告吴敏佳签订《上海市房地产买卖合同》（下称买卖合同），乙方受让甲方自有的座落于上海市徐汇区虹某路2125弄3号301室（下称系争房屋）建筑面积127.97平方米。转让价款共计人民币375万元整。买卖合同补充条款还对甲方还贷款注销抵押登记、双方办理房地产过户、房屋交付、有关费用结算、户口迁出、乙方贷款、付款等内容进行了约定。被告吴敏佳向被告徐萍、刘璟支付房款20,000元。当日，甲、乙方另行签订补充协议，内容为，系争房屋另带有一个产权车位，车位地址是地下1层车位180，双方同意就该车位另行作价10万元（包含在房屋价格内）出售乙方，乙方应于2013年3月15日前支付甲方该笔车位款。双方于签订房屋买卖合同当日，签订车位买卖合同。 签订上述买卖合同当日，原告与被告吴敏佳作为甲乙方签订《佣金确认单》，主要内容为：乙方通过甲方为其买受了系争房屋，成交金额为375万元。根据房地产居间合同约定乙方应支付甲方服务费7.5万元整。现双方协商确认服务费共计6.5万元整，乙方于签网络版合同付五万，过户前付壹万伍仟万（此处应为“元”，系笔误）。 同年2月2日，原告将系争房屋进行网上合同信息备案。 之后，被告徐萍、刘璟反悔不愿意出售系争房屋，原告于同年2月21日以吴敏佳的名义向徐萍、刘璟发函，督促其按照买卖合同继续履行各项义务。同年2月24日，三被告见面，被告徐萍、刘璟向被告吴敏佳明确表示不愿意出售系争房屋。同年3月12日，被告徐萍、刘璟（甲方）与被告吴敏佳（乙方）签订协议书两份，因甲方决定不出售系争房屋给乙方，致使交易无法继续进行。甲方于协议生效即日返还乙方2万元定金，另赔偿乙方2万元。协议生效后，房屋买卖合同终止，双方于当日共同前往市房地产交易中心撤销网签备案。该协议书约定：“若此后居间方由于此买卖合同有针对甲乙双方或其中任意一方主张其受损利益的诉求的，概由甲方全面独立负责可能产生的居间费用，乙方配合协调解决。”之后，被告徐萍、刘璟、吴敏佳自行去房地产交易中心撤销了网上合同备案信息。 以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的产权证、房地产买卖合同、佣金确认单，被告吴敏佳提供的协议书、申明，被告徐萍、刘璟提供的合同备案信息查询结果、告知函及邮寄凭证等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。原、被告虽未签订正式的书面居间协议，但根据双方的陈述、佣金确认单、买卖合同、补偿协议等证据可推定双方之间存在委托居间服务关系。原告提供了居间服务，被告吴敏佳应当按照约定支付服务费。被告吴敏佳主张原告在为其提供居间服务过程中有瑕疵，未及时转述买卖双方意愿，致使吴敏佳错失购房机会等，对此本院认为，原告作为居间方，应以尽最大努力去促成交易完成为目的，本次交易最终未能完成，完全是由于被告徐萍、刘璟单方反悔违约所致，签订房屋买卖合同为1月31日，至2月20日乙方支付100万元房款之日尚有一段时间，被告徐萍、刘璟在此期间仅以电话方式表示己方将违约，原告若出于希望通过努力促成合同继续履行之目的，未将电话内容作为卖方正式意思表示向吴敏佳传达，亦属正当合理。故三被告认为原告居间服务有瑕疵，不应当收取服务费的的抗辩意见，本院不予采纳。但鉴于原告收取被告全额佣金的前提是，原告不仅要将买卖双方求售、求购的房源信息提供给买方、卖方，还包括需要向双方解释政策、协助办理贷款、交易过户等手续，在双方明确要求解除合同时，亦应当协助当事人完成网上备案的撤销等。原告尚未完成全部的居间工作，无权要求佣金确认书中约定的全额佣金。佣金数额由本院综合本案情况，酌情确定。 当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。现三被告之间内部达成债务承担的约定，原告在向被告徐萍、刘璟主张债务履行的同时亦向被告吴敏佳主张，本院认为三被告之间不存在履行先后，故本院判令三被告共同向原告承担债务。至于三被告内部债务分担，由其自行协商或按约定履行。依照《中华人民共和国合同法》第六十五条、第四百二十四条的规定，判决如下： 被告吴敏佳、徐萍、刘璟于本判决生效之日起十日内向原告上海太平洋房屋服务有限公司支付居间服务费45,500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计712.5元，由原告上海太平洋房屋服务有限公司负担212.5元，被告吴敏佳、徐萍、刘璟负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 袁 欣 二〇一四年一月六日 书 记 员 徐 琛 |
