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（2013）徐民四(民)初字第3402号 原告黄和生，男。 被告曾刚辛，男。 被告冯丽，女。 被告笪遐玲，女。 被告张家辉，男。 被告吴维涛，男。 原告黄和生诉被告曾刚辛、冯丽、笪遐玲、张家辉、吴维涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年6月，原告与被告签订租房协议，被告承租原告产权房上海市桂某路567弄23号403室。2013年3月24日，被告撤离租赁处，并要求原告返还余下的房屋租金和押金，原告提出按协议办理，但被告以将出租房转租等威胁，双方在派出所进行交涉，因被告采用肢体暴力相威胁只得中止。后原告为了避免事态扩大，认可先将两个月的房租退回，押金过半个月再退。同年3月28日，双方进行水、电、煤、设备交接，原告以银行转账方式向被告曾刚辛账上转入8,000元。之后，被告又来电，要撬锁、撬门，原告只得向被告支付了押金3,600元。在交接押金时，被告出具了收条，但原告在收条上注明1,600元的算法不予认可。根据租赁合同2.4条约定，乙方如提前解约或违约，已余下的房租和押金不予退回。故原告诉至本院，要求判令被告支付终止合同违约金11,600元。 五被告辩称，2013年3月7日至6月6日是一个付租季度，3月17日，因修理洗手间事宜，原告以漏水和装修房子为名让被告搬走，被告不同意，提出不介意一边装修房子一边住。3月下旬，原告提出不愿意出租给被告，期间带了很多人来看房。3月23日，被告搬走，原告拒绝退钱；3月28日原告同意退两个月房租8,000元；3月29日原告返还了押金和部分租金。剩下的1,600元说好作为修理洗手间的补贴、水、电费等。之后原告不断起诉被告。被告没有违约，是原告要求解除合同，不同意诉请。 经审理查明，上海市桂某路567弄23号403室房屋（以下简称系争房屋）系原告与徐某某共同共有。2011年6月7日，原告（甲方）与被告曾刚辛、冯丽、笪遐玲、张家辉（乙方）签订《租房协议》，由乙方承租甲方的系争房屋，月租金3,600元，租期自2011年6月7日至2012年6月6日，补充条款还约定乙方居住人员为四人（二对合法夫妻），如增加居住人员，乙方应向甲方告知，应事先得到甲方允许，并向公安机关登记，在居住处不得从事非法活动。合同签订后，系争房屋实际由五被告居住使用。2012年6月，五被告与原告签订《租房协议》，约定五被告向原告租赁系争房屋，月租金4,000元，租期自2012年6月7日至2013年6月6日。协议第2.4条约定“乙方如提前解约或违约，已余下付的房租和押金不予退回。”2013年3月上旬，因系争房屋卫生间向下漏水，原告请人拆除了浴缸，做了地坪防水（注：原浴缸下地坪未做防水处理），改装成淋浴房。维修期间，五被告仍继续居住于系争房屋内。五被告在第一次使用淋浴房时发现下水道堵塞，向物业报修后物业派员疏通下水道，从下水道中掏出2团毛发。据此，原告认为卫生间漏水是被告使用不当造成，以及在前一租期内被告吴维涛未经同意便实际居住等问题，原、被告发生争执。2013年3月24日，五被告搬离了系争房屋，其时原告的租金已付至2013年6月6日。同年3月28日，原告将两个月租金8,000元退还了五被告。同日，原告更换了系争房屋的门锁。3月29日，原告退还了五被告押金3,600元，双方办理了房屋交接手续，确认了水表、电表、煤气表的读数，五被告将房屋钥匙交还原告。同日，五被告出具了收条，载明收到应退房租9600元中的8,000元，剩余1,600元已被扣除，又收到押金3,600元。原告在该张收条左下方空白处写道：“1,600元这样算法我不认可，我协议是月租而不是日租，设备修理费怎么算我们以后商议” （注：五被告本意为1,600元作为对房屋及附属设施、设备的维修等被告要求补偿的费用，但原告并不认可，认为租金按月计算只应退两个月的租金，当月未住满也不应退租金）。其后，自2013年5月起至今，黄和生作为原告陆续向本院提起了6起诉讼（含本案），分别要求本案被告支付增加吴维涛居住的租金、卫生间渗漏水损失、水电煤等费用、保安、保洁费、擅自让吴维涛居住的违约金、阳台顶灯和南间空调修理费、提前终止合同的违约金等。 以上事实，有租房协议、收条、短信记录以及庭审笔录佐证，本院予以确认。 本院认为，本案中原、被告均认为系对方擅自提前终止了租房协议，但双方都未提供充分的证据来证明自己的观点，而原、被告双方往来的100多条短信记录，也并未真正反映出究竟是哪方擅自提前终止合同，短信记录通篇内容就是围绕被告要求原告返还剩余租金和押金展开的，其中也穿插了一些双方对于租赁期间设备损坏责任各自的意见。由此可见，当时双方的主要争议并不在是否应终止合同，而是终止合同以后租金、押金该不该退、怎么退，以及房屋及附属设施损坏的责任应由谁承担。其后，双方初步达成了一致意见，将房屋及设备损坏的争议先搁置，留1,600元租金在原告处，其余租金、押金由原告返还了五被告。上述事实可见，双方就提前解约事宜已协商一致，故原告在本案中以五被告擅自提前解约为由要求支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告黄和生要求被告曾刚辛、冯丽、笪遐玲、张家辉、吴维涛支付终止租赁合同违约金11,600元的诉讼请求。 案件受理费减半收取计45元，由原告黄和生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 袁 欣 二〇一四年一月十日 书 记 员 徐 琛 |
