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（2013）徐民四(民)初字第2709号 原告（反诉被告）上海太平洋房屋服务有限公司。 法定代表人章启光，董事长。 委托代理人赵利花，女，上海太平洋房屋服务有限公司工作。 被告（反诉原告）陈某某，女。 法定代理人陈某甲，系被告父亲。 委托代理人魏建平，上海汇鼎律师事务所律师。 原告上海太平洋房屋服务有限公司诉被告陈某某居间合同纠纷一案，本院立案受理后，被告陈某某于答辩期内提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人赵利花，被告（反诉原告）的委托代理人魏建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上海太平洋房屋服务有限公司诉称，2011年7月21日，经原告居间介绍，被告与案外人黄某某等签订了关于上海市漕某路70号1602室房屋的《上海市房地产买卖合同》，被告并与原告签订《佣金确认单》，约定佣金及代缴出售方税费合计158,000元。扣除出售方税费26,623.12元，扣除原告已收佣金50,459元，被告尚余80,917.88元未支付。原告现起诉要求被告支付居间服务费80,917.88元。 被告陈某某辩称，原告没有明确15.8万元的佣金是怎么算出来的，出售方的税费原告并没有代缴，原告已经收取被告60,945元，但没有去缴税，双方并没有按照佣金确认单去履行，以实际行为否定了佣金确认单的约定。原告的诉讼请求没有证据支持，不同意原告的诉请。 被告陈某某并提出反诉称，反诉被告收取60,945元，扣除反诉原告应当支付的佣金23,720元，剩余的应当返还。反诉要求返还居间费、代收税费共计37,225元。 反诉被告上海太平洋房屋服务有限公司辩称，不同意反诉请求，应当按照本诉主张的费用结算。 经审理查明，2011年6月，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）作为居间人、立书人签订《房地产居间合同（居间斡旋）》（以下简称居间合同），约定立书人愿意委托居间人以下列条件购买上海市徐汇区漕某路70号1602室房地产（下称涉案房屋），购买总价款253万元整（全部税费全包括），立书人于签订本合同同时支付购买诚意金27,000元。居间合同第六条服务报酬约定，居间人完成买方的委托事项，即买方与居间人介绍的卖方签订房地产买卖合同时，买方一次性支付居间人实际成交总价（含装修款）的1%服务报酬。 同年6月30日，在原告（反诉被告）居间介绍下，卖售方（甲方）案外人黄某某、王某某、葛某与买受方（乙方）被告（反诉原告）陈某某签订《上海市房地产买卖合同》（下称买卖合同）及补充协议，乙方受让甲方自有的涉案房屋，建筑面积139.52平方米。转让价款共计2,372,000元整。买卖合同补充条款还对甲方还贷款注销抵押登记、双方办理房地产过户、房屋交付、有关费用结算、付款等内容进行了约定。当日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）作为甲乙方签订《佣金确认单》，主要内容为：乙方经甲方居间介绍就购买涉案房屋签订了买卖合同，甲乙双方就此项服务确定服务费金额支付方式如下：“乙方于过户当日，支付甲方服务费人民币（总费用为人民币15.8万元整，包括房东的税费，买方税费除外）元整（RMB：158000.00）。”如乙方未按照上述限期内支付服务费，乙方应当按逾期未付款日千分之三支付违约金。 同年8月31日，卖售方（甲方）案外人黄某某、王瑞荔、葛红与买受方（乙方）被告（反诉原告）陈某某重新签订《上海市房地产买卖合同》，约定涉案房屋转让价为1,981,184元。 同年9月10日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付25,000元，原告（反诉被告）出具《佣金收据》，内容为：“今收取陈某甲（代陈某某）购光大会展佣金（包含税费）漕某路70号1602室人民币￥：25000.00/元整，大写贰亻万 伍仟元整。” 同年9月14日，案外人黄某某、王瑞荔、葛红（甲方）与被告（反诉原告）陈某某（乙方）签订《补偿协议》，约定双方于2011年8月31日签订涉案房屋的买卖合同，该合同约定的成交价为1,981,184.00元整，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方390,816元，于签约当日支付340,816元，于交房之前支付50,000元。本次交易甲方应缴纳的交易税费及中介服务费均由乙方承担并支付。甲、乙双方签名，原告（反诉被告）作为见证方在协议上盖章。当日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付35,945元，原告（反诉被告）出具《收据》，内容为：“今收取陈某某、陈某甲用于购买上海市徐汇区漕某路70号1602室房屋的税费，计人民币￥35945元整（大写：人民币叁万伍千玖百肆拾伍元整）。”当日，被告（反诉原告）自行通过银行转账向税务机关缴纳涉案房屋交易的卖方其他企业城市维护建设税合计1,116.26元、一般营业税8,586.60元、其他个人所得税17,605.41元，同时缴纳买方契税59,435.52元、其他印花税996元。 同年10月8日，徐汇区房地产交易中心收取陈某某房地产交易手续费、房屋登记费、房屋土地调查成果资料查阅费合计10,486元。该笔钱款系现金支付，审理中，原告（反诉被告）主张由其代付，提供涉案房屋的销售不动产统一发票（合计金额1,981,184.00元）（以下简称销售发票）原件予以证明，并解释称，只有支付了上述费用，税务机关才会开具销售发票；被告（反诉原告）主张上述费用由其自行支付，提供徐汇区房地产交易中心出具的非税收入一般缴款书（收据）（总计金额10,486元）（以下简称非税收入收据）原件予以证明。 以上事实，除双方当事人的一致陈述外，另有原告（反诉被告）提供的产权证、买卖合同及补偿协议、佣金确认单、发票、纳税申报表，被告（反诉原告）提供的收据两份、银行凭证、收税缴款书、居间合同复印件、补充协议、银行对账单等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。被告（反诉原告）提供了居间协议的复印件，并表示原件在原告（反诉被告）处；但原告（反诉被告）作为提供格式合同的一方既不提供合同原件，亦不能对此作出合理解释；故本院依据被告（反诉原告）提供的合同复印件确认双方曾签订过居间合同，并认定居间合同系双方真实意思表示，合法有效。原告（反诉被告）提供了居间服务，被告（反诉原告）应当支付居间服务费。 本案争议焦点一，居间服务费的数额。居间合同约定居间人完成委托事项，买方一次性支付居间人实际成交总价（含装修款）的1%服务报酬；佣金确认单约定服务费为15.8万元整，其中包括房东的税费，不包含买方税费。合同法规定，合同生效后，当事人就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原、被告（反诉原、被告）在签订居间合同时，含装修款的实际成交总价及全部税费不明确，仅约定了买方购买总价253万元（含全部税费），故按照有关条款计算，服务报酬必定低于2.53万元；结合原告（反诉被告）于9月10日出具的《佣金收据》来看，原告（反诉被告）收取25,000元佣金并含税费，显然，数额上与前述居间合同的约定基本相当。再来看双方签订的佣金确认单，签订当时卖方的税费金额仍不明确，15.8万元扣除后来实际缴纳的卖方税费合计27,308.27元后，佣金额将达到13万余元之多。综上，居间合同、佣金确认单对于居间服务费的数额均属于约定不明，本院根据合同有关条款的约定及履行情况，并参照一般房地产经纪机构收取居间费的交易习惯，认为被告（反诉原告）的主张更为合情合理，本院确定本次居间服务费费为实际成交价（含装修补偿款）2,372,000元的1%，即23,720元。 本案争议焦点二，关于10,486元系原、被告（反诉原、被告）何方支付。该笔费用的支付方应为陈某某，支付项目为房地产交易手续费、房屋登记费、房屋土地调查成果资料查阅费，并非原告（反诉被告）所称的买方税费。根据谁主张谁举证的基本原则，原告（反诉被告）应当举证自己垫付了该笔费用。由于该笔费用系用现金支付，原告（反诉被告）提供的销售发票只能直接证明房款收讫并完税，不能直接证明上述款项由其支付；相反，被告（反诉原告）持有的非税收入收据为该笔款项的支付凭证，本院认为支付凭证的证明力大于销售发票，故采信被告（反诉被告）的意见，认定10,486元系由被告（反诉原告）支付。 原告（反诉被告）作为居间方，向委托人预收了两次税费，但在后来的实际履行中，未履行代缴义务，故对于代收的税费应当退还。被告（反诉原告）的反诉请求，理由正当，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第三百九十八条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下： 一、确认被告（反诉原告）陈某某就上海市徐汇区漕某路70号1602室房地产应向原告（反诉被告）上海太平洋房屋服务有限公司支付居间服务费共计23,720元（已支付，无需实际履行）； 二、原告（反诉被告）上海太平洋房屋服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈某某退还代收税费共计37,225元； 三、驳回原告（反诉被告）上海太平洋房屋服务有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计911元、反诉受理费366元，共计1,277元，由原告（反诉被告）上海太平洋房屋服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 袁 欣 二〇一四年一月十日 书 记 员 徐 琛 |
