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（2013）杨民四(民)初字第3450号 原告张XX。 原告励XX。 委托代理人张XX（住址等情况同前）。 被告上海XX物业管理有限公司。 法定代表人周X，董事长。 委托代理人杜X，该公司工作人员。 委托代理人钱X，该公司工作人员。 原告张XX、励XX诉被告上海XX物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年11月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员王XX独任审判，于2013年12月2日公开开庭进行了审理。原告张XX（并作为原告励XX的委托代理人），被告上海XX物业管理有限公司的委托代理人杜XX、钱XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张XX、励XX诉称，两原告是上海市X室产权人。2013年7月26日该房地板下部流出大量的水，自101室大门缝隙朝门外走廊溢出。为寻找水源，原告敲开屋内多处地砖、墙砖、墙面、地板，并要求水管供应商检测水管，要求装修公司排查原因，终于在2013年8月9日确认水源位于书房内的废水管。该废水管在地下层有弯状设置，排查时发现拐弯处堆积了杂物污物堵塞水流，故才引发涌水。究其原因系因被告未定期养护、疏通管道，未尽物业合同约定义务造成，原告作为业主按期缴纳物业费却得不到相应的物业服务，相反还遭受损失，故被告应负损失赔偿之责。书房内设有两根管道，分别是雨水管和楼上居民正常使用的废水管，原告装修时为美观之需，用木板将两根管道包围并做成墙面状，两根水管出水口与天井墙根处的窨井相连，出于卫生的考虑，原告一并封闭了该相连口，此外为生活之需原告采用与小区整体风格相近的材质封闭了阳台。上述装修方案施工前已向被告报备，且原告封闭的是管道外围，不影响管道内的排水，而发现水源后打开位于天井处的连接口时，出水口并无异物更无堵塞，且连接口与书房地面有50 公分高度的距离，绝无可能形成反水。至于11楼住户的群租已有数年，如非被告未尽上述应尽的疏通义务，完全可以避免涌水发生，故即便11楼住户存在用水不当亦系被告的责任。故诉请要求：1、被告赔偿原告为排查水源撬开的地板地砖墙面墙砖恢复原状的修复费用，按原告请装修公司作出的预算价计人民币65,081.25元(本案货币单位均为人民币)；2、被告赔偿因涌水、排查造成原告一家无法正常居住，于2013年7月27日至8月27日期间在外借房的租金计4800元；3、被告赔偿修复期间计2.5个月，每月4500元的租金损失计11,250元；4、被告赔偿水管供应商上门检测费200元、地板供应商上门人工费200元。 被告上海XX物业管理有限公司辩称，原告所称的书房实际是天井，开发商交房时该处属户外，原告系擅自改变房屋结构，将室外设施用作室内用房。系争废水管即设于该天井处，专门用于露水、废水的排水，管道本应裸露在墙面上，但原告擅自将管道封闭，非但如此还封闭了管道出水口与窨井的相连口。11楼住户群租多年，被告曾发出整改通知，居委、派出所亦多次制止与驱赶，但收效不大。2012年底被告发现该住户在朝南阳台上私搭水斗，使用废水管排放生活用水，遂通知停用，但未果。故涌水事故系因11楼住户擅自改变水管用途、原告擅自改变房屋结构又封闭出水口造成。涌水发生后，被告在第一时间关闭水阀，通知原告，积极排查水源，协助做好应急措施。因原、被告均首先怀疑是屋内水管渗漏，且原告封闭了管道与出水处，故从降低损失的角度出发先从他处排查。2013年8月9日发现水源后，被告立即要求11楼住户停止用水，并协助原告钻洞排水、撬起地板清洁处理、打开出水口的封闭清理堵塞物。此外，法律法规或物业合同对废水管、雨水管并无定期疏通的要求，但被告做到一月一通，采用专用工具在位于小区道路上的总窨井口进行疏通，采用集中放水的方式进行检测，原告所称的废水管位于地下层的拐弯处是应急口，被告每月亦作检测，从未发现异物堆积。因此被告尽到物业应尽职责，且在涌水事故发生后处理及时、得当，故不同意原告诉请。 经审理查明，两原告是上海市X室（建筑面积155.09平方米）产权人，于2008年入住该房。被告是上述房屋所属X小区物业管理企业，自小区建成即受聘提供物业管理，服务至今。相关物业服务合同约定被告应就房屋设施设备做到定期维修与养护。 系争房屋次卧室南向设计有室外景观处，装修时原告自次卧室外墙根处铺设地板，直至与楼上住房朝南阳台外沿持平，并加装窗户，即原告封闭使用该室外景观处，作书房用途。自楼顶、于南向阳台位置、贴墙垂直设有两根水管，分别是废水管与雨水管，主要用于露水、雨水、废水的排水。原告一并将管道封入室内，并用木板包围两根管道，外涂墙面乳胶漆，管道旁的地漏亦封入铺设的地板下。废水管、雨水管的出水口设于室外天井内，与窨井相连，原系裸口，原告将该连接口封闭。 2013年7月26日，被告发现自35号楼道内系争房屋大门缝隙内涌出大量的水，遂关闭水阀并通知原告。进入屋内原、被告发现地板上没有水，后经协商陆续打开屋内几处地砖、墙砖、墙面，期间原告还通知水管供应商上门检测水管有无渗漏，但均排除。后原告发现位于餐厅、客厅交界处的壁橱地板下有大量流动的水，遂找来装修公司排查，期间原告拆除壁橱内的地板、用毛巾作应急吸水、钻孔缓引水流流向地下室，使水流渐渐变缓。2013年8月9日经逐步排查发现水源来自于上述废水管与雨水管处，原、被告即撬起水管周围的地板，发现大量污泥污水，遂在地面上钻孔排水、筑起泥沙防污、打开窗户通风，并开启天井内封闭的连接口。同时被告想起曾发现11楼群租住户在阳台上安装水斗并利用废水管排水，遂立即上门通知该户停止使用。目前现场已无涌水，但为排查而打开的地砖墙砖墙面地板等均未恢复原状。原、被告因责任承担争执不休，原告遂具状来院，作如上诉请。 审理中，原、被告一致确认，系争房屋大门缝隙内的涌水水源来自于废水管。审理中，被告表示愿从情义考虑一次性补偿原告6000元，以表帮助与慰问。 除当事人于庭审中所作陈述之外，以上事实由系争房屋产权证、物业服务合同、现场照片等证据材料予以证明。 本院认为，赔偿之诉须阐明不当行为与损害后果之间的因果关系，即阐明因与责。系争废水管与雨水管自楼顶、于南向阳台位置、贴墙垂直设置，位于系争房屋户外观景处外沿，旁设地漏，其本质是位于户外的公共排水设施。业主在装修、使用房屋时，应当尽到一般人的谨慎义务，注意水管应远离居室地板、电源，并做好隔断及其他防备措施。然而，原告将本系室外的景观处加窗加门改装成室内居室使用，且采用地板铺设地坪，而地板铺设覆盖水管与地漏位置，包围水管又封闭了与窨井的连接口。上述行为隐患极大，即：水管发生水流自地漏或其他途径反溢至地坪时，无法在第一时间发现，亦无法通过出水口观察出水异样，相反水流累积在地板下部，终将自可以渗涌的缝隙处渗涌而出。本案系争涌水即如此形成，也就是说，如原告不存上述改装行为的，水流的反溢可以迅速发现并找到成因，且波及的仅系户外设施与财物，免去屋内查找成因的负累，亦不会产生原告所称因排查而产生的检测、恢复及租金损失。因此，系争房屋大门处自地板下部涌出水流及相应损失的产生系因原告自己的不当行为造成，其向被告主张上述损失的赔偿缺失前提，原告诉请本院不予支持。 此外，按照物业合同的约定，被告应对小区设施设备尽到定期养护义务，但合同未就如何定期、如何养护作出明细，被告按行业通常标准履行养护职责亦无不当。并且，对于废水管或雨水管发生持续性、大水量的反溢，原告坚持认为即便存在其他业主使用不当亦系被告责任，该主张没有依据，本院不采纳。涌水产生后，被告能够做到迅速反应、合适应对并协助排查，处置尚属得当。现被告虑及客观情形，自愿对原告作出一定的经济补偿，本院应予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条之规定，判决如下： 一、原告张XX、励XX要求被告上海XX物业管理有限公司赔偿修复费人民币65,081.25元、租金人民币4800元、期间租金损失人民币11,250元、上门检测费共计人民币400元的诉讼请求，不予支持； 二、准被告上海XX物业管理有限公司自愿补偿原告张XX、励XX人民币6000元，该款应于本判决生效之日起十日内付清。 本案受理费人民币1838元，减半收取计人民币919元，由原告张XX、励XX负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 王芩菲 二〇一三年十二月二十六日 书 记 员 尉蔚、居文璟 |
