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（2013）奉民三(民)初字第3187号 上海市奉贤区人民法院 民事判决书 （2013）奉民三（民）初字第3187号 原告齐浩魁，男，XX年XX月XX日生，汉族，住XX省XX市XX镇XX村XX号院。 原告赵真珍，女，XX年XX月XX日生，汉族，住XX省XX县XX镇XX村XX号。 两原告共同委托代理人张丽春，上海合勤律师事务所律师。 被告朱佳，男，XX年XX月XX日生，汉族，住XX市XX区XX镇XX城XX号XX室。 被告姚军，男，XX年XX月XX日生，汉族，住XX市XX路XX号。 原告齐浩魁、赵真珍诉被告朱佳、姚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年12月13日公开开庭进行了审理。原告齐浩魁、赵真珍及其共同委托代理人张丽春、被告朱佳、姚军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年9月21日，原告、被告与中介上海众邻房地产经纪事务所（以下简称“众邻房产”）就被告拥有所有权的上海市奉贤区沪杭路巨龙台湾城78号601室房屋买卖事宜签订了《居间合同》，原告于合同签订当日按《居间合同》的约定交付了意向金15,000元，该意向金已于当日由被告签收为定金。2013年10月10日，原告按合同约定的时间与被告会面，并协商签订正式《房屋买卖合同》事宜，但被告以房价已涨为由要求原告额外支付8,740元，双方于2013年10月10日又签订了《特别协议》，同日约定2013年10月13日到中介经营地奉贤区西渡镇西闸公路1596号信而立地产处签订正式的房屋买卖合同。然，10月13日，原告全部到场，被告只有姚军一人到场，且拒绝签订正式的房屋买卖合同、要求解除合同。2013年10月25日，原告分别给两被告及中介发函要求双方于2013年10月29日10点签订正式买卖合同，否则视为合同解除。该函件分别于10月26日及28日签收，但届时两被告并未到场。原告认为，被告以自己的行为表示不履行《居间合同》，违反诚实信用原则，构成违约，理应按合同约定向原告承担双倍返还定金的责任。双方协商未果，原告特提起诉讼，请求法院依法判决：1、原、被告签订的居间合同解除，两被告返还原告双倍定金人民币30,000元；2、诉讼费被告承担。 原告针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据： 1、《特别协议》1份，旨在证明原、被告于2013年10月10日就合同履行事宜进行协商，并签订了该协议，被告要求上涨房价的事实。 2，银行单据1份，旨在证明2013年10月10日原告有履约能力，不是原告违约的事实。 3、《居间合同》1份，旨在证明原、被告就系争房屋签订了居间合同，约定房屋买卖的具体权利义务内容的事实。 4、收款收据及意向金付款单各1份，旨在证明被告收的意向金已转为定金的事实。 5、律师函1份及邮寄凭单3份，旨在证明原告给两被告和中介发函通知被告于2013年10月29日签正式合同否则解除合同的事实。 6、上海市房地产登记簿信息1张，旨在证明系争房屋是两被告共同共有的事实。 两被告共同辩称，不同意原告诉请。两被告在2013年10月10日一起去中介签合同，那天房价上涨是因为个税有调整，所以签订了特别协议，当天约好一起去工商银行签合同，并办贷款手续。因个人资信查下来原告赵真珍有不良记录，银行人员明确告知无法贷商业贷款。被告提出原告可一人购买，银行人员说不行，除非两原告离婚。当天在银行等了很久都没有解决方案，所以离开了。2013年10月13日，没有约定过去签合同，也不存在被告不理原告的事情。原告到中介闹事，还报警，去调解了都没有结果。总体是对方违约。 两被告未就其辩称向法庭提交任何证据。 经当庭质证，两被告对原告提供的证据发表了质证意见，对原告提供的所有证据的真实性均无异议。因上述证据均真实、合法且与本案有关，本院依法予以认定。 另，根据原告的申请，本院依法传唤证人梁昆明出庭作证。证人梁昆明陈述，其在做房屋中介，与中介公司没有签订劳动合同。原、被告双方之前是其的客户。2013年10月13日原、被告双方是说到其那里签订合同，那天两原告和被告姚军到了，被告朱佳没有来。姚军说不卖给原告了，说退一半定金。其收到原告发的律师函了，写了10月29日到其处签协议。其给被告朱佳打了电话，朱佳不理睬。10月29日，两原告到其中介处了，两被告没有来。系争房屋第一次谈好价格的时候说10月10日付房价的30%的首付款，后来被告说房价涨了，又写了个协议，要95万卖给原告。贷款的事情不是其负责的，10月10日那天其没有与双方一起去银行，但他们回来说房款没付成，其经理说原告老婆贷款贷不了，其就打电话给被告姚军要求宽限两天，第一次电话的时候是同意的，第二次10月12日打电话被告就不同意卖了。被告没有跟其说过10月13日那天要签合同。10月13日那天双方到场是要去其店里签订买卖合同、支付首付款的，合同文本由其店里提供。 经庭审质证，原告认为从证人证言可以看出原、被告本来约定的是10月10日签合同，后双方约定10月13日付首付款和签合同，原告履行了协议，但被告要求解除合同所以没有签成。解除合同的原因是被告提出要上涨房价，没有达到他们的要求，所以不愿意履行了。整个过程都是被告违约；被告认为证人证言部分真实，证人也知道原告不能办贷款的问题。对上述证人证言，因证人“10月12日打电话被告就不同意卖了”与“10月13日那天双方到场是要去其店里签订买卖合同、支付首付款”的陈述前后矛盾，且证人于2013年10月10日当天未亲自与原、被告同行去银行，其了解到的当天系争房屋的首付款未能支付的原因亦为传来之辞，故本院认为证人证言的证明力较低，本院不予采信。 基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下法律事实：被告朱佳、姚军系坐落于上海市奉贤区巨龙台湾城78号601室房屋的产权人。2013年9月21日，两被告（甲方，下同）与原告齐浩魁（乙方，下同）在众邻房产（丙方，下同）的居间下签订了《居间合同》一份，约定甲方将系争房屋转让给乙方，第三条载明：甲方同意按本合同第六条所列条件出售房屋并签署本合同签收丙方转交的乙方意向金的，则该意向金转为定金；第六条载明：房屋买卖条件：房屋成交价格为人民币936,000元;付款方式：（1）2013年9月21日，乙方支付意向金15,000元，甲方按本合同第三条签署合同签收该意向金的，该意向金转为定金；（2）2013年10月10日，乙方支付房款人民币265,000元，该款项与上述定金共同构成首付房款280,000元；（3）乙方若贷款购房的，申请贷款金额为650,000元，该贷款由乙方委托银行向甲方支付，贷款数额以银行审核为准，不足部分，乙方同意在2013年12月31日前以现金补足……；议价成功即本合同生效后，未经三方协商一致，任何一方不得擅自变更或解除合同，……；合同还约定了此房为业主非唯一住宅，由此个税由乙方承担等内容。同日，被告齐浩魁向两被告支付了意向金15,000元并由两被告签收确认转为定金。 2013年10月10日，原告齐浩魁、赵真珍与被告姚军、朱佳签订了一份《特别协议》，对户口的迁出、过户时间、交房时间、办理贷款等事宜进行了约定，并明确个人所得税由两原告支付给两被告9,400元，由两被告负责缴纳，多余的钱归两被告所有，该协议与房屋买卖合同具有同等法律效力等内容。上述协议签订后未得以实际履行。协议签订后，原、被告于同日共同前往工商银行并协商签订正式的房屋买卖合同事宜。当日，原告齐浩魁的工商银行账户余额为305,181.27元，但原告未向被告支付应付的房款265,000元，原、被告亦未订立正式的房屋买卖合同。 2013年10月25日，两原告委托上海合勤律师事务所向两被告及居间方众邻房产发出律师函，声明：原、被告于2013年10月10日约定2013年10月13日到众邻房产签订正式的买卖合同，但被告只有姚军一人到场且要求解除合同并退还一半定金，被告的行为显然违反合同及法律规定，构成违约，现通知被告于2013年10月29日10点至众邻房产处就系争房屋买卖事宜按照《居间合同》和《特别协议》的内容签订正式的《房屋买卖合同》，否则，原告将视为被告拒不履行《居间合同》和《特别协议》，《居间合同》于2013年10月29日因被告原因而解除，被告应在10月31日前向原告双倍返还定金30,000元。两被告收悉律师函后未如期前往。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告齐浩魁与两被告订立的《居间合同》系订约双方真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。嗣后，原告赵真珍加入了买卖双方对《特别协议》的签订，系其自愿加入买卖合同关系的行为，且原告齐浩魁与两被告对其作为本案原告的主体资格未持异议，故本院认定涉案合同的一方当事人为原告齐浩魁与赵真珍。 本案的争议焦点在于原、被告在合同履行过程中谁违约的问题。对此，原告认为2013年10月10日双方均到场欲签订正式合同，因被告提出涨价，所以签订了《特别协议》，后来双方因10月10日的买卖合同出现问题，又约定同月13日签订合同并正式付款，但被告于13日要求解除并不同意返还定金的行为造成合同无法继续履行，系被告违约；被告则认为，其愿意按照《居间合同》约定在10月10日与被告签订正式合同，因对个人所得税有异议，经协商一致后，双方一同去银行签订合同，因原告自身原因造成贷款无法获批，原告担心自己没有履约能力所以没有支付265,000元的房款，双方没有任何口头或书面约定称可以推迟付款，系原告违约。 本院认为，第一、根据居间合同的约定，原告应于2013年10月10日支付被告房款265,000元，原告于当日有履约能力但未向被告支付款项，原告称未付款的原因系双方于该日另行约定了10月13日签订正式买卖合同并支付上述款项，但其未向本院举证证明其与被告已达成上述约定的事实；第二、原告认为合同未能得以履行的原因是被告要求上涨房价，根据本院查明的事实来看，双方当事人对居间合同的房价作出的唯一的变更即《特别协议》载明的由两原告支付给两被告个人所得税9,400元，且该协议的形成时间在双方当事人去工商银行协商签订正式的买卖合同之前，除此之外，原告未能举证证明被告有其他涨价的事由；第三、原告自认在10月10日了解到因原告赵真珍的贷款尚未还清而影响其向银行贷款的事实，并称如贷款不成，可借款购房，可见原告的银行贷款成功与否显然影响到其后续的履约能力。综上，本院认为，原、被告双方的《居间合同》未能继续履行的原因在于原告，原告未按照合同的约定支付款项的行为显属违约。法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故原告要求被告返还双倍定金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。因双方当事人对《居间合同》的解除达成一致意见，本院依法予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下： 一、原告齐浩魁与被告朱佳、姚军于2013年9月21日签订的《居间合同》解除； 二、驳回原告的其余诉讼请求。 案件受理费人民币550元，减半收取计人民币275元，由原告齐浩魁、赵真珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员胡诚诚 二?一三年十二月二十三日 书记员沈严 代理审判员 胡诚诚 二〇一三年十二月二十三日 书 记 员 沈 严 |
