|
（2013）奉民三(民)初字第2859号 XX人民法院民事判决书 原告马欢吉，女，XX年XX月XX日生，汉族，住XX市XX区XX小区XX号。 委托代理人康建明，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。 被告上海五洲国际电器城发展有限公司，住所地XX市XX区XX镇XX园区XX路XX号。 法定代表人王华生，董事长。 委托代理人李晨，北京大成（上海）律师事务所律师。 委托代理人袁佳丽，北京大成（上海）律师事务所律师。 原告马欢吉诉被告上海五洲国际电器城发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告马欢吉的委托代理人康建明、被告上海五洲国际电器城发展有限公司的委托代理人李晨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马欢吉诉称，2011年7月8日，原、被告双方签订《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定原告向被告购买位于上海市奉贤区钜庭路的景源名墅166号房屋（以下简称系争房屋）。合同第十条、第十四条及《补充条款一》第七条对办理大产证及相关违约责任等进行了约定。合同签订后，被告未能依约办理大产证，导致原告未能及时取得小产证。为维护原告的合法权益，为此原告提起诉讼，要求判令被告支付原告违约金，按已付房款的每日万分之三，自2012年11月1日起至原告可办理产证日止计算。审理中，原告明确违约金截止日期为2013年7月7日。 被告上海五洲国际电器城发展有限公司辩称，首先，本案小产证逾期办理主要是因为大产证逾期办理了，大产证逾期办理是因为庄行政府拖欠本项目保障房购房款导致的，被告没有过错；其次，原告尚不具备办理小产证的条件，逾期办理小产证的起算日也应从2013年7月8日之后的30天后起算；再次，原告购买的房屋是自用，小产证的逾期办理对原告没有损失。综上，被告不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年7月8日，原、被告双方签订预售合同，约定原告向被告购买系争房屋，原告购买该房屋总价款暂定为4,883,358元（人民币，下同）。同时合同第十条约定，取得了《住宅交付使用许可证》；被告对该房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2012年10月1日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。合同第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得房地产权证（大产证）后15日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向奉贤区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款一第七条约定，双方同意对本合同正文第十四条作如下补充：（一）因被告原因未能在本合同正文第十四条规定的期限内办理好该房屋房地产权证（小产证）但逾期未超过一年的，原告不得解除本合同，被告承担违约金，违约金按原告已付房价款每日万分之三计算。违约金自本合同约定的办理期限届满的次日起算至原告收到小产证止…… 预售合同签订后，原告支付实际房屋总价4,858,849.74元及维修基金10,612元。2013年7月8日，被告取得新建商品房房地产权证（大产证）。现原告坚持本案主张，故涉讼。 上述事实，由经庭审质证的《上海市商品房预售合同》、上海市房地产业销售统一发票、沪房地奉字（2013）第012128号上海市房地产权证及双方当事人庭审陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当依照预售合同的约定，在一定的期限内促成原告能够办理房屋产权过户的条件。被告称系案外人原因导致延期办证，对此未提供证据，本院不予采信。鉴于被告直至2013年7月8日才办理出新建商品房房地产权证（大产证），直接导致原告未能在约定期限内办理系争房屋的小产证，被告的行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。预售合同没有约定违约金的，就逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于原告主张依据预售合同第十四条、补充条款一第七条约定的违约责任，并非逾期办理大产证的违约责任，且预售合同对此未约定违约金，故本院以原告已付购房款总额为本金，酌情确定按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%的标准计算。至于计算违约金的起止日期，根据合同约定，双方最迟应在被告取得大产证即2012年10月1日后30日之内，申领该房屋的小产证，故原告主张2012年11月1日起计算违约金，并无不妥；对截止日期，被告直至2013年7月8日才取得大产证，故原告主张违约金计算至2013年7月7日，亦无不当。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告上海五洲国际电器城发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告马欢吉逾期办证违约金（违约金计算方式从2012年11月1日起至2013年7月7日止以已付购房款4,858,849.74元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮5%的标准计算）。 二、驳回原告马欢吉的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6,591元，减半收取计3,295.50元，由原告马欢吉负担549元，被告上海五洲国际电器城发展有限公司负担2,746.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 胡静静 二O一三年十二月二十三日 书 记 员 李 楠 副 庭 长 胡静静 二〇一三年十二月二十三日 书 记 员 李 楠 |
