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（2013）松民三(民)初字第1646号 原告贺晓黎，女。 委托代理人吴灿江，湖北得伟君尚律师事务所律师。 被告黄克强，男。 被告黄凯达，男。 原告贺晓黎与被告黄克强、黄凯达房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因被告黄克强、黄凯达下落不明，故于2013年7月31日依法裁定转为普通程序，并于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告贺晓黎及其委托代理人吴灿江到庭参加诉讼。被告黄克强、黄凯达经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告贺晓黎诉称：2011年4月28日，原、被告经居间签订房地产居间协议并附带保证书，约定被告以910,000元将位于本区新家园路128弄181号201室动迁房出让给原告。后，原告按约向被告支付购房款900,000元。因上述房屋为动迁房，为确保原告权益，双方还办理了抵押登记。同时，双方对上述房屋的过户、交付以及违约责任作了约定。然，被告未按约履行，且将上述房屋出租他人。据此，请求法院判令：1、 解除原、被告签订的上述房地产居间协议；2、被告返还原告购房款900,000元并支付利息113,198.60元；3、被告赔偿原告损失105,000元。 被告黄凯达、黄克强未作答辩。 经审理查明：2011年4月28日，经居间，被告黄凯达以被告黄克强委托代理人名义（甲方）与原告（乙方）签订房地产居间协议一份。该协议约定，甲方将上述房屋以910,000元售予乙方；上述房屋属于动迁房，3年内不能过户，双方约定于2011年5月10日前至松江区房地产交易中心以双倍抵押形式给乙方；作抵押期前，乙方给付甲方房屋款项300,000元（含定金5,000元）;抵押登记之日起30日内，乙方支付甲方房价款600,000元；待上述房屋产证满3年过户时，乙方支付甲方10,000元等。 同日，被告黄凯达出具承诺书一份，承诺其与被告黄克强系父子关系，被告黄克强因病不能到现场签字，如因家庭原因发生任何违约事件，其愿承担所有法律责任及赔偿。 同日，被告黄凯达以其本人及被告黄克强的名义又出具承诺书一份，载明“黄克强承诺”自抵押登记之日起4个月内将上述房屋交付原告，如不按时交房自第5个月始按每月5,000元交付原告罚金。案外人“杭玲兰”在上述承诺书中签名。 同日，被告黄凯达以其本人及被告黄克强的名义出具保证书一份，载明经家庭同意将上述房屋抵押给原告，可过户之日起10天内过户给原告，如不履行此协议，愿承担所有法律责任及赔偿补偿双倍房款。案外人“杭玲兰”在上述保证书亦签名。 2011年4月27日，被告黄凯达以黄克强名义出具收到原告支付定金5,000元收据一份。2011年4月28日，原告以转账方式汇入收款方户名为“杭玲兰”的账户295,000元，案外人“杭玲兰”以其本人及被告黄克强的名义出具收到原告300,000元（含定金）收条一份。2011年5月24日，原告又以转账方式汇入收款方户名为“杭玲兰”的账户100,000元。2011年6月16日，原告以转账方式汇入收款方户名为被告黄凯达的账户500,000元，被告黄凯达以其本人及被告黄克强名义与案外人“杭玲兰”出具收到原告500,000元，房款结清，还余10,000元的收条一份。 现原告以其诉称事由，向本院提起诉讼。 另查明：2011年4月28日，原告与被告黄克强签订抵押借款合同一份。该合同约定，被告黄克强以上述房屋为抵押物，向原告设定借款金额为1,820,000元的抵押担保等。据此，原告于2011年5月6日取得登记证明号为松201117016516上海市房地产登记证明抵押权登记。 再查明：2010年9月14日，两被告将上述房屋以740,000元售予案外人张凯，并收取相应价款。2013年1月22日，案外人张凯向本院提起诉讼。本院于2013年6月17日依法作出（2013）松民三（民）初字第245号民事判决书。在该案审理中，本院根据案外人张凯的申请，依法查封了上述房屋。 以上事实，由房地产居间协议、承诺书、保证书、收据、转账凭条、抵押借款合同、上海市房地产登记证明抵押权登记、民事判决书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。 本院认为：被告黄凯达系以被告黄克强代理人名义与原告签署的房地产居间协议，结合上述房地产居间协议签订之后的履行情况，应当认定为被告黄凯达系在代理权限内以被告黄克强名义实施的民事法律行为。被告黄克强应对被告黄凯达的代理行为，承担民事责任。同时，基于被告黄凯达出具的承诺书及保证书，被告黄凯达亦应对被告黄克强承担的民事责任，承担相应法律责任。 现因被告黄克强未按约交付上述房屋，且上述房屋因两被告涉及其他债务纠纷，已被依法查封。故本院对原告关于解除协议的诉讼请求，予以支持。至于协议的解除之日，因没有证据证明原告于提起本次诉讼之前已经通知两被告解除协议，故本院以本案诉状副本送达之日作为协议解除之日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 基于此，两被告应当将原告已付购房款返还原告，故本院对原告关于返还购房款的诉讼请求，予以支持。同时，根据前述有关合同解除的裁判理由，两被告应当向原告承当相应的赔偿责任。原告关于支付利息的诉讼请求，并无不当，故本院予以支持。原告关于赔偿损失的诉讼请求，因原告该项主张系基于不按时交房自第5个月始按每月5,000元交付罚金的承诺，而该承诺适用的前提系以协议继续履行为基础，现原告主张解除合同，故不应适用上述罚金的约定。因此，本院对原告该项诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告贺晓黎与被告黄克强之间于2011年4月28日签订的房地产居间协议于2013年9月30日解除； 二、被告黄克强、黄凯达于本判决生效之日起十日内返还原告贺晓黎购房款900,000元； 三、被告黄克强、黄凯达于本判决生效之日起十日内支付原告贺晓黎利息113,198.60元； 四、驳回原告贺晓黎的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,944元，由原告贺晓黎负担945元（已付），被告黄克强、黄凯达负担13,999元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 杨惠星 代理审判员 洪 飞 人民陪审员 黄坤生 二〇一三年十二月二十日 书 记 员 梁峙涛 |
