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（2012）黄浦民四(民)初字第621号 原告(反诉被告)王甲。 原告(反诉被告)汪某某。 原告(反诉被告)王乙。 原告(反诉被告)刘某某。 原告(反诉被告)王丙。 五原告共同委托代理人金缨，上海市金源方程律师事务所律师。 五原告共同委托代理人王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。 被告(反诉原告)潘甲。 被告(反诉原告)董某某。 被告(反诉原告)潘乙。 三被告共同委托代理人葛珊南，上海市申汇律师事务所律师。 三被告共同委托代理人宋沪彬，上海市申汇律师事务所律师。 原告王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙诉被告潘甲、董某某、潘乙房屋买卖合同纠纷一案以及被告潘甲、董某某、潘乙反诉原告王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年6月11日受理后，依法组成合议庭，于2013年12月18日公开开庭进行了审理。原告王甲、汪某某、王乙及其共同委托代理人金缨，三被告的共同委托代理人葛珊南、宋沪彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙诉称：2007年4月原告与三被告的代表潘甲签订《上海市房地产买卖合同》，约定将三被告所有的某路XXX弄XXX号XXX室房产出售给原告，房屋转让价人民币1,600,000元。合同签订后，原告共支付了房款人民币1,450,000元，被告潘甲收款后，将房屋交付给原告，原告在对房屋进行装修后，一直居住至今。嗣后，因被告潘甲未按约定办理房屋过户手续，原告提起诉讼，要求三被告按合同约定办理系争房屋的过户手续。该案经法院审理后，认为系争房屋系属三被告共同共有，被告潘甲未经其他共有人同意，擅自代表其他共有人与原告签订合同并收取房款，事后其他共有人对其行为也未予追认，故被告潘甲与原告签订的合同对其他共有人不产生法律效力。据此，判决驳回原告要求三被告办理系争房屋过户手续的诉讼请求。现判决已生效，继续履行合同已成为不可能，故要求被告潘甲返还已收房款人民币1,450,000元，因被告潘甲将收取的房款用于经营活动，且存在主观恶意，应对其进行惩罚，故要求被告潘甲按银行同期贷款利率的四倍赔偿利息损失；被告潘甲赔偿原告经济损失人民币2,470,000元(以起诉时的房屋交易市场价和合同约定价格的差价)；被告潘甲赔偿原告装修系争房屋的损失人民币200,000元；被告潘甲赔偿原告精神损失费人民币20,000元；因被告潘甲收取的房款属家庭共有财产，故要求被告董某某、潘乙对被告潘甲所负义务承担共同责任。 被告(反诉原告)潘甲、董某某、潘乙辩称：原告在明知被告潘甲无其他共有人授权情况下，与被告潘甲签订房屋买卖合同，其也存在过错，且在房屋权属尚未确定情况下，对房屋进行装修，扩大了损失，在之前原告提起的诉讼过程中，一、二审法院对原告提出的诉请进行了释明，组织了调解，但均因原告要求过高而未能成功，造成房价上涨，损失扩大，原告应负主要责任。现被告潘甲同意返还已收房款人民币1,450,000元并按银行同期存款利率赔偿利息损失，按照过错责任程度合理赔偿原告经济损失，但不同意原告主张赔偿装修损失和精神损失费的诉讼请求。因原告和被告潘甲所签合同对被告董某某、潘乙不发生法律效力，故不同意原告要求被告董某某、潘乙承担共同责任的诉讼请求。 被告(反诉原告)潘甲、董某某、潘乙反诉诉称：系争房屋为反诉原告共同所有，在未经全体共有人同意情况下，反诉被告擅自使用系争房屋至今，在反诉原告返还已收房款并承担相应赔偿责任前提下，反诉被告应当支付房屋使用费，故要求按估价报告确定的房屋使用费标准，由反诉被告支付自入住之时起至2013年12月底的房屋使用费人民币462,000元。因系争房屋现仍为反诉原告所有，反诉被告继续占用系争房屋，显属无理，故要求反诉被告立即从系争房屋迁出。 原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙辩称：双方之间不是房屋租赁法律关系，反诉被告通过签订房屋买卖合同支付合理对价后，取得系争房屋使用权，且系争房屋最终无法办理过户手续，责任系反诉原告造成，故反诉原告无权要求反诉被告支付房屋使用费；反诉被告基于合法理由居住系争房屋，在反诉原告未返还房款、赔偿损失情况下，反诉原告无权要求反诉被告迁出系争房屋，故不同意反诉原告提出的全部反诉请求。 原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙提供的证据如下：1、《上海市房地产买卖合同》，证明原告与被告潘甲签订合同约定的房屋转让价为人民币1,600,000元；2、生效的一审、二审民事判决书，证明被告潘甲隐瞒无代理权的事实，在签订房屋买卖合同中存在过错，应当承担赔偿责任；3、一组收条，证明被告潘甲收取房款人民币1,450,000元的事实；4、一组购置装修材料的凭证，证明原告为装修系争房屋支出装修费人民币200,000元。 被告(反诉原告)潘甲、董某某、潘乙对原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙提供的证据1认为合同约定转让价为人民币1,600,000元，但双方确认的实际成交价为1,900,000元，以及原告知道合同中出售人的签名均系被告潘甲一人所签；对证据2真实性无异议，认为在整个过程中，原、被告双方均有过错；对证据3中收到的款项无异议，但在收条中写明房屋成交价为人民币1,900,000元；对证据4认为其中可移动的物品不应计算在装修费用中，对有发票的部分予以认可，但认为审理中已根据房屋现状进行评估，评估的房屋价值已包含装修因素，故不应再单独计算装修费用。 被告(反诉原告)潘甲、董某某、潘乙提供的本诉和反诉证据如下：1、现金收条，证明双方确认系争房屋实际成交价为人民币1,900,000元；2、原上海市卢湾区人民法院2010年7月6日召集原、被告双方的谈话笔录，证明当时被告代理人就强调系争房屋实际成交价为人民币1,900,000元和被告董某某母亲未去房地产交易中心的事实；3、咨询报告，证明在2011年10月被告咨询相关机构系争房屋的价格，该价格与目前市场价格相差无几以及作为被告提出房屋使用费的依据；4、《上海市房地产权证》，证明系争房屋属三被告所有，原告迁入系争房屋存在明显过错；5、《上海市房地产买卖合同》，证明原告明知被告潘甲未经其他共有人同意，仍与被告潘甲签订房屋买卖合同，入住系争房屋存在过错；6、证人的证词，证明被告潘甲已明确告知原告无法实现房屋交易，但原告仍对系争房屋进行装修并入住，之后，在被告潘甲同意退还房款并作适当补偿情况下，原告仍不同意迁出系争房屋，造成扩大损失，原告有过错；7、2011年6月9日原告的谈话笔录，证明法院承办人已对原告提出的诉讼请求进行释明，但原告坚持原诉讼请求，现房价上涨，造成扩大的损失，原告应承担主要责任。 原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙对被告(反诉原告)潘甲、董某某、潘乙提供的证据1真实性无异议，认为房屋转让价应以合同约定为准；对证据2真实性无异议，但认为系被告方观点，不能证明客观事实；对证据3认为没有参考价值，不具有证明力；对证据4真实性无异议，认为不能证明原告在签约时存在过错；对证据5真实性无异议，认为当时被告潘甲表示能提供相关委托书，原告是善意相信了被告潘甲有代理权；对证据6认为证人与被告潘甲有利害关系，证人的陈述与事实不符，不存在被告潘甲要求原告迁出系争房屋的事实；对证据7真实性无异议，认为当时法院是向原告释明诉讼可能存在的风险，但原告考虑的是结果，故坚持原诉讼请求，此外，房价的涨跌，不存在损失扩大的问题，原告不认可在房屋交易中存在问题。 经审理查明：三被告系上海市某路XXX弄XXX号XXX室房产的权利人。被告潘甲与被告董某某系夫妻关系，被告潘乙系被告潘甲与被告董某某之女。2007年4月27日原告与被告潘甲签订《上海市房地产买卖合同》，约定将三被告共有的上海市某路XXX弄XXX号XXX室房产出售给原告，合同约定转让价人民币1,600,000元，在2007年6月30日前办理房屋过户手续。合同中卖售人被告董某某、潘乙的签名均由被告潘甲代签。合同签订后，原告于同年6月24日前共向被告潘甲支付了房款人民币1,450,000元，被告潘甲收款后，也向原告交付了房屋。原告在系争房屋原有装修基础上，对系争房屋又进行部分装修后，开始入住。之后，因原告多次要求三被告配合办理系争房屋过户手续未果，遂于2010年4月14日提起诉讼，要求三被告按合同约定配合办理系争房屋过户手续。该案经法院一审审理后，认为系争房屋为三被告共同共有，被告潘甲未经其他共有权利人授权情况下，擅自代表其他共有人与原告签订房屋买卖合同和收取房款，事后其他共有人对其行为未予追认，故被告潘甲的行为对其他共有人不具有约束力。原告虽已支付大部分房款并实际占有系争房屋，但其行为不符合善意取得的条件和取得不动产所有权的法律规定，故判决驳回原告要求三被告配合办理系争房屋过户手续的诉讼请求。原告不服判决，提起上诉，二审法院审理后认为，被告潘甲作为被告潘乙法定代理人代其签名，并无明显不妥，但被告董某某对被告潘甲代为签名的行为未予追认，故被告潘甲的行为属无权处分，其与原告签署的房屋买卖合同对被告董某某不发生法律效力，被告董某某不受该合同的约束，原告也无充分证据证明被告潘甲的行为构成表见代理，据此判决驳回上诉，维持原判。终审判决后，继续履行合同已成为不可能，原告于2012年6月11日再次提起诉讼，要求被告潘甲返还已收房款人民币1,450,000元，并要求按银行同期贷款利率的四倍赔偿利息损失；被告潘甲赔偿原告经济损失人民币2,470,000元(暂估价，以起诉时房屋交易市场价和合同约定价格的差价)；被告潘甲赔偿原告装修系争房屋的损失人民币200,000元；被告潘甲赔偿原告精神损失人民币20,000元；因被告潘甲收取的房款属家庭共有财产，故要求被告董某某、潘乙对被告潘甲所负义务承担共同责任。 审理中，因原、被告双方对系争房屋的价值不能达成一致，原告申请对系争房屋的实际价值进行评估，因原告对被告反诉主张的房屋使用费有异议，被告潘甲申请对系争房屋使用费进行评估。根据双方当事人的申请，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司对双方申请的事项进行估价。上海城市房地产估价有限公司估价人员依据相关规定，结合系争房屋现状及类似房地产市场状况，采用市场比较法和收益法对双方申请的事项进行了估价，估价后出具的估价报告载明：系争房屋2011年11月11日的市场价为人民币3,860,000元，2013年9月16日的市场价为人民币5,380,000元。系争房屋2007年6月1日至2007年12月31日房屋月平均使用费人民币5,900元，2008年1月1日至2008年12月31日房屋月平均使用费人民币6,400元，2009年1月1日至2009年12月31日房屋月平均使用费人民币6,300元，2010年1月1日至2010年12月31日房屋月平均使用费人民币6,500元，2011年1月1日至2011年12月31日房屋月平均使用费人民币6,900元，2012年1月1日至2012年12月31日房屋月平均使用费人民币7,200元，2013年1月1日至2013年10月31日房屋月平均使用费人民币7,600元。对估价报告原告认为应以委托估价时的时间节点考虑系争房屋价值，根据估价报告，原告变更要求三被告赔偿经济损失的金额，现要求三被告赔偿经济损失人民币3,780,000元，因系对系争房屋现状进行估价，即使存在房屋使用费，原告认为应考虑其房屋装修对房屋使用费价值的贡献。三被告认为应以二审判决生效时的时间节点考虑系争房屋价值，其根据估价报告测算的使用费标准，变更要求原告支付房屋使用费的金额，现要求原告支付房屋使用费人民币532,100元。 审理中，原、被告双方在庭审时均表示对原告与被告潘甲于2007年4月27日签署的《上海市房地产买卖合同》不再履行。 本院认为：原告与被告潘甲签订的《上海市房地产买卖合同》，因未经系争房屋共有人董某某同意，被告潘甲代签合同的行为属无权代理，该合同对被告董某某不具有约束力，原告要求三被告继续履行合同办理过户手续的诉讼请求，已被2011年11月11日上海市第一中级人民法院作出的(2011)沪一中民二(民)终字第某号民事判决不予支持，故继续履行合同已成为不可能。现双方在审理中均表示不再履行该合同，故确认原告与被告潘甲于2007年4月27日签署的《上海市房地产买卖合同》，于2013年12月18日解除。合同解除后，双方应当各自履行退还房款和腾退房屋的义务，故原告要求被告潘甲返还已收房款的诉讼请求和反诉原告潘甲、董某某、潘乙要求反诉被告腾退房屋的反诉请求，本院予以支持。对于原告主张被告潘甲赔偿房屋装修损失费之诉请，因其中可移动的装修物品，原告在腾退房屋时可一并搬离，对于不可移动的装修部分，系争房屋价值估价时系按房屋现状进行评估，故房屋价值中已包含装修的残值，现原告再单独主张房屋装修损失，显属不当，故对原告要求被告潘甲赔偿装修损失的诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告要求被告潘甲赔偿精神损失费的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告潘甲赔偿经济损失的诉讼请求，因房屋买卖合同约定的房产转让价为人民币1,600,000元，双方虽曾对房屋实际转让价另作约定，但该转让价以合同能正常履行为前提，现合同无法继续履行，故应按房屋买卖合同约定的转让价计算。对于系争房屋的价值，本院参照估价报告的评估价格意见确定。因原告与被告潘甲在签约过程中，均有过错，故对于造成的损失，应按双方过错程度各自承担相应责任。被告潘甲作为被告潘乙法定代理人代为签署合同并无不当，现被告潘乙也已成年，其对法定代理人实施的行为后果，应承担法律责任。被告董某某虽对被告潘甲签约行为不予追认，但被告潘甲收取出售共有房产的款项，该款应视为家庭共有财产，鉴于被告董某某与被告潘甲系夫妻关系，故被告董某某应对被告潘甲返还房款和赔偿损失的义务承担共同责任。对于反诉被告要求反诉原告支付房屋使用费的反诉诉讼请求，因系争房屋由被告潘甲主动向原告交付，被告潘甲也无证据证明其曾向原告提出从系争房屋搬离的要求，且造成目前状况系被告潘甲责任所致，故反诉原告要求反诉被告支付房屋使用费的反诉诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告潘甲(反诉原告)于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙房款人民币1,450,000元； 二、被告潘甲(反诉原告)于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙经济损失人民币3,024,000元； 三、被告(反诉原告)董某某、潘乙对被告(反诉原告)潘甲所负的返还房款、赔偿原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙利息损失和经济损失之义务承担共同责任； 四、原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙其余诉讼请求，不予支持； 五、原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙于判决生效之日起三个月内携所属物品从上海市某路XXX弄XXX号XXX室房屋内迁出； 六、被告(反诉原告)潘甲、董某某、潘乙要求原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙支付房屋使用费的反诉请求，不予支持。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费人民币26,560元，反诉案件受理费人民币3,867.50元，评估费人民币26,505元，总计人民币56,932.50元,由原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙负担人民币23,428元，被告(反诉原告)潘甲负担人民币33,504.50元。 如不服本判决，原告(反诉被告)王甲、汪某某、王乙、刘某某、王丙、被告(反诉原告)潘甲可在判决书送达之日起十五日内，被告(反诉原告)董某某、潘乙可在判决书送达之日起三十日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 曹 云 审 判 员 王巍琦 代理审判员 黄 啸 二〇一三年十二月二十五日 书 记 员 周 琪 |
