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宁某市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）甬北慈商初字第91号 原告：沈×。 委托代理人：叶××。 被告：宁波××建筑节能材料有限公司（组织机构代码：68803381-1），住所地宁波市××路××国××心常××8A02。 法定代表人：周×。 委托代理人：徐××。 原告沈×为与被告宁波××建筑节能材料有限公司（以下简称“英硕××”）租赁合同纠纷一案，于2013年10月24日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员田兆余适用简易程序审理。本案于2013年11月15日公开开庭进行了审理。原告沈×委托代理人叶××、被告英硕××委托代理人徐××到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告沈×起诉称：2012年9月份，原告在与被告协商一致的情况下，签订了一份租赁合同，约定原告将地处慈城镇五湖村北茶园周家湾厂房及场地租赁给被告使用，租期为20年（自2012年10月1日起至2031年9月30日止），租金为每年26万元，每五年租金递增，押金6万元。合同签订后，被告支付了第一年的租金26万元及6万元押金，原告也将厂房及场地向被告进行了交付（如钥匙）。然而，到2013年6月份被告却向江北区人民法院起诉，以厂房系违法建筑及不能达到其生产目的为由要求确认双方合同无效并要求返还租金及押金。江北区人民法院经审理后，判决认定租赁合同无效，并要求原告返还收取的租金与押金，同时认为对于被告占有使用厂房的费用，可另行诉讼主张。故原告起诉要求法院判令：第一，被告立即腾退厂房场地、恢复原状并向原告返还使用权；第二，被告支付厂房场地占有使用费27.08万元（暂算至2013年10月15日，实际费用以腾退并返还使用权之日为准）；第三，被告赔偿原告因租赁合同无效所遭受的经济损失6万元。 被告英硕××答辩称：首先签订合同后原告一直未向被告交付租赁物，租赁的厂房是敞开式的，没有钥匙和锁，被告准备进驻厂房时，发现厂房及场地没有合法手续，故一直没有进驻，被告从未占有和使用过该厂房和场地，故原告要求被告支付占有使用费的诉讼请求没有事实依据；其次因为原告未交付过租赁物，故原告要求被告腾退厂房场地以及恢复原状、返还使用权的诉讼请求也无事实依据；第三，导致租赁合同无效的有过错的一方需要赔偿损失，原告在明知无手续的情况下，继续向被告出租，原告存在明显过错，要求被告赔偿没有依据；第四，即使需要支付占有使用费，占有使用费的计算时间应该计算至被告向原告发出律师函之日止。故请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据庭审的质证、认证以及原告、被告双方的陈述，本院认定以下无争议事实： 2012年10月1日，被告英硕××因办厂需要与原告沈×签订《租赁合同》，合同约定原告将江北区慈城镇五湖村北茶园周家湾约10000平方米的厂房及场地（其中建筑面积约2000平方米）出租给被告使用，租赁期限自2012年10月1日至2031年9月30日，被告向原告交付押金60000元，租金每年260000元，每五年租金递增。合同签订后，被告依约支付了第一年租金260000元和押金60000元。2013年4月11日，被告向原告发出律师函，声明该厂房及场地不能办厂，并且该厂房与土地整体系违章建筑，故要求解除租赁合同（该律师函邮件因无人签收，未送达给原告）。上述厂房用地均未通过土地管理部门审批，建造时也均未取得建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证。被告起诉时，该厂房及场地现均已空置，且无人值守。 2013年6月26日被告向本院递交了诉状，要求确认双方签订的合同无效，原告返还租金及押金。本院根据被告的要求对双方进行诉前调解，并于2013年7月3日向原告沈×送达了诉讼材料。诉前调解不成后，本院于2013年7月8日立案受理【（2013）甬北慈商初字第61号】，于同年8月12日公开开庭进行了审理，并于2013年10月8日依照《中华某某共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定作出判决，确认原告与被告于2012年10月1日签订的位于江北区慈城镇五湖村北茶园周家湾约10000平方米的厂房及场地（其中建筑面积约2000平方米）租赁合同无效；原告沈×于判决生效之日起二十日内返还被告宁波××建筑节能材料有限公司押金60000元以及房屋租金260000元。判决后，双方均未上诉，上述判决已于2013年10月23日发生法律效力。 经审理，原告与被告对原告是否向被告交付了厂房及场地有争议： 原告为证明其已经向被告交付了厂房及场地，向本院提交了以下证据： 1．被告公司员工朱某与原告2012年10月21日签名便条一份、朱某名片一张、涉案厂房及场地照片一组，该名片记载了英硕××全称、标志、地址、电话以及朱某姓名与移动电话，拟证明朱某系英硕××员工，代表英硕××要求更改厂房格局并已经实际更改以及被告已实际管理使用涉案房屋的事实； 2.律师函，拟证明内容表明是合同无效的原因是由被告自身的原因造成，认为场地无法正常使用，及能侧面证明被告实际管理使用厂房场地的事实。 对原告提供的证据1，被告质证后认为，朱某并非该公司员工，故该组证据不能证明被告已实际占有涉案房屋；对原告提供的证据2，被告质证后认为，律师函只说明厂房是违章建筑，无法正常使用，不能证明被告使用了厂房。 本院认为，从该名片记载内容来看，朱某系英硕××员工，他人无任何理由冒充英硕××员工与原告就厂房格局进行协商，并且从合同签订的时间、合同签订的目的来判断，朱某的行??完全符合交易习惯，故对被告否认朱某是其公司员工的异议，不予采信；被告发给原告的律师函载明该厂房场地沙石浆生产不许、生产设备安装不行以及路面不能灌浇，上述判断只有在占有租赁物后才能作出；合同签订于2012年10月份，被告的律师函发出时间为2013年4月21日，长达半年的时间内未完成租赁物的交付与常某不符。综合上述因素，本院认为，原告已经向被告交付了厂房及场地。 本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，出租人请求法院参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院应予支持。故对原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，占有使用费数额本院将结合租金标准以及被告占有使用情况综合予以认定。本案被告在租赁了原告的厂房和场地后，没有实际占有和使用，在发现所租赁的厂房和场地不能满足其开办工厂所需条件后，及时与原告进行了沟通，在协商不成的情况下，于2013年6月26日向本院递交了诉状，要求确认双方签订的合同无效，原告返还租金及押金。本院根据被告的要求对双方进行诉前调解，并于2013年7月3日向原告沈×送达了诉讼材料。在诉讼过程中，被告不愿继续租赁该厂房和场地的意思表示是明确的，原告本可本着减少损失的原则，在收到诉状之后及时管理该厂房和场地，行使相应的权利。故本院认为如按合同约定的租金标准计算房屋占用费至（2013）甬北慈商初字第61号民事判决书生效的日期，显不合理，对占有使用费本院应予以适当调整。因被告一直未实际占有使用该厂房及场地，且该厂房及场地无人值守，故原告在（2013）甬北慈商初字第61号民事判决书生效时即可对该厂房和场地实际管理权，无再行交付的必要，故对其要求被告返还涉案厂房及场地使用权的诉讼请求，本院不予支持。原告未提供证据证明被告对涉案厂房及场地进行改造的证据，故对其要求恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华某某共和国合同法》第五十八条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 被告宁波××建筑节能材料有限公司于本判决生效之日起十十日内支付原告沈×房屋占有使用费230000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6262元，减半收取3131元，由原告沈×承担500元，被告宁波××建筑节能材料有限公司承担2631元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁某市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁某市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁某市财政局非税资金专户，账号：376658348992，开户银行：宁某市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁某市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，按自动撤回。 （此页无正文） 审 判 员 田兆余 二〇一三年十二月二十日 本件与原本核对无异 代书记员 何超男 |
