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（2013）徐民四(民)初字第2374号 原告XX（上海）有限公司，住所地上海市XX区XX镇XX区XX路X号X幢。 法定代表人田X，董事长。 委托代理人钱XX，上海市XX律师事务所律师。 委托代理人陈X，上海市XX律师事务所律师。 被告XX（中国）有限公司，住所地上海市XX区XX路X弄X号X层。 法定代表人XX，董事长。 委托代理人周X，XX（中国）有限公司职员。 原告XX（上海）有限公司诉被告XX（中国）有限公司定金合同纠纷一案，本院于2013年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年8月13日公开开庭进行了审理。原告XX（上海）有限公司的委托代理人钱XX、被告XX（中国）有限公司的委托代理人周X到庭参加诉讼。经双方当事人一致同意，延长一个月适用简易程序审理本案。本案现已审理终结。 原告XX（上海）有限公司诉称，2012年11月26日，原、被告双方就位于上海市XX区XX路X号X幢X层厂房（以下简称“系争房屋”）买卖事宜签订《定金合同》及相关附件一份，该合同约定被告将系争房屋出售给原告，房屋总金额为39,091,666.8元，合同第二条约定定金为4,000,000元整。合同附件约定双方应于2013年2月25日前签订正式的《上海市房地产买卖合同》，相关土地出让金由相关部门开具缴款凭证后由原告在规定时间内前去银行代为缴纳。2013年年初，被告向原告提出，由于系争房屋系国有土地使用权划拨性质，且坐落在XX开发区，因此进行存量房地产补地价需要得到上海市XX开发区发展总公司的同意。被告以上海市XX开发区发展总公司一致未给出答复所以无法正常签署正式合同并办理过户为由，提出由原被告双方共同与上海市XX开发区发展总公司进行协商解决。2013年3月至4月间，原告多次发函给被告，告知其已违反定金合同相关约定，并要求尽快签署《上海市房地产买卖合同》，同时原告早已将相关资金准备完毕，被告拒绝签订合同的行为已对原告造成了利息及汇率损失，然被告仍以案外人上海市XX开发区发展总公司未作出同意批复为由，拒绝与原告签订正式合同。直至今日，被告未如约与原告签订《上海市房地产买卖合同》，且原告至今未收到任何单位任何相关部门通知（缴款通知或凭证）支付土地出让金。现原告向法院提起诉讼，要求判令被告双倍返还定金8,000,000元。 被告XX（中国）有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原被告之间确实签订定金合同，被告一直积极履行该合同。因系争房屋所在的土地属于划拨土地，需得到XX总公司同意，才能将土地由划拨变更为出让，导致该合同无法履行。原告已明确知晓该土地属于划拨性质，且依据定金合同约定，不视为被告违约。被告可以向原告退还4,000,000元定金，但不承担双倍返还的义务。 经审理查明，系争房屋为被告所有，土地使用权来源为划拨，用途为工业。2012年，原告（乙方）与被告（甲方）、案外人上海XX房地产经纪事务所签订定金合同。约定：第一条：甲方同意向乙方出售系争厂房，乙方亦同意向甲方购买上述房产，并委托丙方居间操作。双方应签订《上海市房地产买卖合同》。《上海市房地产买卖合同》下，系争房屋的交易单价为10,740元每平米，总价为39,091,666.80元。主要交易条件详见《定金合同》附件（一）及附件（二）。第二条，乙方同意就系争房屋买卖，支付甲方定金4,000,000元。甲方收到定金后，必须遵守本合同规定，除有第四条外，中途不得借故终止售房，或因甲方出让之房屋所有权存在任何权利上的瑕疵等原因而导致不能如期签订《上海市房地产买卖合同》及相关协议的，则属甲方违约，甲方违约需返还乙方所支付的定金，并另行支付乙方4,000,000元的违约金。本协议签订之前，乙方已知晓该房屋国有土地使用权属于划拨性质，甲方签订《上海市房地产买卖合同》前应完成相关的土地出让金的补缴，并在交易过户时一并完成变更土地使用权性质的手续。如因该手续的办理导致甲方不得不延迟签订《上海市房地产买卖合同》及相关协议，不视为甲方违约。双方协商顺延《上海市房地产买卖合同》及相关协议的签订日期。第三条，如因乙方的原因不能如期签订《上海市房地产买卖合同》及相关协议，支付相应的购房款项，则支付给甲方的购房定金不予退还。第五条，签订本协议后两个工作日内向乙方支付定金给甲方，金额为4,000,000元，正式签订《上海市房地产买卖合同》时作为支付给甲方的部分房款。第七条，本合同签订之前，乙方已知晓房屋所在地开发区管理的主管机关对于房屋购买方有一定的资质要求，乙方应向相关主管机关咨询并确认是否符合相关资质要求，并负责获得相应的批准文件，甲方将提供必要之配合与协助，丙方也有义务协助乙方做好征询工作。附件（一）：《上海市房地产买卖合同》之房地产买卖交易条件。二、交易条件。1、签约时间：双方约定于2013年2月25日前签订正式《上海市房地产买卖合同》；2、交易方式：现房转让（以现状现况交付）；7、本《定金合同》及各个附件与此后订立之《上海市房地产买卖合同》一并构成甲、乙双方为本次交易所订立的完整合约体系，若本《定金合同》及各附件与此后订立之《上海市房地产买卖合同》之条款存在不一致的，以《上海市房地产买卖合同》约定为准。附件（二）：三、甲、乙双方得以终止合约的如以下情形。如在交易过程中遇到国家重大政策（但不包括任何贷款政策的变化）或自然灾害等不可抗力情形，或不可归责于双方情形的致使甲、乙双方无法继续履行《定金合同》及其各个附件或《上海房地产买卖合同》的，本协议即自然终止，甲方在三个工作日内如数退还乙方所支付的相关款项，甲、乙双方均不负任何违约责任。 2013年2月20日，被告向上海市XX开发区发展总公司就被告出售系争房屋事宜发函，内容为：被告已决定向原告出售系争房屋。原告的实际控制人将根据XX开发区的产业导向和要求新设两家公司购买该厂房，其中“XX（上海）电子技术有限公司”已于2013年1月31日获颁营业执照，另一家公司仍在设立过程中。由于系争房屋的国有土地使用权来源为“划拨”，在补交相关土地使用权出让金过程中，主管部门告知被告需要得到贵司的同意。现特向贵司提出申请，敬请予以同意并出具书面同意书。同年3月19日，上海新兴技术开发区联合发展有限公司向被告发出回函，内容为：贵司2月20日《关于出售本公司所有的上海市桂箐路69号25幢1-3楼厂房事宜的函》我司收悉。对于贵司所述事宜，我司恢复如下：根据我司有关规定和主管部门的相关要求，我司要求回购XX路X号X幢X楼厂房，回购的具体方案等事宜我司愿和贵司做进一步的商谈。 2013年2月27日，被告向上海市XX区规划和土地管理局申请存量房地产补地价。2013年3月6日、3月22日，上海市XX区规划和土地管理局分别通过该局的短信系统以“1065751601234193”号码向被告发送短信，3月6日短信内容为：张晨申请人，你好！你单位报送的上海市XX路X号X幢第X层申请存量房补地价项目，经我局审核，尚缺XX总公司的有关文件，请在5个工作日内补充到我局窗口。3月22日短信内容为：张晨申请人，你好！你单位报送的上海市XX路X号X幢第X（层）存量房补地价项目，在电话、短信通知下仍未在规定时间内补齐所缺资料，导致工作流程无法正常流转。现我局作出退件处理，请带好业务受理单在五个工作日内至我局窗口领取。 2013年3月28日，原告向被告发函，要求被告明确：1、原告应予缴纳土地出让金的时间；2、签订《上海市房地产买卖合同》日期。被告于4月1日回函，告知原告被告向上海市XX区规划和土地管理局提交系争房屋存量房地产补地价申请，但被作出退件处理。被告希望于4月3日就厂房出售事宜与原告进行协商。4月15日，原告再次发函给被告，要求被告于3日内与原告签订《上海市房地产买卖合同》，否则原告认为被告无意签订该合同，违反“定金合同”，原告将保留追究被告违约责任的权力。4月18日，被告回函，回复如下：1、由于第三方上海市XX开发区发展总公司迄今没有出具同意书，故变更土地使用权性质的手续无法开展；2、根据双方签订的《定金合同》第二条，被告请原告就顺延《上海市房地产买卖合同》签订进行协商。被告愿意在获得第三方上海市XX开发区发展总公司书面同意书后尽快办理存量房地产补地价申请，并在土地使用权行政变更后15日内根据《定金合同》及其附件与原告签订《上海市房地产买卖合同》；3、如原告不愿意顺延《上海市房地产买卖合同》的签订时间，根据双方签订《定金合同》附件（二）第三条，本协议自动终止。这种情况下，请及时告知账号，被告将根据《定金合同》及其附件的规定，把全额定金退还给原告。并邀请原告参加4月23日被告与上海市XX开发区发展总公司的会谈。4月23日，原告委托律师向被告发送律师函，要求被告在收到律师函后7个工作日内与原告或律师联系，协商解决此事。4月26日，被告回函，告知原告：上海市XX开发区发展总公司不同意被告进行存量房地产补地价手续，并且由于该公司的原因导致存量房地产补地价手续无法正常进行，导致系争房屋无法正常出售。被告希望原告能与被告一起与上海市XX开发区发展总公司进行会谈。 本院在审理中还查明，1995年4月10日，上海新兴技术开发区联合发展有限公司（甲方）与山德士化工（上海）有限公司（乙方）就系争房屋签订合同，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，合同第二十条约定：乙方不得以甲方提供的厂房进行房地产经营活动，房产处理应通过有房产买卖权的单位进行，转让对象需经甲方审查同意后方可进行（如属合理，甲方应会予以同意）。1995年9月7日，XX（上海）有限公司将名称变更为XX（上海）有限公司，1997年4月28日，XX（上海）有限公司名称变更为XX（中国）有限公司。 另查明，上海XX发展有限公司表示被告出售系争房屋需得到该公司同意，因为系争房屋只有建筑物所有权证，没有土地使用权证，土地使用权归该公司所有。被告将系争房屋转让给原告并未征得该公司同意，该公司同时表示，对于漕河泾地区企业出售区域内厂房或土地，该公司一律要求进行回购，原则上不同意出售给他方。 再查明，上海市XX区漕河泾开发区范围内的企业出售土地或厂房，须经过上海XX发展有限公司向上海市XX区规划和土地管理局提供一份同意该公司办理土地受让的函。 再查明，上海市XX开发区发展总公司与上海新兴技术开发区联合发展有限公司均系上海市XX开发区的管理企业。 以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有上海市房地产权证、定金合同、短信、公函、律师函、业务受理单、工商登记资料、法院依职权调查获取的笔录及情况说明等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。 本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告就出售系争房屋签订定金合同，原告向被告支付定金。根据定金合同，原告已知晓系争房屋所在土地系划拨性质，双方签订《上海市房地产买卖合同》前需完成相关土地出让金的补缴和土地性质变更手续，如果因上述手续的办理导致被告不得不延迟签订《上海市房地产买卖合同》，不视为被告违约。另外，根据定金合同的附件的约定：因不可归责于原、被告双方情形的致使双方无法继续履行定金合同及其附件的，该协议自动终止，被告应当向原告返还原告支付的相关款项，互不负任何违约责任。现原、被告双方办理系争房屋土地出让金补缴手续确系因案外人的原因导致无法正常进行，进而导致双方无法按期签订《上海市房地产买卖合同》，此种情况不能视为被告不履行约定债务，故被告无需向原告双倍返还定金，仅需向原告返还原告其已向被告支付的款项。原告认为系被告怠于行使义务，一直未与原告签订《上海市房地产买卖合同》，故应当向原告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决如下： 一、被告XX（中国）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告XX（上海）有限公司返还定金4,000,000元； 二、驳回原告XX（上海）有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计33,900元，由原告XX（上海）有限公司负担16,950元，被告XX（中国）有限公司负担16,950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 程丽娜 二〇一三年十一月十八日 书 记 员 毛 成 |
