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（2013）黄浦民四(民)初字第1498号 原告A公司。 被告B公司。 委托代理人黄某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人王某，上海市某律师事务所律师。 原告A公司诉被告B公司共有纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2013年9月29日公开开庭进行了审理。原告之法定代表人陈某、被告之委托代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告A公司诉称：其与被告自1998年5月起建立租赁关系，由其承租被告位于本市某号底层房屋，在租赁关系存续期间，承租房屋被列入征收范围，在被告与动迁单位签订征收协议书后，被告未向其支付征收补偿费用中应由其所得的各项补偿费用,此外，因承租房屋被征收，造成其经营商品损失，故提起诉讼要求被告支付其应得各项征收补偿费人民币526,323.77元和赔偿实际商品损失人民币230,000元。 被告B公司辩称：双方的租赁关系在2011年12月31日已终止，系争房屋征收开始于2012年6月，故系争房屋征收补偿的费用与原告无关，现原告自行计算的补偿费用也超出其承租房屋的范围；此外，双方在租赁合同中约定，因动迁等因素，造成合同不能履行的，出租方对承租方遭受的任何损失不作赔偿，故不同意原告的全部诉讼请求。 原告提供的证据如下：1、原、被告双方于2008年7月1日签订的《房屋租赁协议》，证明双方之间是一个连续性租房行为，且该租赁协议经相关部门登记备案；2、一组系争房屋的征收资料，证明根据征收方案及协议，原告在系争房屋征收中应当获得补偿；3、补偿费用明细，证明原告根据征收协议计算应获得的补偿费用；4、认证结果通知书，证明原告实际商品损失的情况，作为主张商品损失赔偿的依据。 被告对原告提供的证据1真实性无异议，认为在该协议之后，双方还签订过房屋租赁协议，这只是多份房屋租赁协议中的一份；对证据2真实性无异议，认为房屋征收是发生在双方租赁关系终止后，现因原告未按时腾退房屋，其尚未收到征收补偿款；对证据3认为系原告自行计算，其中部分补偿费用不在原告承租范围内；对证据4真实性无异议，但认为不能证明商品损失的情况以及该商品损失是与系争房屋相关联。 被告提供的证据如下：1、原、被告双方于2011年6月签订的《房屋租赁协议》，证明双方最后一份《房屋租赁协议》约定的租赁期至2011年12月底，而系争房屋被征收开始于2012年6月，故征收房屋与原告无关，且双方协议约定若遇动迁被告对原告任何损失不作赔偿；2、支票存根，证明被告于2012年6月21日已将原告自行支付的租金退回，双方不存在不定期租赁关系；3、案外人承诺书，证明原告将承租房屋转租给案外人经营，故不存在原告主张的商品损失、经营损失情况；4、征收补偿资料（征收评估现场勘察表复印件、系争房屋搭建平面图、装修补偿评估清单），证明原告承租房屋中搭建的情况和装修情况，不认可原告自行计算的补偿费用。 原告对被告提供的证据1真实性无异议，但不认可被告主张双方租赁关系已终止，根据生效的判决书认定双方之间租赁关系已成为不定期租赁；对证据2真实性无异议，认可其退款的金额；对证据3真实性无异议，但对该证据来源的合法性有异议并认为与本案无关，不能证明存在转租的行为；对证据4中系争房屋搭建平面图、装修补偿评估清单无异议，对征收评估现场勘察表的真实性、合法性有异议，认为其计算的面积、认定的装修情况与实际不符。 经审理查明：本市某号底层公房租赁户名为合肥食堂，因体制改革该资产归属被告管理。2012年6月初，系争房屋所在地块被列入征收范围，2012年9月19日被告与征收单位签订《116地块（西块）征收协议书》，根据协议约定被告因系争房屋被征收将获得各项补偿款人民币4,569,263元（包括房屋补贴人民币3,728,210元、搭建补贴人民币304,053元、停工停产补贴人民币466,026.25元、搬场费人民币758.28元、设施迁移费人民币1,160元、空调迁移费人民币1,200元、装潢补贴费人民币67,855元）和奖励费人民币211,595元。因本市某号底层公房由原告承租使用，承租房屋内的搭建、装潢及相关设施均系原告添置，原告以其系房屋实际使用人，依据征收补偿协议的相关约定，在承租房屋征收补偿中除房屋补偿费以外的其他补偿费用和奖励费用应由承租房屋的实际使用人取得为由，于2013年9月4日起诉来院、要求被告支付征收补偿协议中，除房屋补偿费以外的其他各项补偿费用和奖励费用总和的50％计人民币526,323.77元，并赔偿实际商品损失人民币230,000元。 另查明：房屋征收部门根据被告提供的资料，确认本市某号房屋搭建面积为23.57平方米，其中属原告承租房屋内的搭建面积为7.36平方米，公用的天井搭建面积为8.76平方米。 再查明：原、被告双方自1998年5月起建立租赁关系，被告将本市某号底层25平方米房屋出租给原告，租赁期届满后，双方一直续签协议延长租赁期限。在2011年6月双方续签的租赁协议中，约定租赁期至2011年12月底，租赁期满后，如原告不再续租，该房固置装修留归被告，如遇动迁等变动因素，致使协议不能履行的，被告对原告遭受的损失部分不作赔偿。租赁期届满后，双方未再续签书面协议，但原告继续使用承租房屋并支付租金，被告也未提出异议。在承租房屋被列入征收范围后，被告将已收取的2011年12月后的租金退还原告。之后，被告提起诉讼以双方租赁期至2011年12月底已届满，要求原告搬离承租房屋并支付占用期间的房屋使用费。法院审理后认定在租赁期届满后，原告继续使用承租房屋，被告未提出异议，原合同继续有效，但租赁期限为不定期。 本院认为：原、被告双方书面约定的租赁期至2011年12月底，但期限届满后，作为承租人的原告继续使用承租房屋并支付租金，作为出租人的被告没有提出异议，故双方租赁期限为不定期，作为不定期租赁，出租人可随时解除合同。现不论被告以退还租金的行为还是以起诉作为提出解除合同，时间均在系争房屋被列为征收范围之后，故应确认系争房屋系在原告承租期间被征收。原告作为本市某号公房实际使用人，并且在承租期间为经营所需，搭建了部分场地，添置了部分设施，根据征收补偿协议的相关约定，在房屋征收中涉及与房屋实际使用人相关的停工停产补贴、搬场费、设施迁移费、空调迁移费、弄、阁楼搭建补偿等补偿费和奖励费应由原告获得。因征收补偿费用和奖励费系针对本市某号房屋，原告系本市某号房屋的实际使用人，故在各项补偿费用中以房屋面积作为计算依据的，应以原告承租房屋的面积为准，其他补偿费用和奖励费以公平对等原则予以平分。至于补偿费用中的装潢补贴费，因原、被告双方协议约定，租赁期届满后，承租房屋的固置装修留归被告以及因动迁因素不能履行协议的，被告对原告遭受的损失部分不作赔偿，根据该约定对于征收补偿费用中装潢部分的补偿费用应与原告无关，对原告要求被告赔偿实际商品损失的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下： 一、 被告B公司在收到房屋征收补偿款之日起十日内支付原告A公司各项补偿款人民币443,177.64元； 二、 原告A公司要求被告B公司赔偿实际商品损失人民币230,000元的诉讼请求，不予支持。 有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币11,363元减半收取，退还原告A公司人民币5,681.50元，由原告A公司负担人民币2,998元，由被告B公司负担人民币2,683.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 王巍琦 二〇一三年十一月十八日 书 记 员 周 琪 |
