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（2013）普民四(民)初字第2183号 原告张某某，男 委托代理人陆某某，上海某某律师事务所律师。 被告赵某某，男 原告张某某与被告赵某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人陆某某、被告赵某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某某诉称，2012年12月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市普陀区某某路1550号西侧“某某菜饭”门店（以下简称系争房屋）出租给被告开设饭店，租期自2013年1月1日至2013年12月31日止，租金为每月人民币2500元（以下币种均为人民币）。被告自2013年4月1日起拒付租金至今。现原告诉至法院，请求判决：1、解除房屋租赁合同，被告迁出系争房屋；2、被告支付自2013年4月1日至合同解除之日止的租金及自合同解除之日至实际迁出之日止的房屋使用费，均以每月2500元为准；3、被告支付自2013年4月1日至实际迁出之日止的水、电费；4、被告支付年租金50%的违约金15000元，支付逾期付款金额每日0.3%的滞纳金；5、本案诉讼费由被告承担。 被告赵某某辩称，第一，2013年4月，被告发现原告与其房东的房屋租赁合同已于2009年底到期，原告无权将系争房屋出租被告，故被告不再支付租金及水电费。原告与其房东的补充协议，落款处先盖章后签字，有悖常理。被告要求法院判决租赁合同无效，退还被告已经支付的房租。若法院判决被告违约，请求法院降低违约金数额。第二，2013年9月底，系争房屋漏水，原告未处理，没有尽到出租人的义务。第三，2013年3月前的水、电费被告都按约支付，但原告收取后并没有交给其房东。第四，被告06年开始承租系争房屋，进行过两次装修，最后一次是09年8月，花费4万余元。若法院判决被告迁出，要求原告赔偿装修损失。不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，系争房屋在内的相应房屋由原告向上海某某劳动服务有限公司租赁而来，租期自2005年1月1日至2009年12月31日止。 2005年3月16日，上海某某劳动服务有限公司出具证明，同意原告将上述房屋出租。 2009年12月25日，原告与上海某某劳动服务有限公司签订《房屋、土地租赁补充协议》，由原告继续租赁使用系争房屋在内的相应房屋与土地等。 2012年12月15日，原、被告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，房屋租赁费按3个月计付，每3个月为7500元，先付后用，每季度最后1月的20日前支付下季度房屋租赁费；租赁使用期满或本合同依法终止时，原告有权收回全部提供被告租赁使用的房屋及被告装修的不动产，被告应如期交还；如被告在一个月内未交付房屋租赁费、水、电费，原告有权采取相应措施（停水、电）及终止本合同，并不退还保证金；水费每吨4元，电费每度1.5元；在租赁使用期间，被告应合理使用相关设施，负责对所使用的房屋、设施进行维修、保养并承担费用。如有损坏，应当修复或予以经济赔偿；被告未按本合同约定支付房屋租赁费，支付水、电费，若逾期，原告有权要求被告支付逾期付款金额0.3%/日的滞纳金，并支付年租金50%的违约金；本合同期满或因被告违约而造成协议终止，则被告投资装修改建及全部附属设施的不动产归原告所有。 自2013年4月1日，被告不再支付租金与水、电费。 现原告以被告欠付租金与水、电费为由诉至本院，请求判决如其诉请。 庭审中，原告放弃要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。 审理中，本院向被告释明，若主张租赁合同无效，要求原告返还已收取的租金，可提起诉讼，但被告未在本院指定的时间内提起诉讼。 本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，均应恪守履行。合同约定，如被告在一个月内未交付房屋租赁费、水、电费，原告有权采取相应措施（停水、电）及终止本合同，并不退还保证金；租赁使用期满或本合同依法终止时，原告有权收回全部提供被告租赁使用的房屋及被告装修的不动产，被告应如期交还；被告未按本合同约定支付房屋租赁费，支付水、电费，若逾期，原告有权要求被告支付逾期付款金额0.3%/日的滞纳金，并支付年租金50%的违约金。根据庭审查明的事实，被告自2013年4月1日起欠付租金及水、电费。被告辩称，原告与其房东的房屋租赁合同已于2009年底到期，原告无权将系争房屋出租被告，故被告不再支付租金及水、电费。对此，本院认为根据原告与其房东上海某某劳动服务有限公司签订的《房屋、土地租赁补充协议》，约定由原告继续租赁使用系争房屋在内的相应房屋与土地等。故本院对被告的辩称不予采信，被告的行为构成违约，对原告要求解除合同、被告迁出系争房屋、支付租金及水、电费、支付违约金的诉讼请求予以支持。合同解除的时间以被告收到本院送达的诉状副本等材料的时间即2013年8月9日为准。合同解除后，被告还应支付自2013年4月1日至2013年8月9日止的租金、自2013年8月10日至被告迁出之日止的房屋使用费及自2013年4月1日至被告迁出之日止的水、电费，租金及房屋使用费以每月2500元计，水费以每吨4元计，电费以每度1.5元计。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现被告要求调整违约金数额，本院对此予以采纳，违约金数额由本院根据被告的过错程度，结合本案的实际情况酌情确定。原告放弃要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，于法不悖，予以准许。被告另辩称租赁过程中，系争房屋漏水，原告未到场处理，没有尽到出租人的义务。根据租赁市场的一般惯例，出租方应承担租赁物的修缮义务，但本案原、被告双方已于签订租赁合同时对系争房屋的修缮进行了特别约定，即系争房屋由被告进行维修、保养并承担费用，该项约定并不违反法律规定。被告还辩称对系争房屋进行过两次装修，若法院判决被告迁出，要求原告赔偿装修损失。本院认为，被告逾期支付租金及水、电费已构成违约，而根据合同约定本合同期满或因被告违约而造成协议终止，则被告投资装修改建及全部附属设施的不动产归原告所有，故原告无需对装修损失进行赔偿，对被告要求原告赔偿的辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告张某某与被告赵某某就上海市普陀区某某路1550号西侧“某某菜饭”门店签订的《房屋租赁合同》于2013年8月9日解除，被告赵某某应于本判决生效之日起十日内迁出上述门店并返还原告张某某； 二、被告赵某某应于本判决生效之日起十日内支付原告张某某自2013年4月1日至2013年8月9日止的租金、自2013年8月10日至被告赵某某实际迁出之日止的房屋使用费、自2013年4月1日至被告赵某某实际迁出之日止的水、电费（租金与房屋使用费均以每月人民币2500元标准计付，水费以每吨人民币4元计，电费以每度人民币1.5元计）； 三、被告赵某某应于本判决生效之日起十日内支付原告张某某违约金人民币2000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费人民币384元，已减半收取，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 陈文丽 二〇一三年十一月十八日 书 记 员 陈文渊 |
