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（2013）徐民四(民)初字第1965号 原告金XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X弄X号X室。 委托代理人姜XX，上海XX律师事务所律师。 委托代理人金X（系原告之子），男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX区XX路X弄X号XX室。 被告张XX，男，19XX年X月X日生，汉族，住上海市XX路X弄X号X室。 第三人中国XX银行股份有限公司上海XX支行，住所地上海市XX区XX路X号。 负责人郭XX，行长。 委托代理人张XX，中国XX银行股份有限公司上海XX支行职员。 委托代理人宗XX，中国XX银行股份有限公司上海XX支行职员。 原告金XX诉被告张XX、第三人中国XX银行股份有限公司上海XX支行（以下简称“XX银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2013年7月9日、2013年9月23日、2013年10月18日公开开庭进行了审理。原告金XX的委托代理人金X、姜XX、第三人XX银行的委托代理人张XX、宗XX到庭参加诉讼。被告张XX经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金XX诉称，2010年8月，原告因急需办理银行贷款，委托案外人找到被告帮忙，双方口头约定将原告名下的上海市XX区XX路XX弄X号X室房屋（以下简称“系争房屋”）所有权暂时过户至被告名下，并以被告名义向银行申请办理贷款，贷款办好后再将系争房屋恢复至原告名下，每月由原告向银行还款，同时支付被告酬金20,000元。后，双方至交易中心办理房屋产权变更手续，被告未支付任何费用。嗣后，原告多次催促被告办理系争房屋产权过户手续，未果，故起诉至法院，要求判令原告金XX与被告张XX之间就系争房屋签订的房屋买卖合同无效。 被告张XX未到庭应诉。 第三人XX银行述称，原、被告之间的房屋买卖合同是真实的，若法院判决合同无效，需先将所欠第三人贷款还清。 经审理查明，原告金XX与案外人王XX系夫妻关系，双方共同育有一子金X。2010年4月29日，金XX、王XX委托金X处理系争房屋的出售事宜，委托权限包括签订系争房屋的买卖合同，协助买受方办理为购买系争房屋向银行贷款的手续；办理系争房屋的转移登记（买卖过户）手续，并签署与之相关的法律文件；收取系争房屋转让价款有关事宜等。委托期限自2010年4月29日起至2010年10月28日止。2010年5月5日，上海市XX公证处为此份委托书做了公证。 2010年8月20日，金X代理金XX与被告签订上海市房地产买卖合同。约定由金XX将系争房屋出售给被告张XX，房屋转让价款为2,350,000元,付款方式为：张XX于2010年8月2日前支付30,000元，作为定金；2010年8月12日前支付690,000元;2010年10月5日前支付1,630,000元。 2010年10月29日，被告与第三人签订《中国XX银行个人购房借款及担保合同》，借款条款为：第三人向被告发放个人购置住房贷款，金额为1,630,000元。借款用于购买系争房屋，建筑面积为73.33平方米。贷款期限为2010年11月11日至2030年11月11日。担保方式为抵押担保。同日，XX银行将1,630,000元打入金XX的银行账户中。 2012年1月31日、2月2日、2月3日、3月29日、4月30日、7月30日、11月28日，案外人周XX名下的卡号为4563510800033671891的中国银行账户分别向张XX在中国XX银行上海XX区支行的银行账户打入9,000元、9,000元、1,000元、11,700元、11,650元、11,700元、11,700元。周XX系金X的岳母，上述欠款系用来偿还张XX因系争房屋向XX银行借入的贷款。 至2013年8月13日，被告张XX尚欠第三人XX银行贷款本金1,520,474.86元。 庭审中原告明确表示愿意代被告清偿所欠第三人的贷款。 以上事实，有公证书、上海市房地产买卖合同、个人购房借款合同及担保合同、个人贷款放款单、个人贷款手工借据、银行转账记录、户籍证明、开户申请书、银行查询清单以及询问笔录、庭审笔录佐证，本院予以确认。 庭审中，第三人提供被告张XX在向XX银行借款时提供中国XX银行的转账凭证复印件一张，内容为2010年8月10日，张XX名下的卡号为6222021001073972009的银行账户向金XX名下卡号为6222021001068702692的银行账户转账690,000元，该笔款项和张XX与金XX签订的买卖合同中约定的第二笔款项的数额相同。然，原告提供的中国工商银行的开户申请书显示原告名下的卡号为6222021001068702692的银行账户开户时间为2010年8月23日，中国XX银行的银行查询清单显示2010年8月23日至2013年1月31日，该账户仅发生一笔存款，系2010年8月26日存入的690元。由于原告提供的中国工商银行开户申请书及银行查询清单均有中国工商银行的盖章确认，而第三人提供的转账凭证仅有一份复印件，本院认可原告提供的两份证据的真实性，并由此认定被告张XX并未向原告金XX支付房屋转让款690,000元。 本院认为，原告金XX与被告张XX就系争房屋签订买卖合同的目的是为套取银行贷款，被告张XX并没有真实的购房意图，也未向原告金XX支付过购房款。因此双方的交易行为系为规避我国金融机构的信贷政策，掩盖非法获取贷款的目的，以合法的形式所签订的房地产买卖合同，应认定无效。 因原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》被确定为无效后，双方应各自返还因该合同取得的财产，并按照过错原则承担相应的赔偿责任。被告张XX依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给原告金XX。但第三人与被告签订了借款合同、发放了贷款，并在房屋上设定了抵押，第三人作为善意方的权益应优先得到保护。在抵押权注销前，系争房屋的权利无法恢复原状。因原告同意代被告偿还第三人相关债务，在债务得以清偿并在第三人注销设定于系争房屋上的抵押权后，被告应协助原告办理房屋的过户手续，将房屋恢复至原告名下。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告金XX与被告张XX于2010年8月20日就上海市XX区XX路X弄X号X室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效； 二、原告金XX于本判决生效之日起三十日内代被告张XX向第三人中国XX银行股份有限公司上海XX支行清偿《中国XX银行个人购房借款及担保合同》项下债务，具体数额以第三人出具的结算单据为准（截止至2013年8月13日贷款本金为人民币1,520,474.86元）； 三、自本判决第二项债务清偿后十日内，被告张XX与第三人中国XX银行股份有限公司上海宝山支行共同涤除上海市XX区XX路X弄X号X室房屋设定的抵押权； 四、自本判决第三项抵押权涤除后三十日内，被告张XX协助原告金XX办理房屋的过户手续，将上海市XX区XX路X弄X号X室房屋恢复至原告金XX名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计22,800元，由原告金XX负担11,400元，由被告张XX负担11,400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 程丽娜 二〇一三年十一月十九日 书 记 员 毛 成 |
