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（2013）普民四(民)初字第1023号 原告上海某某投资管理有限公司 法定代表人张某某，总经理。 委托代理人张某某，男，该单位工作。 委托代理人吴某某，男，该单位工作。 被告上海某某管业有限公司 法定代表人钟某某，总经理。 被告钟某某，女 两被告共同委托代理人董某某，上海市某某律师事务所律师。 原告上海某某投资管理有限公司与被告上海某某管业有限公司、钟某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海某某投资管理有限公司的委托代理人吴某某、张某某，被告上海某某管业有限公司的法定代表人钟某某，被告钟某某及两被告共同委托代理人董某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告上海某某投资管理有限公司诉称，原告与被告上海某某管业有限公司于2012年8月14日签订房屋租赁合同，约定原告将上海市某某路118号（某某华庭裙房一层，建筑面积为2500平方米）出租给该被告，租赁期限自2012年10月1日起至2022年9月30日止，年租金为人民币2600625元（以下币种均为人民币），自第四年开始，每三年递增5%，合同签订之日，上海某某管业有限公司须向原告支付首期租赁费用650156.25元及租赁保证金216718.75元，如该被告拖延支付依据合同应付的任何款项，每逾期一日，原告有权向该被告收取迟延付款金额1‰的违约金，如因被告的原因导致本合同被解除，原告有权扣留首期租金及保证金，被告钟某某自愿以其拥有的全部资产为上海某某管业有限公司在合同中的付款义务承担连带保证责任。合同签订后，上海某某管业有限公司未按约履行支付首期租金及保证金的义务，2012年9月25日，原告向该被告发出告知函，要求其履行上述付款义务，但该被告无理拒付。现要求解除原告与上海某某管业有限公司签订的房屋租赁合同，上海某某管业有限公司赔偿原告损失866875元（首期租金650156.25元及租赁保证金216718.75元），并支付原告逾期上述款项的违约金（自2012年8月15日起至该被告实际支付之日止，按每日1‰的标准计算），钟某某对上海某某管业有限公司的上述付款义务承担连带责任。 被告上海某某管业有限公司、钟某某辩称，上海某某管业有限公司与原告签订涉案租赁合同后，交付原告一张支票，同时支付给原承租人上海某某电器有限公司40000元空调折价款，且在合同中作出钟某某自愿以其拥有的全部资产为上海某某管业有限公司在合同中的付款义务承担连带保证责任的承诺，上述民事行为均是两被告履约诚意的意思表示。虽交付原告的支票当时无法兑现，但被告已告知原告8月22日予以更换。之后，被告要求原告同意其先行至系争房屋内测量，以便及时请人设计、装修，但原告表示在未收到被告付款的情况下不同意被告先行看房，还表示如被告没钱支付将另行出租。8月24日左右，原被告口头约定解除涉案租赁合同，9月开始，原告将系争房屋对外出租，亦未向被告实际交付房屋，故涉案租赁合同未实际履行，被告不存在违约，如法院认定违约，违约金的约定标准也过高，不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，原告系上海市某某路118号房屋权利人。2012年8月14日，原告（甲方）与上海某某管业有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租上海市某某路118号（某某华庭裙房一层），建筑面积为2500平方米的房屋作商业及办公用途，租赁期限自2012年10月1日起至2022年9月30日止，租金为每天每平方米2.85元（按2500平方米计算），年租金为2600625元，每三年递增5%，第四年起开始递增，合同签订之日，该被告应支付首期租金650156.25元（2012年10月1日至2012年12月31日），及相当于一个月租金金额的保证金216718.75元，作为乙方履行本合同各项条款的保证，甲方应于2012年8月16日前将租赁房屋交付给乙方，交付时，双方签署交接清单，但在乙方没有全额支付租赁费用和保证金前，甲方有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任。乙方逾期交纳租赁费用、保证金或其他费用超过二十日的，甲方有权单方终止或解除本合同，而无须向乙方作出任何赔偿，如因乙方原因导致本合同被解除，甲方有权收取从约定房屋交付日至合同解除日的租赁费用及其他乙方应付的一切费用，且甲方有权不退还保证金，如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，每逾期一日，甲方有权向乙方收取迟付金额1‰的违约金。担保人钟某某自愿以其拥有的全部资产为乙方在本合同中的付款义务承担连带保证责任。 当日，原告为甲方，上海某某管业有限公司为丙方，案外人上海某某电器有限公司为乙方另签订三方协议，约定甲方与乙方关于系争房屋签订的房屋租赁合同提前至2012年8月15日终止，甲方同意由丙方承租系争房屋，乙方应向甲方支付2012年8月13日至2012年9月30日期间的租金，并于2012年8月15日将系争房屋交付给甲方和丙方，乙方安装的21台空调以40000元的价格折价给丙方。 实际履行中，被告未支付涉案租赁合同约定的款项，原告亦未将系争房屋交付被告。2013年5月，原告起诉来院，要求判如诉请，6月17日，本院向两被告送达起诉状副本及相关证据材料。 另查，系争房屋产权证记载，房屋共二层，建筑面积2140.60平方米。 审理中，原告表示2012年9月中旬，钟某某的助理通过电话告知原告不准备承租系争房屋，之后至11月期间，原告将系争房屋一楼零星对外出租，由承租人经营床上用品、服装等，二楼房屋由原告与案外人胡涛于2013年1月11日签订房屋租赁合同，租赁期限自2013年1月16日起至2023年1月15日止。被告对上述房屋租赁合同的真实性不予认可，表示系争房屋产权证记载建筑面积为2140.60平方米，而涉案租赁合同中约定原告出租的房屋面积为2500平方米，与产权证记载不一致，另称二楼房屋自2012年9月起就有人装修并经营网吧、宾馆，并提请证人周志华到庭，证人称其与钟某某是老乡，2013年3月之前居住于某某路华阴路那一带，每天路过系争房屋，发现2012年9月、10月期间，系争房屋二楼有人搬材料并进行施工，年底前一楼有人在经营床上用品、服装生意，被告通过上述举证证明原告不存在经济损失，希望法院对本案酌情处理。原告因证人与钟某某是老乡关系，对其证言可信度提出异议，被告对证人证言则不表异议。 本院认为，原告与上海某某管业有限公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。根据合同约定，合同签订之日即2012年8月14日，上海某某管业有限公司应支付首期租赁费用及保证金，虽上海某某管业有限公司于合同签订当日交付原告一张支票，但言明该支票无法兑现，同时，承、出租方约定在上海某某管业有限公司没有全额支付租赁费用和保证金前，原告有权拒绝交付房屋，并不承担任何违约责任，故上海某某管业有限公司未按合同约定支付款项的行为违反约定，而被告关于原告未按约交房首先违约的观点与合同约定不符，本院不予采纳。同时，被告亦无证据证明其所述的双方协商一致解除合同之事实能够成立，对此本院亦难予采信，据此，原告主张解除合同，被告承担违约责任的请求可获支持。关于赔偿原告的损失范围，基于案外人上海某某电器有限公司向原告支付租金至2012年9月30日，上海某某管业有限公司并未实际使用系争房屋，且原告确认曾于2012年9月中旬已被告知被告不准备继续承租房屋，原告之后将系争房屋另行出租等事实，结合被告请求酌情处理的抗辩意见，本院对此予以酌判。另，被告钟某某也应依约对上海某某管业有限公司在本案中的付款义务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、原告上海某某投资管理有限公司与被告上海某某管业有限公司签订的关于上海市某某路118号（某某华庭裙房一层）之房屋租赁合同于2013年6月17日解除； 二、被告上海某某管业有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告上海某某投资管理有限公司违约金100000元； 三、被告钟某某对上述第二条判决主文中被告上海某某管业有限公司的付款义务承担连带责任； 四、对原告上海某某投资管理有限公司其余的诉讼请求，不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案财产保全费人民币4854元（原告预付），由被告上海某某管业有限公司负担。 本案受理费人民币12468元（原告预付），由被告上海某某管业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 长 王 飞 审 判 员 倪文青 人民陪审员 洪云娣 二〇一三年十一月十九日 书 记 员 李 昕 |
