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（2013）黄浦民四(民)初字第1271号 原告某公司。 委托代理人郭某，该公司员工。 委托代理人阮某，该公司员工。 被告虞某。 委托代理人杨某。 原告某公司诉被告虞某居间合同纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员王平独任审判，于2013年8月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阮某、被告虞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司诉称：2013年5月11日，原告将包括上海市黄浦区某室（即系争房屋）在内的三处待售房产介绍给被告。同月12日，原、被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，被告支付原告意向金人民币（以下币种均为人民币）5,000元，原告遂积极代被告与系争房屋产权人沟通买卖事宜。同月14日，被告以个人原因为由终止原、被告之间的居间协议，并取回意向金5,000元。同月15日，被告“跳过”原告，直接与系争房屋产权人签订《上海市房地产买卖合同》，并办理过户手续。原告认为，被告的行为构成违约，故要求被告支付原告违约金40,000元。 被告虞某辩称：原、被告签订居间协议后，原告数次来电称价格谈不下来，未能促成被告与系争房屋产权人就价格达成一致意见，被告遂要求与原告终止协议，并取回意向金。《看房确认书》是原告为体现其工作量，要求被告于协议终止时补签的。当日，被告得知朋友认识系争房屋所在居委会主任，便通过朋友联系上居委会主任。在居委会主任的陪同下，被告与系争房屋产权人协商，并确定最终成交价格。被告认为，原、被告之间的居间协议已经终止，且被告与产权人的成交价高于居间协议的约定，被告不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。考虑到原告为被告介绍三处待售房产，被告愿意给付原告劳务费1,500元。 审理中，经被告申请，证人刘某、王某到庭作证。 证人刘某述称：证人刘某是系争房屋原产权人。2013年4月底,证人在某、某等房产中介挂牌出售系争房屋。因价格较低，中介代客户看房次数多，故周边居民均知道其要卖房。居委会主任带着楼组长和被告来看房当日，双方商定了买卖事宜，并于次日签订了《上海市房地产买卖合同》。证人王某述称：证人王某是系争房屋所在居委会主任。被告通过朋友联系到证人王某之前，证人已从物业处知道系争房屋要出售。证人于14日晚带着楼组长和被告到系争房屋中与产权人协商，双方当天谈妥了买卖事宜。 经审理查明：上海市黄浦区某室房屋原系案外人刘某、李娜所有的产权房。2013年4月27日，原告与案外人刘某、李娜签订《房地产出售居间协议（一般委托）》，约定案外人委托原告售房，委托价490.28万元。2013年5月11日，原告将包括系争房屋在内的三处待售房屋介绍给被告。2013年5月12日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定：被告欲以400万元价格购买系争房屋；被告委托原告在收到意向金后七个工作日内代为与系争房屋产权人洽谈；被告不得解除对原告的委托，亦不得收回意向金，否则被告向原告支付房价的2%作为违约金。被告当日支付原告意向金5,000元。此后，原告未能促成被告与产权人就系争房屋买卖价格达成一致意见。 2013年5月14日上午，被告向原告出具《情况说明》，称因本人个人原因，要提前终止居间协议，并取回意向金5,000元。原告当日将5,000元意向金退还被告。被告当日补签了原告提供的《看房确认书》一份，确认原告于2013年5月11日带看了三处房产。确认书中事先印制好的承诺为：看房人本人或代理人或其他有关联的人不会自行或通过其他第三方与上述房地产的出售方进行买卖，如有违背，看房人自愿按照该房地产成交价的1%向原告支付违约金。 2013年5月14日晚，在系争房屋所在居委会主任及楼组长的陪同下，被告与系争房屋产权人就买卖事宜达成一致意见，确认房屋总价为407万元。2013年5月15日，被告与系争房屋产权人签订《上海市房地产买卖合同》。2013年6月9日，系争房屋产权人变更为被告。 以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《房地产买卖居间协议》、《看房确认书》、《情况说明》、房地产登记簿，被告提供的证人证言以及双方当事人的陈述等证据证实。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议焦点是被告是否存在恶意“跳单”行为。首先，系争房屋的出售信息并非原告独家享有。原告自认其与系争房屋原产权人之间系一般委托关系。证人刘某亦称周边居民知道其要卖房，这与证人王某从物业处知道卖房信息的说法能相互印证，且符合常理。其次，原、被告之间已经就解除协议达成一致意见。原、被告签订的《房地产买卖居间协议》实为委托合同。原告未在委托期限内促成买卖双方达成合意，被告出具《情况说明》要求提前终止协议，原告收取该《情况说明》，退还意向金，且未要求被告承担违约责任，足见双方已经就提前终止协议及其相应后果达成一致意见，双方之间的居间协议因此解除。至于被告补签《看房确认书》的行为，系其对原告带看房屋的事后确认，其中的承诺为原告事前印制好的格式化条款，不足以说明被告对承担违约责任作出承诺。再次，原告未能促成买卖交易。原告带看房屋后，与被告有数次电话往来，但原告最终未能促成买卖双方达成一致意见。最后，被告自身的努力促成了买卖交易。被告积极寻找中间人与出售方沟通，且在购房价格上作出让步，最终促成了交易。综上，本院认为，原告提供的证据并不足以证明被告存在恶意违约行为，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。考虑到原告确实付出了劳动，被告自愿给付原告劳务费1,500元的意见，与法不悖，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项之规定，判决如下： 一、原告某公司要求被告虞某支付违约金人民币40,000元的诉讼请求，不予支持； 二、被告虞某应于本判决生效之日起十日内给付原告某公司劳务费人民币1,500元。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币800元（原告已预缴），因本案适用简易程序，减半收取，计人民币400元，由原告某公司负担人民币385元，由被告虞某负担人民币15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 代理审判员 王 平 二〇一三年十一月十九日 书 记 员 蒋 杰 |
