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（2013）黄浦民四(民)初字第1778号 原告朱某。 委托代理人李某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人彭某，上海市某律师事务所律师。 被告A公司。 委托代理人徐某，上海某律师事务所律师。 委托代理人刘某，上海某律师事务所律师。 被告B公司。 委托代理人董某，该公司职员。 原告朱某与被告A公司（A公司）、B公司（B公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员冯丽娟独任审判,公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人彭某律师，被告A公司委托代理人徐某律师，被告B公司委托代理人董某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年11月24日，原告与两被告签订《上海市商品房预售合同》，原告购买位于本市某室房屋，合同约定被告办理新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证后三十天内，由双方签订本合同规定的房屋交接书，作为办理该房屋过户手续的必备文件，在双方签署房屋交接书之日起三十天内，由双方依法向黄浦区交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产证（小产证）。2013年5月9日，原告仅取得被告B公司单方盖章的房屋交接书，被告A公司未在房屋交接书上盖章，因此房屋交接书未能签订。此后，原告多次要求被告A公司办理房地产权证手续。2013年6月19日，原告委托律师向两被告发出律师函，要求办理房地产权证手续，但被告A公司至今未办理相关手续。原告认为，被告未按约定为原告办理相关房地产权证手续，已构成违约。为此，原告诉至法院请求判令：1、两被告协助原告办理本市某室房地产证手续；2、两被告支付逾期办理房地产证的违约金（按已付房款9%的比例计算，自2013年6月16日起计至2013年10月29日）。 被告A公司辩称，同意协助原告办理房屋产权证，被告已于2013年10月30日通知原告办理房屋产权证。对于违约金被告不同意承担，没有合同依据和法律依据，合同中未约定超过期限办理房产证构成违约，即使构成违约也应当参照合同中关于迟延交付房屋的违约责任的约定。签订合同时房屋市场价为人民币4万元（以下币种均为人民币），但是双方的合同价为2.8万元，当时房价较低的约定是有原因的，合同的签订人是朱某的哥哥朱某某，朱某某的家人是被告A公司的股东，整个交易过程对被告A公司不公平，而且被告A公司与股东之间存在诉讼等纠纷造成办理产权拖延，原告现在主张违约金不合理。 被告B公司辩称，同意协助原告办理房屋产权证，违约金由法院判决，关于违约金的承担被告A公司与被告B公司内部约定应该由被告A公司承担。 经审理查明，2011年11月24日，被告B公司、A公司作为卖方（甲方）与原告朱某作为买方（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，预售合同主要约定，乙方向甲方购买本市某室房屋，暂测建筑面积为142.63平方米，每平方米房屋建筑面积单价为28,300元，乙方购买该房屋的总房价款暂定为4,036,429元。该房屋的交付必须符合下列条件：取得了《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。甲方定于2012年3月31日前将房屋交付给乙方，除不可抗力外。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向卢湾区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。预售合同另对双方其他的权利和义务作出了约定。合同签订后，原告提供给被告A公司借款中的4,036,429元转为原告所付房款。2011年12月25日，本市某室预告登记权利人为朱某。2012年12月27日，两被告实际履行交房义务。2013年4月22日，本院就原告朱某诉被告A公司、被告B公司房屋买卖合同纠纷案出具《民事判决书》，判决主文内容如下：一、被告A公司、被告B公司于判决生效之日起十日内偿付原告朱某逾期交房违约金54,693元；二、驳回原告朱某的其他诉讼请求。2013年5月9日，被告B公司与原告签订《房屋交接书》，被告A公司未在该《房屋交接书》上盖章。2013年6月19日，原告委托律师向两被告发出律师函要求两被告办理系争房屋的产权过户手续。2013年10月30日，被告A公司向原告提供了办理系争房屋产权证的相关材料。 以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、《上海市房地产登记证明》、房屋交接通知单、房屋交接书、《上海市房地产登记薄》、律师函，被告A公司提供的A公司客户签收单，（2013）黄浦民四（民）初字第某号民事判决书以及双方当事人的庭审陈述等证据证明。 本院认为，根据被告应于2012年9月30日之前办理房地产初始登记（即大产证），在取得大产证三十日内由原、被告双方签订《房屋交接书》，在原、被告双方签订《房屋交接书》之日起三十日内办理小产证的约定，而大产证的核准日期为2013年4月16日，应推定被告为原告办理小产证的日期为大产证取得后的60日内即2013年6月15日之前。被告A公司通知原告办理小产证的日期为2013年10月30日，故两被告逾期办理小产证的期间应自2013年6月16日至2013年10月29日。被告A公司认为双方在合同中未约定逾期办理小产证的违约责任即不存在违约，或者即使违约应参照合同中关于逾期交房的违约责任的约定。针对被告A公司的抗辩，本院认为，双方在合同中已明确约定办理房屋所有权登记的期限，原告在约定的期限届满未能取得房屋权属证书，逾期办理房屋产权证是出于被告的原因，被告应当承担违约责任。双方对于逾期办理房屋权属证书的期间均无异议，至于双方没有约定逾期办理房屋权属证书的违约金，原告亦未提供因逾期办理小产证所造成其的直接损失，根据法律规定应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故被告认为其不构成违约和即使违约要求按照迟延交付房屋的违约责任承担违约金的抗辩，本院不予采纳。现原告要求两被告承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，与法不悖，本院应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告A公司、B公司应于本判决生效之日起十日内协助原告朱某办理上海市某室房屋的产权过户登记手续； 二、被告A公司、B公司应于本判决生效之日起十日内支付原告朱某逾期办理房屋权属证书的违约金（以人民币4,036,429元为基数，自2013年6月16日起计至2013年10月29日止，按照中国人民银行同期逾期贷款利息的标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费人民币1,815元（原告已预交），由被告A公司、B公司负担（该款两被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 冯丽娟 二〇一三年十一月十九日 书 记 员 陈 颖 |
