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（2013）普民四(民)初字第2141号 原告上海某某物业管理有限公司 法定代表人杨某某，董事长。 委托代理人沈某某，上海市某某律师事务所律师。 委托代理人彭某某，该公司工作人员。 被告上海某某教育信息咨询有限公司 法定代表人罗某某，执行董事。 委托代理人王某某、刘某某，该公司工作人员。 原告上海某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）与被告上海某某教育信息咨询有限公司（以下简称某某教育）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邵莉星独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某物业的委托代理人沈亮、彭震威，被告某某教育的委托代理人王某某、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业诉称，原、被告于2011年7月25日签订上海市房屋租赁合同，约定被告租赁原告管理的本市铜川路1601号-1613号2楼西北角用于培训办公，租赁期限为2011年9月25日至2020年6月30日止，月租金35000元，先付后用，付三押二。合同另约定：若乙方（被告）擅自解除合同，提前退租的，应按提前退租天数的贰倍向甲方（原告）支付违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，被告于2013年6月25日突然向原告发出解除租赁合同通知书，表示“由于我方经营状况发生重大变化，不得不关闭在承租房屋设立的分支机构，并与你方解除租赁合同”。原告认为被告的行为违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2013年6月25日至2013年8月25日的房屋使用费人民币（以下币种均为人民币）7万元；2、被告支付违约金21万元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告某某教育辩称，由于被告经营困难，不得已才提前解除租赁合同，并于2013年6月26日以书面方式通知原告，履行了提前告知义务，给原告预留了必要的时间。合同约定了被告中途退租的，按2个月的租金支付违约金，被告也同意以保证金7万元来弥补原告的损失。合同约定擅自解除合同的违约金已超过了原告的实际损失，且被告并非属于擅自解除合同，原告已经将房屋出租出去了，原告现以相当于6个月的租金主张其损失，显然过高，要求法院依法调整。被告的人员在2013年7月7日就已撤离，仅剩下了一些桌椅，故此日可视为被告交还租赁房屋之日。 原告为证明其诉请，向本院递交了房屋租赁合同，解除租赁合同通知书，情况说明，照片一组等证据。经质证，被告对上述证据的真实性均无异议，认为情况说明并未写明被告直到2013年8月26日才搬走，并坚持辩称意见。 被告为支持其辩称，向本院递交了租赁保证金收据，现场照片，录音资料等证据。经质证，原告对录音资料的真实性不予认可，对其余证据的真实性均无异议，但表示照片中的办公桌系原告公司的，且系争房屋目前尚未出租。 经审理查明，原、被告于2011年7月25日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将其受托管理的本市铜川路1601号-1613号2楼西北角房屋出租给被告某某教育使用，租期自2011年9月25日起至2020年9月24日止，租金每月35000元，付三押二。合同第七条第（二）款约定：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用。关于违约责任的约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方（被告）中途退租的，应提前四个月书面通知甲方（原告），并且在这四个月中乙方应无条件配合甲方二次招商客户看房。乙方应按两个月租金支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。乙方擅自解除本合同，提前退租的，乙方应按提前退租天数的贰倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，被告向原告支付保证金7万元。租金支付至2013年6月25日。2013年6月的水电费、物业费尚未结清。2013年6月25日，被告向原告出具解除租赁合同通知书，载明：“由于我方经营状况发生重大变化，不得不关闭在承租房屋设立的分支机构，并与你方解除租赁合同。我方将于2013年6月30日解除租赁合同，并且将于2013年7月7日前搬离所承租房屋，请你方配合我方办理相关交接手续。……”2013年8月26日，被告工作人员刘锦强出具说明，载明：“上海某某教育铜川路校区已搬离所有财物。刘锦强，2013.8.26”。2013年10月15日，原告某某物业提起本案诉讼，请求判决如其诉请。 审理中，原、被告一致确认房屋租赁合同已于2013年6月30日解除。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现被告以公司经营困难为由提前解除租赁合同，原告未持异议，双方一致确认合同于2013年6月30日解除以及被告已经返还房屋，本院依法予以确认，不再另行判明。关于返还房屋的日期确定，本院认为，根据合同约定，被告返还房屋应当符合正常使用的状态，返还时应经原告验收认可，并互相结清各自应承担的费用。就本案查明的事实及现有证据，双方并未于2013年7月7日办理过交接、验收等手续，原、被告提供的照片显示租赁房屋并不符合正常使用的状态，且截止庭审当日被告尚余水电费、物业费未结清。被告的工作人员于2013年8月26日出具的说明能证明原告的主张，本院据此认定被告于该日实际搬离租赁房屋。现原告主张被告支付至2013年8月25日的房屋使用费，与法不悖，本院予以支持。基于被告提出退租，构成违约，应按约承担违约责任，根据被告的辩称意见，对违约金作适当调整。原告已收取被告保证金7万元，应于被告结清相关费用后返还，本院一并判明。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告上海某某教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司2013年7月1日至8月25日的房屋使用费（参照合同约定的月租金人民币35000元的标准计算），并结清水电费、物业费（凭据结算）； 二、被告上海某某教育信息咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某某物业管理有限公司违约金人民币70000元； 三、原告上海某某物业管理有限公司应于被告某某教育信息咨询有限公司结清相关费用后返还其保证金人民币70000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案受理费人民币2750元，已减半收取，由原告上海某某物业管理有限公司负担人民币1200元，由被告上海某某教育信息咨询有限公司负担人民币1550元（原告预付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 邵莉星 二〇一三年十一月十九日 书 记 员 黄 菊 |
