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（2013）浦民一(民)初字第34774号 原告上海x物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区x室。 法定代表人顾x，董事长。 委托代理人张x，男，上海x物业管理有限公司工作。 被告耿x，男，汉族，住上海市浦东新区x室。 委托代理人唐力泉，上海世昌律师事务所律师。 原告上海x物业管理有限公司诉被告耿x物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告上海x物业管理有限公司之委托代理人张x、被告耿x及其委托代理人唐力泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告上海x物业管理有限公司诉称，被告系本市浦东新区x路50弄5号501室房屋（以下简称涉讼房屋）业主，原告系涉讼房屋所在x花园小区的物业管理单位。该房建筑面积125.69平方米，物业管理费为每月每平方米人民币3.50元（以下币种相同），其中开发商补贴原告0.50元，被告须按每月每平方米3元交纳物业管理费。然被告自2007年1月起就未曾付过物业管理费，至2013年6月已欠付物业管理费累计29,411.46元。原告曾多次与被告联系，并分别于2008年4月、2009年2月、2011年1月、2013年5月向被告发函催缴物业管理费，邮寄地址均为被告的涉讼房屋，均因无人签收而逾期退回，原告已经尽到了催缴义务，但被告至今仍然拒付所欠物业管理费。原告自2004年起接管小区物业管理，被告所称三级物业管理资质只能管理15万平方米以下小区的规定，系在原告接管后施行的规定，住房保障局表示原告已经接管的按原标准执行，若今后接管需按该规定执行。原告具备物业管理资质，也履行了物业管理义务，每月每平方米3元的收费标准经过论证，符合法律规定。2004年10月被告收房签署文件签收单时即知晓物业管理费缴费标准为每月每平方米3元并予以认可，签收单中的文件业主临时公约系成批印制，落款日期相同，但购房有先后，故落款日期与被告收房时间有差别属正常现象。x花园系x（上海）有限公司（以下至判决主文前简称x公司）与上海x房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称x公司）共同开发，故有些楼盘预售合同为x公司所签，有些楼盘预售合同为x公司所签。关于被告所称其预售合同所载上海x魏理仕物业顾问有限公司（以下至判决主文前简称x公司）系对原告在物业管理方面协调指导的顾问公司，x公司系原告的控股公司。被告主张自交房时起的漏水问题，属房屋质量问题，原告接到报修后亦上报给了开发商，由开发商解决，被告应当另行向开发商主张，与原告无关。按时足额交纳物业管理费系被告应当履行的义务，也是物业管理企业为业主提供物业管理服务的前提和基础，被告长期拖欠物业管理费的行为已影响到原告的正常运作和管理，为此诉至法院，要求：判令被告支付原告2007年1月1日至2013年6月30日的物业管理费29,411.46元。 被告耿x辩称，前期物业管理服务单位应当进行招投标，但原告未经招投标。原告只有三级物业管理资质，只能管理15万平方米以下的小区，而x花园小区有30余万平方米，原告不具备管理x花园的资质。原告按每月每平方米3元收取物业费超过上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法的最高等级5级标准，原告提供的2006年6月收费标准论证报告所盖印章为上海市物业管理协会，而据被告了解，该协会于2006年4月26日已经更名为上海市物业管理行业协会，故对此论证报告是否真实无法确认。被告所签的预售合同开发商为x公司，而原告提供的前期物业管理合同系与x公司所签，被告对此不清楚，即使真实，该份合同也未经被告与x公司的确认，故不予认可。同时，预售合同所列的两家物业公司为x公司及x公司，与原告无关，x公司系从事物业管理的单位，并非顾问单位，x公司与原告虽然是子母公司、控股公司，但在法律上是两个独立主体，x公司将小区物业管理全部转包给原告的做法是无效的。被告虽然签署了文件签收单，但无法确认原告本案提供的业主临时公约就是签收文件中所载的临时公约，且被告于2004年10月签署签收单，而临时公约为2004年3月，日期不吻合，无法对应。2004年10月被告房屋交房时起，房屋主卧、卫生间、客厅、餐厅就出现渗水，被告多次报修，原告一直未予解决，被告于2011年下半年自行修复，可见原告提供的物业服务并未达标。2006年12月前被告一直按时缴纳物业管理费，2007年1月1日原告接手小区物业管理后，因其管理不规范，未按业主要求提供管理依据、收费标准、招投标文件、物业服务合同等，故被告拒付物业管理费，对2007年1月1日至2013年6月30日欠缴物业管理费金额29,411.46元无异议。原告主张的多份催缴函，被告从未收到过，且最后一份函于2013年5月31日寄出，距最后第二份2011年1月22日寄出的函，已间隔超过两年，故原告即便主张，也只能主张最后一份函寄出之日前两年即自2011年6月1日起的物业管理费，该日前的物业管理费已超过诉讼时效。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，被告系涉讼房屋业主，于2004年6月与x公司签订预售合同购买涉讼房屋，该房建筑面积125.69平方米。2004年10月被告签署x花园（二期）文件签收单，载明收到业主临时公约、住宅使用说明书等文件。业主临时公约载明物业管理费标准为3.50元每平方米，其中发展商补贴0.50元，至业主委员会成立。2006年6月23日上海市物业管理协会出具上海市住宅物业服务超过最高等级收费标准论证报告，载明：上海x物业管理有限公司所管理的x花园物业服务收费标准为每平方米建筑面积3.50元/月。2007年4月原告（乙方）与x公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方委托乙方对x花园实行物业管理，物业座落位置浦东新区x路、x路，委托管理期限自2006年12月24日起至业主委员会成立签订合同时止，管理费由乙方按建筑面积每平方米3.50元向业主收取，其中0.50元由甲方补贴等内容。2008年4月、2009年2月、2011年1月、2013年5月31日原告向被告的涉讼房屋邮寄物业管理费催缴通知，均因无人签收而逾期退回。2013年8月x公司出具情况说明一份，载明：我司委托上海x物业管理有限公司管理的物业区域包括上海市浦东新区x路1650弄及x路50弄……。2013年10月，原告提起本案诉讼。 以上事实，由原告提供的房地产登记簿、业户信息表、《前期物业管理服务合同》、情况说明、催缴通知及挂号信回执、文件签收单、业主临时公约、收费标准论证报告，被告提供的商品房预售合同等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。 本院认为，根据原告提供的前期物业管理服务合同、业主临时公约、收费标准论证报告等，原告对涉讼房屋所在x花园小区实行物业管理，并按每月每平方米3元的标准收取物业管理费，具有事实及法律依据，本院予以确认。原告为被告提供物业管理服务，被告应按核定的标准按时支付物业管理费。原告要求被告支付拖欠的物业管理费之诉求，依法并无不当。但向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，虽然原告向被告寄送的催缴通知均被退回，但原告向被告的涉讼房屋寄送催缴通知，符合常理，原告已尽到了合理通知义务，其寄送催缴通知的行为已发生了向被告主张权利的效力。然根据原告提供的邮寄凭证，其最后一次2013年5月31日发出催缴通知，距前一次2011年1月发出催缴通知间隔已超过二年，被告主张2011年6月1日之前的物业管理费已超过诉讼时效，与法有据，本院予以采纳，故原告主张之物业管理费中2011年6月1日之前的物业管理费，本院难以支持。原告就2011年6月1日至2013年6月30日的物业管理费主张，依法有据，本院予以支持，根据涉讼房屋面积125.69平方米及3元的收费标准，该期间物业管理费经本院核算为9,426.75元，被告应予缴纳。被告认为房屋渗水之问题，可另行向相关方主张，但以此为由拒付物业管理费，缺乏法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 一、被告耿x应于本判决生效之日起十日内支付原告上海x物业管理有限公司2011年6月1日至2013年6月30日的物业管理费9,426.75元； 二、驳回原告上海x物业管理有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费478元，减半收取计239元，由原告上海x物业管理有限公司负担214元，被告耿x负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 代理审判员 储刘明 二〇一三年十一月二十二日 书 记 员 丁 叶 |
