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（2013）浦民一(民)初字第34915号 原告XX，女，1975年11月11日生，汉族，住上海市XX区XX镇XX路151弄24号301室。 被告上海XX投资管理有限公司，住所地上海市XX区XX镇XX路83弄1-42号28幢A区86室。 法定代表人XX，总经理。 委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。 委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。 第三人上海市XX区XX镇人民政府，住所地上海市XX区XX镇XX路10号。 法定代表人XX，镇长。 委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。 委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。 原告XX与被告上海XX投资管理有限公司（以下简称XX公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年10月9日立案受理后，依法追加上海市XX区XX镇人民政府（以下简称XX镇政府）为第三人，适用简易程序，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告XX、被告委托代理人XX、XX及第三人委托代理人XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告XX诉称，原、被告于2010年6月19日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告（乙方）向被告（甲方）购买坐落于上海市XX区XX镇XX路258弄30号601室房屋（以下简称系争房屋），总价为人民币（以下币种相同）133,874元。合同签订当日被告将房屋交给了原告。但因被告原因，原告至今未能取得房屋权属证书。现原告诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理小产证违约金（以房款133,874元为基数，按照中国人民银行计收逾期贷款利率的标准，自2010年9月19日起计算至实际办出小产证日止）；2、诉讼费由被告承担。 被告XX公司辩称，不同意原告的诉讼请求。系争房屋系XX镇政府向被告购买后提供给动拆迁安置对象的配套商品房，被告受XX镇政府委托和原告签订《预售合同》，是履行被告与第三人在《建设项目协议书》中的约定。原告的购房款由XX镇政府收取，所有签约和交房手续都是第三人组织安排，因此合同对相关情况及办证主体等作了披露。原告对上述合同约定均知晓并认可。原、被告之间不存在房屋买卖关系，与原告发生房屋买卖关系的相对方系第三人XX镇政府，被告并非本案的适格主体。即使被告适格，被告不存在违约行为，大产证未办理的原因在于第三人没有将15#地块上的两幢应动拆迁房屋按时动拆迁，导致地基测量无法通过，搁置了大产证办理。如果确实存在逾期办理小产证的责任，也应由第三人承担。系争房屋为向特定动迁户提供的配套商品房，不是向不特定公众公开销售的商品房，本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。同时，原告所主张的自2010年9月19日起的逾期办证违约金，部分诉讼请求已超出二年的诉讼时效期间，对该部分诉讼请求，法院应予驳回。 第三人XX镇政府述称，原、被告系《预售合同》的双方当事人，第三人非合同当事人，无须遵从合同约定并承担责任。办理大产证是被告的约定义务，也是法定义务，被告是销售、签约、办证的唯一合格主体，《确认书》中提到的“委托签订合同”非法律意义上的委托。原、被告合同中约定由第三人承担义务责任的条款无效。逾期办证完全是被告的过错，迟延办证的法律责任应由XX公司承担。 经审理查明，2010年6月19日，原告XX（乙方）与被告XX公司（甲方）签订《预售合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为133,874元；房屋交付时必须取得了《住宅交付使用许可证》；甲方定于2010年7月19日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。《预售合同》第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向XX区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同附件一约定，鉴于该房屋为XX镇政府统一回购的配套商品房，因此该房屋的房价款全部应由XX镇政府直接支付给甲方。附件五第七条约定,本房屋所属的《XX新城》项目是政府配套商品房项目，根据XX公司与XX镇政府签订的《上海市南汇区配套商品房XX镇B地块建设项目协议书》（以下简称《建设项目协议书》）的规定，《XX新城》项目由XX公司开发建设，由XX镇政府向XX公司回购后安置给购买人，并由XX镇政府协助落实大产证等手续的办理。补充条款约定，鉴于乙方购买的房屋所属小区《XX新城》系政府配套商品房项目，根据甲方与XX镇政府签订的《建设项目协议书》，“XX新城”项目由甲方开发建设，XX镇政府向甲方整体回购后再行安置。根据XX镇政府委托，甲方与乙方（系XX镇政府指定的安置对象）签署“XX新城”《预售合同》，为明确双方的权利义务关系，经甲、乙双方协商一致，就《预售合同》订立下列补充条款：第三条，修订并补充《预售合同》第六条：1、鉴于该房屋为XX镇政府统一回购的配套商品房，本条第一款中的该房屋总房价款（即《预售合同》约定的房屋总房价款），由乙方向XX镇政府直接支付，乙方、XX镇政府如存在费用结算，由双方另行约定，与甲方无关。甲方就该总房价款向乙方出具发票。2、根据XX镇政府与甲方签订的《建设项目协议书》约定，XX镇政府向甲方回购该房屋并按《建设项目协议书》的约定向甲方支付回购款及相关费用，XX镇政府支付的回购款与“XX新城”所有《预售合同》的总价之间的价差部分的发票，由甲方另行直接向XX镇政府开具。第六条，补充《预售合同》第十四条：1、在XX镇政府与甲方按照《建设项目协议书》的约定完成XX新城项目的整体结算，并付清XX新城项目全部回购款及相关费用，使得甲方可办理该房屋所在地块银行抵押贷款注销手续之日起一年内，甲方承诺按规定缴纳物业维修资金和办理房地产初始登记手续，并取得新建商品房房地产权证（大产证）。如甲方逾期取得新建商品房房地产权证（大产证），甲方按中国人民银行同期存款利率承担总房价的利息作为违约金，乙方应继续履行本合同。若因XX镇政府原因导致甲方无法取得新建商品房房地产权证（大产证）的，一切责任均由XX镇政府承担，乙方不得向甲方主张任何权利。2、房屋交易过户手续、申领房屋所有权证（小产证）及相关手续由乙方负责办理，甲方给予协助，涉及的图则费、办理产权转移的手续费、登记费、契税及政府有关部门规定的税项、规费等均由乙方承担。第七条，补充《预售合同》第十五条：1、鉴于本房屋为配套商品房，因此该房屋的交付由XX镇政府委托甲方实施，具体由XX镇政府组织落实乙方到甲方处进行交房，因此甲方不再向乙方发出任何书面交房通知。如乙方未按约定的日期办理该房屋验收交接手续，亦由XX镇政府向乙方发出书面催告书。2、……。 原告已就系争房屋购房款与XX镇政府进行了结算支付，被告XX公司向原告开具了金额为133,874元的购房款发票；被告XX公司于2010年6月8日取得系争房屋的《上海市新建住宅交付使用许可证》，载明的建设单位为XX公司。同年6月19日，被告将系争房屋交付于原告。被告目前尚未取得系争房屋的大产证。 另查明，2010年6月18日，XX镇政府曾向XX公司出具《确认书》，内容为：我方（XX镇政府）委托贵司（XX公司）就XXXX新城8#、9#、3#、15#地块配套商品房与我方指定业主签订《预售合同》；签订《预售合同》前，我方向贵司出具加盖我方公章的每套房屋对应业主的五联单（标明房号、业主姓名），贵司凭我方出具的五联单与业主签约及办理房屋交付手续；签订《预售合同》前，我方根据贵司提供的房屋实测面积向贵司提供加盖我方公章的房屋房价表（须标明每套房屋的单价和总价），签约时，预售合同第三条约定的房屋单价和总价按照我方提供的房价表填写，贵司按照预售合同约定的房屋总价向业主开具购房发票，该房价总价与约定的回购款之间的价差部分的发票，由贵司另行向我方开具。 以上事实，有《预售合同》、销售不动产统一发票、《确认书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》及原、被告、第三人庭审陈述在案佐证。 本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，原、被告双方均应按约履行自己的义务。《预售合同》系XX公司与原告订立，系争房屋的开发建设单位明确登记为XX公司，大产证只能由XX公司办理，XX公司在《预售合同》中与原告约定由第三人XX镇政府办理大产证及承担相应法律责任等涉及XX镇政府承担合同义务的条款，由于未经第三人XX镇政府确认，根据合同法的相关规定，合同当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务的，由债务人向债权人承担违约责任。XX公司至今未办理大产证，导致原告不能办理取得小产证，XX公司应承担违约责任。XX公司与原告签订《预售合同》时约定原告不得向XX公司主张任何权利或费用的内容属于免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应确认无效。 委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。由于系争房屋登记开发主体为XX公司，本案诉争的办理大产证及协助办理小产证的合同义务只能是XX公司承担的义务，不属XX镇政府的事务，故XX镇政府在《确认书》中表述“我方委托贵司就XXXX新城8#、9#、3#、15#地块配套商品房与我方指定业主签订《预售合同》”并非出于委托XX公司代为签订预售合同而由XX镇政府作为委托人承担合同责任的意思，原告与XX公司系《预售合同》的双方当事人，原告向被告主张合同违约责任符合合同相对性，XX公司辩称该责任应由合同当事人之外的第三人承担不符合合同相对性，故被告关于其并非本案适格主体的意见，本院不予采纳。被告辩称本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，缺乏依据，不予采纳。 《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后的195天内，但对大产证取得时间未作约定，原、被告双方也未能就此达成补充协议，故根据合同法相关规定，可由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《预售合同》约定被告应于2010年7月19日前交付系争房屋（交付条件为取得《住宅交付使用许可证》），综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定和实践办理的一般情况，本院确认2010年7月19日起60日内为被告应取得大产证的合理期限，因此，小产证的约定办理时间应为此后195天内即2011年3月31日之前。由于《预售合同》未约定大产证的办理日期，被告至今亦未办出大产证致使原告未能办理小产证，故被告主张原告起诉已超过诉讼时效的抗辩缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。被告应承担逾期办理小产证的违约金，违约金的起算日期为2011年4月1日。违约金的截止日期，因大产证取得时间尚无法确定，故本案暂计算至2013年11月22日。关于违约金的计算标准，《预售合同》对逾期办理小产证的违约金未作约定，故根据相关司法解释的规定，该违约金的计算标准可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本院酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为标准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十一条、第六十五条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 被告上海XX投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告XX逾期办理房地产权证（小产证）违约金（以房款133,874元为基数，自2011年4月1日起计算至2013年11月22日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30％计算）。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费839.00元，减半收取计419.50元，由被告上海XX投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 全炜琦 二〇一三年十一月二十二日 书 记 员 沈 嬿 |
