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（2013）徐民四(民)初字第952号 原告上海XX房地产开发有限公司，住所地…… 法定代表人赵XX，董事长。 委托代理人高XX，公司员工。 委托代理人张X，上海XX律师事务所律师。 被告上海XX酒业销售有限公司，住所地…… 法定代表人刘X，董事长。 委托代理人何X，公司员工。 委托代理人赵XX，北京市XX律师事务所上海分所律师。 原告上海XX房地产开发有限公司诉被告上海XX酒业销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2013年5月23日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2013年10月24日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人高XX、张X，被告委托代理人何X、赵XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告与原告于2010年1月29日签订《租赁合同》，承租原告所有的位于上海市徐汇区XX路XX号XX室（以下简称系争房屋）作酒类展示体验馆。合同签订后，被告未按约支付2011年1月至2011年6月的租金及物业管理费，同时拖欠2011年3月至2011年6月的水电费，原告曾于2011年6月向法院起诉要求被告支付前述款项，后双方和解，并于2011年7月5日签订《协议书》，作为《租赁合同》的一部分。但自2012年11月开始，被告又开始拖欠租金、物业管理费、水电费，原告曾多次催要，被告均不予理会。为维护原告的合法权益，故请求判令：1.双方签订的《租赁合同》提前终止，被告立即迁出上海市XX路XX号XX室房屋，并将该房屋恢复至交付原状；2.被告立即支付拖欠的2012年11月至合同终止日的房屋租金及合同终止后至实际交房日的使用费及违约金，暂计算至2013年3月31日为人民币506,240元；3.被告立即支付拖欠的2012年11月至实际交房之日的物业管理费及违约金，暂计算至2013年3月31日为27,490元；4、被告立即支付拖欠的2012年7月至9月电费上调差价515元，及2012年9月至2012年11月的水电费及违约金，暂计算至2013年3月31日为10,304.86元；5、被告立即支付原告因被告违约行为而支付的律师费25,000元。（案件审理中，原告变更诉讼请求第一项为：判令双方签订的《租赁合同》提前终止，被告立即迁出上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋并承担拆除装修、恢复原状的费用28,000元整） 被告辩称，同意原告的诉讼请求一，但其余诉讼请求不同意，双方签署的合同于2012年11月23日解除，被告已经事先发出解除函，且原告也明知被告已实际迁出，但原告拒绝办理相关手续，未恢复原状是原告不配合。系争房屋因施工几乎被封闭，无法发挥商铺的作用，原告没有提供符合条件的商铺，被告的合同目的没有实现，故有权利解除合同。该房屋已经于2012年11月30日交付，再要求我们支付租金及其他费用，有失公平。 经审理查明，上海市徐汇区XX路XX号XX室的房屋系原告名下的房产，用途为商业。2010年1月29日，原告作为出租方、被告作为承租方就系争房屋签订了《租赁合同》。合同第3条约定，所租商铺的租赁期为5年，租赁期限及起租日2010年2月1日起计，所租商铺的租赁期自2010年2月1日起至2015年1月31日。合同第4条约定，2010年4月16日至2013年1月31日，租金额为每年1,092,000元（即每月91,000元）。2013年2月1日至2015年1月31日，租金额为每年1,125,600元（即每月93,800元）。承租方须于签订本合同时或按出租方书面通知交缴付二个月租金，并按先付后用原则在每二个日历月结束后三天内向出租方预付下二个月之租金。合同第5条约定，物业费订为每月5,000元。合同第6条约定，承租方独立使用之照明、设备用电及所用之水、煤气，均需要独安装表具计算，出租方或物业管理公司安排统一安装，费用由承租方承担。合同第8条约定，承租方如不按时缴付租金、补足押金及其他本合同项下之应缴费用（包括但不限于水费、电费、煤气费、线路使用费等等），应向出租方支付所欠款项及违约金，违约金按照每天千分之一计算（包括到期日当日）。如无故延迟支付有关费用，出租方有权单方解除本合同，并要求承租方赔偿因此而给出租方造成的损失。合同第17.2条约定，本合同所指损失，包括因违约方的违约行为给对方造成的直接损失和间接损失，间接损失包括但不限于受损失方为向违约方索赔而支出的诉讼费、律师代理费及为处理该事宜支出的办案费、交通费、住所费、通讯费、调查费及惩罚性赔偿金等。合同第20条约定，租赁期满或本合同解除后10个工作日内，除非双方另有书面约定，承租方应与出租方结清所有应付的款项并将本商铺恢复至交付时原使用功能（自然损耗除外）。出租方对本商铺进行验收…… 合同签订后，被告支付原告押金人民币182,000元。原告按约交付系争房屋，被告接收房屋后进行了装修，并按约支付房屋租金至2010年12月31日。被告曾拖欠2011年1月至2011年6月的租金及物业管理费，同时拖欠2011年3月至2011年6月的水电费，为此原告于2011年6月向法院起诉要求被告支付前述款项，双方于2011年7月5日签订《协议书》约定，鉴于双方于2010年1月29日签订《租赁合同》，甲方（被告）充分理解并明确表达地铁十一号线之施工并非造成甲方延迟履行首揭合同之原因，同时双方经友好协商，达成如下协议：一、……二、自2011年9月起，甲方严格按原合同约定按时支付乙方（原告）房租、物业管理费、水电费等费用，逾期支付超过二个月，乙方有权终止原《租赁合同》。原《租赁合同》其他条款不变。…… 2012年11月21日，被告以地铁施工影响经营为由，与原告协商要求提前解除合同、返还房屋，原告以被告无权解除合同、房屋未恢复原状为由拒绝与被告办理房屋交接，也拒绝原告提出的提前解除合同的要求。被告遂于2012年11月30日迁出系争房屋，但装修并未拆除，也未恢复房屋原状，房屋钥匙一直由被告保管。2013年10月，被告将房屋钥匙交至原告物业。自2012年11月1日之后的租金、物业管理费被告未支付。 另外，为处理本案纠纷原告聘请律师并支付律师费25,000元。2013年3月21日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。 上述事实，除双方当事人庭审陈述一致外，另有《租赁合同》、《房地产权证》、《发票联》、《协议书》、《律师聘请合同》、报纸等证据证实，本院予以确认。 本院认为，《租赁合同》系各方当事人真实意思表示，原、被告各方均应依约全面、适当地履行各项合同义务。被告作为出租人，有义务提供符合合同约定的、适于经营的房屋。被告承租房屋后，有义务支按时付租金及相关费用。然而被告自2012年11月起未付租金及其他相关费用，构成违约，理应承担相应的违约责任。虽然被告认为2012年11月23日解除通知到达原告、且于11月30日迁出系争房屋，并主张合同应自11月23日提前终止（解除），但因被告提前解除合同并无合同及法律依据，故对被告关于合同自2012年11月23日起终止（解除）的辩称意见，本院不予采信。原告于2013年3月21日提起诉讼，故本合同于2013年3月21日提前终止（解除），被告应支付自2012年11月1日起至2013年3月21日止的租金。合同解除后，因被告违约，原告有权拒绝收房，故被告应支付占用房屋期间的使用费，使用费参照合同租金计算。另外，原告在明知被告于2012年11月30日迁出系争房屋的情况下，未能及时提起诉讼解决双方的纠纷，或积极对外出租以避免损失的进一步扩大，存在不当之处，故本院酌情判处被告支付一个月房屋使用费。关于物业管理费的问题，因被告已于2012年11月30日迁出系争房屋，故该月的物业管理费应由被告支付。为避免当事人讼累，本院对押金一并予以处理。 被告抗辩违约金约定的标准过高，故本院对原告关于违约金的诉讼请求酌情予以调整。被告辩称地铁施工期间造成无法正常经营，应根据情势变更原则降低租金及使用费。本院认为，双方在《租赁合同》及《协议书》中均明确了约定了地铁施工不能作为迟延履行的依据，也不能以此要求赔偿损失，故被告的该项辩称意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十九条的规定,判决如下： 一、解除原告上海XX房地产开发有限公司与被告上海XX酒业销售有限公司之间签订的《租赁合同》，被告上海XX酒业销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房地产开发有限公司恢复房屋原状的费用人民币28,000元； 二、被告上海XX酒业销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房地产开发有限公司租金432,460元、房屋使用费93,800元及违约金（违约金以526,260元为本金，按中国人民银行同期存款利率为标准，自2013年3月21日起计算至实际支付之日止）； 三、被告上海XX酒业销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房地产开发有限公司物业管理费5,000元及违约金（违约金以5,000元为本金，按中国人民银行同期存款利率为标准，自2013年3月21日起计算至实际支付之日止）； 四、被告上海XX酒业销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房地产开发有限公司电费差价及水电费合计9,038.62元及违约金（违约金以9,038.62元为本金，按中国人民银行同期存款利率为标准，自2013年3月21日起计算至实际支付之日止）； 五、被告上海XX酒业销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX房地产开发有限公司律师费25,000元； 六、原告上海XX房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海XX酒业销售有限公司押金182,000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9,733元,财产保全费3,020元，合计12,753元，由原告负担6,376.50元，被告负担6,376.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 磊 代理审判员 倪超峰 人民陪审员 何灵琍 二〇一三年十一月二十六日 书 记 员 顾雅萍 |
