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（2013）浦民一(民)初字第34199号 原告XXX，住所地上海市浦东新区XXX。 法定代表人，总经理。 委托代理人XXX，上海XXX律师事务所律师。 被告XXX，女，1980年9月27日生，汉族，住上海市浦东新区康桥镇XXX。 原告XXX诉被告XXX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月26日受理后，依法由审判员XXX独任审理，公开开庭进行了审理。原告XXX的委托代理人XXX，被告XXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告XXX诉称，2012年2月27日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于上海市浦东新区XXX底层房屋出租给被告，第一年年租金为人民币（以下币种相同）38,690元，第二年年租金为48,362.50元，租金支付方式为：签订合同时支付半年租金，之后每六个月支付一次租金，每期租金为6个月，支付日期为提前一个月支付下期租金；租期自2012年2月27日至2014年12月31日止，其中2012年2月28日至2012年12月30日为免租期，如因被告原因提前终止合同，则免租期的优惠取消，被告仍应按第一年的租金标准向原告支付租金；房屋的物业管理费每月为201.40元。双方合同还约定，被告如逾期支付租金、水电费等费用超过一个月的，则构成根本性违约，原告有权单方解除合同。合同履约中，被告未能按约支付2013年7月1日始的租金及物业管理费，依据合同约定理应承担违约责任，故原告起诉来院，要求1、解除原、被告签订的XXX房屋租赁合同，并将租赁房屋返还原告，同时房屋内的装饰装潢归原告所有；2、判令被告支付原告自2012年2月28日起至2012年12月30日止的房屋租金人民币32,241.70元；（原本可以享受的10个月免租期，现被告违约，要求被告支付10个月租金, 房屋租金按每月3,224.17元计算。）3、判令被告支付原告自2013年7月1日起至迁出房屋时止的房屋租金；（房屋租金按每月3,224.17元计算）4、判令被告支付原告房屋租金滞纳金，自2013年7月1日起至所欠租金清偿日止，按逾期未付款的日千分之三计算；5、判令被告支付原告自2013年7月1日起至迁出房屋时止的物业管理费；（物业管理费按每月201.40元计算）6、判令被告支付原告房屋物业管理费滞纳金，自2013年7月1日起至所欠物业管理费清偿日止，按逾期未付款的日千分之三计算；7、判令被告支付原告违约金人民币38,690元（违约金数额为一年租金）8、本案的诉讼费由被告承担。 被告XXX辩称，原告所述签约情况属实，但被告并非恶意拖欠租金，而是在2013年7月初去付款时，原告拒收租金。被告认为，因之前原告停车场存在乱收费现象，被告作了举报，故原告存心报复，才导致拒收租金并诉讼。现同意支付2013年7月1日之后的租金及物业管理费等费用，因迟延一月支付租金，同意支付一个月租金的数额作为违约金，不同意其余诉讼请求。 经审理查明：2012年2月27日，原、被告签订XXX房屋租赁合同一份，约定原告将位于上海市浦东新区XXX底层房屋建筑面积53平方米出租给被告，第一年年租金为人民币（以下币种相同）38,690元，第二年年租金为48,362.50元。双方合同2.2约定：甲乙双方约定，该房屋租期由2012年2月27日起至2014年12月31日止。2.3约定：经双方友好协商，甲方在乙方保证正常履行租赁合同的前提下，提供10个月的免租期，即2012年2月28日起至2012年12月31日。如因乙方（指被告）原因导致合同提前终止，或乙方存在违约行为，上述免租优惠取消，乙方应在收到甲方（指原告）通知后五日内，按第一年的租金标准向甲方支付租金，逾期按合同第八条规定承担违约责任。双方合同2.4约定：甲乙双方约定，该房屋每月每平方米建筑面积物业管理费为3.80元（月物业管理费为201.40元）。双方合同2.5约定：租金支付方式为：签订本合同时，乙方应支付六个月的租金，并支付保证金一万元，此后乙方应每六个月支付一次租金，每期租金为6个月，支付日期为提前一个月支付下期租金。双方合同2.7约定：租赁期间，该商铺所发生的水、电、天然气、通讯设备、物业管理费等一切费用均由乙方承担，其费用在每月收到相应的缴费通知后，按缴费通知规定的时间向甲方支付。双方合同2.9约定：乙方可缴纳上述租金、物业管理费及其它费用至以下开列账户：租金：XXX，账号：310……开户银行：建行周浦支行，物业管理费：……双方合同第七条租赁房屋的归还7.1约定：租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付款项，经双方协商，若房屋需恢复至交付时原状的，在迁离该房屋后通知甲方验收该房屋。若房屋无需恢复至交付时原状的乙方在征得甲方的允许后，搬离一切附属物，但不得损坏该房屋所有的装饰、装潢，在迁离房屋后通知甲方验收。甲方对房屋进行验收结束，收到该房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还给甲方的义务。双方合同第八条违约责任8.2约定：乙方拖延支付物业管理费、水电费及相关费用的，应承担逾期违约责任，每逾期一日，滞纳金为逾期未付款的千分之三；若乙方逾期支付超过一个月，则构成根本性违约，甲方有权单方面解除合同，乙方除承担滞纳金外，应向甲方支付违约金，违约金数额为一年租金。8.3约定：若乙方未按时向甲方支付租金的，应承担逾期滞纳金，每逾期一日，滞纳金为逾期未付款的千分之三；若乙方逾期支付超过一个月，则构成根本性违约，甲方有权单方面解除合同，乙方除承担滞纳金外，应向甲方支付违约金，违约金数额为一年租金。双方合同第9条4约定：本合同届满或因乙方原因提前终止，则该房屋的相关装潢、装饰归甲方所有，乙方不得有任何毁坏。之后双方履约，被告向原告支付了六个月的房屋租金、物业管理费及保证金一万元。 以上事实由原告提供的房屋租赁合同及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。现因被告未能及时支付租金等费用，原告要求按约解除双方的租赁合同，符合双方合同约定，本院予以支持。被告于2013年8月10日收到诉状副本，本院确认双方合同于该日解除。合同解除后，被告已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应迁出，并支付房屋使用费及物业管理费。原告要求被告的装饰装潢归原告所有，符合合同约定，本院亦予支持。原告要求被告按约支付免租期租金，符合合同约定，本院亦予支持。因被告过错提前终止合同，被告应按约支付违约金。被告认为原告系报复故意不收租金，遭原告否认，被告亦未能提供充分证据证明，本院难以采信。被告认为其并非恶意拖欠租金等费用，故不同意支付违约金，本院认为，双方的违约金约定数额过高，本院对违约金数额适当调整，具体数额由本院酌定。同理，双方合同期限为3年，被告已履行了半年，故免租期租金亦应调整，具体数额由本院酌定。同上理由，原告要求被告支付拖欠租金的滞纳金，符合合同约定，本院予以支持，但约定过高，本院对违约金数额适当调整，具体数额由本院酌定。原告要求被告支付物业管理费的滞纳金，但未能提供证据证明其已向被告送交缴费通知，故原告该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告XXX与被告XXX之间关于上海市浦东新区XXX底层房屋的XXX房屋租赁合同； 二、被告XXX应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XXX底层房屋返还给原告XXX，房屋内的装潢装饰归原告XXX所有； 三、被告XXX应于本判决生效之日起十日内给付原告XXX免租期房屋租金人民币24,181元； 四、被告XXX应于本判决生效后十日内支付原告XXX自2013年7月1日至迁出日止的房屋租金及使用费（每月标准为3,224.17元）； 五、被告XXX应于本判决生效后十日内支付原告XXX逾期支付租金的滞纳金（该款应以4,298.89元为本金按每日万分之五的标准自2013年7月1日起计算至付款之日止）； 六、被告XXX应于本判决生效后十日内支付原告XXX自2013年7月1日至迁出日止的物业管理费（每月标准为201.40元）； 七、被告XXX应于本判决生效后十日内支付原告XXX违约金9,672.51元； 八、驳回原告XXX要求被告XXX支付逾期支付物业管理费的滞纳金的诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,573元，减半收取786.50元，由原告XXX承担386元，被告XXX承担400.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 杨晓云 二〇一三年十一月二十五日 书 记 员 陈佳琳 |
