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（2013）徐民四(民)初字第1297号 原告上海xx物业管理有限公司，…… 法定代表人苗x，董事长。 委托代理人卢xx，男，上海xx物业管理有限公司工作。 委托代理人宋xx，上海xx律师事务所律师。 被告蔡xx，女，…… 原告上海xx物业管理有限公司（以下简称xx公司）诉被告蔡xx物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告xx公司的委托代理人宋xx到庭参加诉讼。被告蔡xx经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告xx公司诉称，被告所购买的本市xx路33弄36号x室房屋（以下简称“系争房屋”），建筑面积为112.05平方米。被告自2008年3月至2010年12月止，无理拒交物业管理费，原告曾多次催讨，未果。为此，原告请求法院判令被告支付自2008年3月至2010年12月止的物业管理服务费6,095.52元。 被告蔡xx未作答辩。 经审理查明，系争房屋的公示产权人为蔡xx、张x高、张x。 2008年4月1日，原告（乙方）与上海市徐汇区xx路33弄业主委员会（甲方）签订物业服务合同，约定甲方委托乙方对上海市xx路33弄住宅小区的xx路33弄5－57号、xx路5号－53号物业进行服务与管理；委托服务期限为三年，自2008年4月1日起至2011年3月31日止（2008年3月1日至3月31日为临时委托管理服务期，收费标准与本合同标准一致）；普通住宅（上海市xx路33弄5－27号）的物业服务费由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米0.556元向乙方交纳；小高层及七层电梯房（上海市xx路33弄28－57号）由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米1.05元向乙方交纳，并且交纳每月每平方米0.55元的设备运行费；非居住用房（上海市xx路5－53号）由业主按其拥有的建筑面积按每月每平方米2.5元向乙方交纳；本物业服务费每月或季交纳一次；乙方须实现公共环境卫生保持整洁良好、绿化成活率达95%、业主和物业使用人对乙方的满意率达90%等管理目标。同日，双方签订补充协议，约定鉴于上海市xx路33弄33号－40号106户业主内，有部分系动迁户购买商品房回搬的业主，且因历史原因，原告将与业委会一同出面与上述业主协商收费标准，协商周期为12月内（从2008年4月1日起），原告同意在协商周期内暂缓向上述业主收取物业服务费，如协商期内不能解决上述问题，则原告将依据本合同的物业服务费收费标准进行收费。2008年5月22日，上海市徐汇区物价局对该物业服务合同进行了备案，备案期限自2008年5月至2011年3月。 在原告管理期间，上海市徐汇区xx路33弄业主委员会对业主反映的有关物业管理中存在的问题及小区公共设施损坏修复问题进行了研究，并于2008年8月18日出具致原告的书面意见函，认为“小区物业管理中确实存在保洁、停车费收缴、维修等问题，要求及时制定整改方案，确定整改时间并在本月底前告知业委会；关于公共设施的修复问题，要求及时提出修复方案，并应附列详细费用的预算清单，经业委会或业主同意后，按照预算实施，不能只向业委会告知估算”。2009年1月22日，上海市徐汇区xx路33弄业主委员会致原告工作函，提出包括小区内机动车停放混乱、清扫楼道和电梯的保洁工作经常不按规定进行、小区绿化地内脏乱物甚多等12方面的建设性意见，建议2009年春节后进行一次专题研讨。原告在本院已生效的（2009）徐民三（民）初字第x号等案件的审理中确认上述意见函及工作函均已收到，并表示对业委会提出的问题会进行整改，但与案件无关。2009年3月25日，上海市徐汇区xx路33弄业主委员会致原告工作函，督促原告及时解决xx路33弄小区物业管理中存在的公示物业收费的标准和协议的物业服务标准、公共设施的出租收益和使用情况、车辆停放管理和收费、改进保洁等工作、加强安全管理、改进维修等12方面问题，在2009年4月15日之前完成整改。 另查明，系争小区有820户左右业主。本院在审理（2009）徐民三（民）初字第x号等案件时，业主方向本院提供了三百余份物业服务意见征询表，以证明系争小区内的该三百余户业主对原告提供的服务表示不满意，原告管理中存在的问题。为此，本院（2009）徐民三（民）初字第x号等案件推定业主提出的原告在保安、保洁等方面服务存在一定瑕疵的抗辩成立，对原告应收取的物业服务费用予以酌情减扣；待原告进行相应的整改，业主委员会或业主大会认可其管理服务符合合同约定后再恢复合同约定收费标准，或由双方再行协商服务要求及收费标准。本案中，原告未提供其已进行整改且已获认可的相关证据。 因蔡xx未支付2008年3月至2010年12月止的物业管理服务费，xx公司催讨未果，故诉至法院，请求判如诉请。 以上事实，除原告的陈述外，另有上海市房地产登记簿、物业服务合同、（2009）徐民三（民）初字第x号民事判决书等证据证实，并经当庭质证，本院依法予以确认。 庭审中，原告提供了照片、告知函以及催款通知书等证据，欲证明原告曾多次向被告催讨物业费。本院经审理查明，原告分别于2009年6月份、2011年2月份向系争房屋寄送挂号信，但是被告未予签收。 本院认为，原告与上海市徐汇区xx路33弄业主委员会签订的物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。原告在履行了物业管理服务后，有权向业主收取物业管理费；被告作为小区业主，理应按物业服务合同的约定向原告缴纳物业管理费。原告提供的物业管理服务存在瑕疵，在其进行相应整改并得到系争小区业主委员会或业主大会认可前，主张按全额收取物业管理费显然有违公平合理。现原告未能提供其已对系争小区进行整改且已获认可的相关证据，本院对其主张的物业管理费予以酌情减扣。被告蔡xx经合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 被告蔡xx于本判决生效之日起十日内向原告上海xx物业管理有限公司支付自2008年3月至2010年12月的物业管理服务费5,485.97元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告蔡xx负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 长 徐 磊 审 判 员 袁 欣 人民陪审员 王大路 二〇一三年十二月十二日 书 记 员 徐 琛 |
