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（2013）黄浦民四(民)初字第672号 原告甲公司。 委托代理人金某，上海市某律师事务所律师。 委托代理人徐某，公司员工。 被告某厂。 委托代理人单某，员工。 第三人乙公司。 委托代理人宋某，上海某律师事务所律师。 原告甲公司（以下简称“甲公司”）诉被告某厂（以下简称“某厂”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据原告申请，本院依法通知乙公司（以下简称“乙公司”）作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员茅德成独任审判，公开开庭进行了审理。原告甲公司的委托代理人金某、徐某、被告某厂的法定代表人张某杰、委托代理人单某、第三人乙公司的委托代理人宋某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告甲公司诉称，2012年11月30日原、被告就收回本市某号房屋（以下简称“系争房屋”）使用权签订协议，约定1997年12月18日所签订的《房屋使用协议》，使用期限于2012年12月18日届满后不再续约，同时被告承诺到期后如期将系争房屋使用权归还原告，并负责与乙公司终止租赁关系，按有关法律法规规定处理好终止关系后的一切事宜。在期限临近前的2012年12月14日，原告再次致函被告要求按期做好房屋归还的交接工作，并处理好相关善后事宜。但被告至今未能将所承租的房屋归还。原告认为，双方租赁关系已在2012年12月18日终止，被告理应根据协议约定将所系争房屋如期归还，但其至今未履行相应义务、占用房屋。故诉讼至法院，请求判令被告和第三人立即腾空并搬离系争房屋，将系争房屋归还原告；判令被告和第三人支付系争房屋自2012年12月19日起至被告和第三人搬出系争房屋日止的使用费，按每月人民币（以下币种均为人民币）33，333元计。 被告某厂辩称，因第三人乙公司自2011年11月起不再支付水电煤费用、2012年9月开始不再支付房租，被告曾发函要求收回房屋。由于憬泰公司仍继续使用房屋，致使被告无法将系争房屋归还原告。因此，被告同意原告的第一条诉讼请求，但对于第二条诉讼请求，被告认为是由于第三人的原因造成，使用费应由第三人支付。 第三人憬泰公司述称，原告没有证据证明自己是房屋的权利人，有权收回房屋，且原、被告是上下级关系，原告应当知道被告与第三人租赁的期限，原、被告之间收回房屋的协议是恶意串通而签订的。第三人支付租金至2012年9月14日，每季度10万元，押金为一个季度租金，其间从未收到被告要求收回房屋，支付租金的来函。在第三人装修的一年半时间里，由于居民认为装修遮住阳光，阻挠第三人装修，并进入房屋敲除建筑。第三人曾一直与被告沟通，要求处理居民意见，但被告未处理，第三人不支付租金的行为是在行使抗辩权。 经审理查明，2002年4月原某公司《关于将某分公司、某配件厂资产投资甲公司的批复》卢某号：“经研究同意将某分公司、某配件厂的净资产投资于你公司（甲公司），并由你公司对该两企业资产进行控股和管理”。2003年5月8日，甲公司作出《关于同意某分公司歇业的批复》甲（2003）某号：“经公司董事会二00三年五月六日全体董事会议讨论决定，同意某分公司歇业，其所有债权债务由甲公司接收承担”。同日，甲公司为办理某分公司歇业手续，向工商部门出具《注销企业债务清理完结的证明》，后某分公司被注销。 本市某号地上建筑物建造于1950年前后，无房地产权证。根据《上海市土地卡》记载，地号某丘，使用人某分公司，地址某号，面积419平方米（0.628市亩），坐落某号；四至东17丘、南60丘、西60丘、北17丘；用途工厂。建筑面积约300平方米（二层）。现原告持有《上海市城镇土地使用税纳税申报表》（税款所属时间2013年1月1日至2013年6月30日）所示，纳税单位（人）甲公司、土地所属性质国有、集体、工地使用证号某、土地坐落地址本市某号、应税土地面积369.98平方米。 被告某厂设立于1984年，原系某分公司三产企业，实际经营地在某号，1997年起进行股份制改制，至2001年完成改制。为配合某厂改制，1997年12月18日某分公司（甲方）与被告某厂（乙方）签订《房屋使用协议》,约定一、系争房屋产权归甲方；二、某厂维持原来只有使用权，系争房屋在15年后归还甲方；三、系争房屋地界税仍由甲方交纳，然后向乙方全额收取；四、系争房屋如遇动迁，甲方按拆迁时乙方的在册人数给予补偿，五年内甲方补偿乙方每个在职职工人民币2万元；超过五年甲方补偿乙方每个在职职工人民币1万元；五、系争房屋的维修费仍由乙方承担；六、原1997年12月18日甲、乙方所签订的房屋使用协议作废。 另查，2011年3月9日，被告某厂（甲方）与第三人乙公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于商业、办公使用，测量面积约500平方米（二幢建筑物，一幢为一层、一幢为二层含平台）；甲方于2011年3月16日前向乙方交付系争房屋，租赁期自2011年3月16日起至2016年7月15日止，其中自2016年3月16日至2016年7月15日为免租期；双方商定租金为每月33，333元，乙方以现金或转账支付给甲方；甲、乙双方还约定，甲方交付该房产时，乙方应支付为一个月租金的保证金33，333元等。2011年3月15日，甲、乙双方办理交接手续并签订《房地产租赁交接书》；同年11月22日，被告某厂、第三人乙公司及案外人某事务所就第三人装修过程中因周边居民问题致装修延期，达成减免租金协议并签订《某号房屋租赁合同补充协议》。 第三人乙公司在与被告某厂合同成立后，支付保证金和部分租金。乙公司装修期间，对原建筑物进行改造，相邻居民王某以妨碍采光、通风等为由诉讼至本院，要求某厂排除妨碍。本院于2012年11月22日作出（2012）黄浦民一（民）初字第某号民事判决，判决某厂于本判决生效之日起十日内拆除其搭建在系争房屋内距原告王某住所本市某号房屋北窗1.3米处的长14.5米、宽3.9米、长2.5米左右的厂房。该判决已生效。 又查，2012年11月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于收回某号房屋使用权的协议》，约定“一、乙方承诺按1997年12月18日双方签订的《房屋使用协议》规定，在2012年12月18日如期将某号房屋使用权归还甲方；二、按原签订的《房屋使用协议》第三条和第五条之规定：某号房屋的土地税和房屋维修费由乙方全额交纳。乙方承诺向甲方交纳2010年至2012年的土地税计22，198.8元和房屋维修费17，000元，两项共计39，198.8元；三、本协议签订后，乙方即负责与乙公司终止租赁关系，并按有关法律法规规定处理好终止关系后的一切事宜；四、乙方承诺该企业对内对外无任何债权债务关系，今后如发生任何纠纷，由乙方承担全部法律责任；五、乙方按企业改制的约定，采取慎重，稳妥的方式做好现有职工的思想稳定工作，并按国家有关规定妥善处理现有职工的劳动关系。乙方退休职工仍由乙方负责管理，文书档案和财务档案自行保管；六、考虑到乙方在履行上述协议条款规定时在经济上暂时有一定困难。甲方同意暂借乙方壹拾万元正，以确保本协议的顺利实施。乙方承诺在协保退款清算及租赁费用收回后即归还上述借款，并支付本协议第二款全部欠款”。 2012年12月14日，原告向被告发送《关于收回某号房屋使用权致精工某厂的函》，要求被告收到函件后，在2012年12月18日前，做好房屋归还的交接工作，并处理好相关善后事宜。 同月18日，被告发函给第三人《关于某号房屋租赁权益致乙公司的函》称，乙公司本应于2012年9月第二期支付房屋租金，现已逾期90天未按约支付租金，被告根据合同行使出租方权利，收回房产并追讨租金及违约金。第三人庭审中表示未收讫该函。 再查，第三人持有2000年7月10日被告给上级公司《关于某厂原改制情况汇报》，内容为因系争房屋问题改制搁浅；2012年4月9日被告给原告《某厂关于某号房屋使用权致甲建设有限公司的函》，其中提出改制过程中因系争房屋无房地产权证，某厂自2001年才办理股份合作制企业营业执照，提出15年使用期限应为2001年8月28日至2016年8月27日。 上述事实，有原告提供、出示的《关于收回某号房屋使用权的协议》、《甲公司关于收回某号房屋使用权致精工某厂的函》、1997年原、被告签订的《房屋使用协议》、缴纳土地使用税纳税凭证；被告提供、出示的与第三人间的《租赁合同》、《某号房屋租赁合同补充协议》，《房地产租赁交接书》、《某厂关于某号房屋租赁权益致乙公司的函》及租金收讫凭证；第三人提供、出示的致被告的告知函、《某厂关于某号房屋使用权致甲建设有限公司的函》、《关于某厂原改制情况汇报》、本院（2012）黄浦民一（民）初字第某号民事判决书、上海市第二中级人民法院（2012）沪二中民一（民）终字第某号民事裁定书，某弄及某弄居民《请愿书》。上述证据及当事人陈述，经法庭质证，本院予以确认。 本院认为，1997年原某分公司与被告签订的《房屋使用协议》，系基于企业改制过程中解决和分流部分职工，而无偿提供给被告15年使用权，其性质系企业内部对某号建筑物（以下简称“系争建筑物”）调配使用。本案原告根据政府部门规定和批复对某分公司资产控股和管理，取得了系争建筑物使用权。据此，原、被告于2012年11月30日为收回系争建筑物而签署的《关于收回某号房屋使用权的协议》，系双方真实意思的表示，且有关使用协议已实际履行，应认定有效。鉴于，双方原约定期限已届满，协议已终止，原告要求收回系争建筑物使用权，且被告也同意归还，本院予以照准。虽双方在使用协议与收回协议中，均未约定逾期返还的后果，但被告逾期清退、搬迁的事实已对原告造成损失，故原告要求被告参照被告与第三人租赁协议租金标准33，333元给付原告自2012年12月19日至实际迁出日止的使用费，经查，并无不当，本院予以确认。 系争建筑物，无房地产权证及相关建造、使用的审批资料，故被告某厂与第三人就系争建筑物所签订《租赁合同》、《某号房屋租赁合同补充协议》，不符合房屋出租的相关法律规定，应认定双方建立的合同和补充协议无效。合同法规定无效合同自始无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原、被告使用协议已终止，故第三人依据无效合同占有、使用系争建筑物无法律依据，原告要求第三人迁出系争建筑物之诉请，本院予以支持。第三人作为系争建筑物的实际占有人，其逾期搬迁行为已对原告造成实际损失，故原告要求第三人与被告共同承担使用费，本院予以支持。 第三人提出原、被告间使用期限约定为15年，被告在2012年4月回复原告的函件中对此曾表示异议，据此第三人认为原、被告收回的房屋协议是恶意串通。虽被告在2012年4月回复原告的函件中对使用期限提出异议，但审理中被告对原告出示的与被告签订的《关于收回某号房屋使用权的协议》真实性并无异议，确认协议已终止。第三人亦未提供原、被告系恶意串通的证据，且原、被告间收回使用权的行为并不侵害第三人因无效合同所产生的所谓利益，故对第三人上述辩称，本院不予采信。被告与第三人之间的租赁合同不属于本案处理范围，双方可以另行处理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第九十二条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、被告某厂、第三人乙公司应于本判决生效日之日起十日内立即迁出本市某号建筑物（含物品）； 二、被告某厂、第三人乙公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币33，333元标准共同支付原告甲公司自2012年12月19日起至实际搬出本市某号建筑物日止的使用费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4，086.96元（原告已预交），因适用简易程序，减半收取，计人民币2043.48元，由被告某厂、第三人乙公司各半负担人民币1021.74元（应于本判决生效之日起十日内支付原告）。 如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。 审 判 员 茅德成 二〇一三年十一月十五日 书 记 员 周 玲 |
