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杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）杭滨民初字第1495号 原告杭州市××区××钱××世纪花园小区业主委员会，住所地杭州市××区××钱××世纪花园小区××单××楼。 负责人李××。 委托代理人（特别授权）朱××。 被告何××。 委托代理人（特别授权）徐××。 委托代理人（特别授权）倪××。 第三人上海××和××司，住所地杭州市××区××大道××钱××花园××层。 代表人赵××。 委托代理人（特别授权）黄××。 原告杭州市××区××钱××世纪花园小区业主委员会诉被告何××返还原物纠纷一案，本院于2013年8月20日立案受理后，本案依法由代理审判员杨仙林独任审理，依法通知上海××和××司为本案第三人。本院于2013年11月8日公开开庭进行了审理，原告代表人李××及其委托代理人朱××、被告何××及其委托代理人徐××、倪--梁青、第三人委托代理人黄××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，杭州市滨江区风雅钱塘世纪某某小区系由杭州工信房地产开发有限公司承建。2005年6月，在该小区开发期间，由开发公司选聘原深圳市和甲业管理有限公司对物业提供前期管理服务，双方签订前期物业服务合同，约定服务期间自2005年6月17日至2010年12月31日止。合同还约定了物业管理用房面积为968平方米，在提供物业服务期间，物业服务单位不得改变其用途。2009年3月，原深圳市和甲业管理有限公司变更登记为上海深和甲业管理有限公司，其旗下的杭州分公司也变更为上海××和××司。2010年6月，上海××和××司在未征得风雅钱塘世纪某某小区大多数业主的同意，也未公开征求业主意见的情况下，擅自与被告签订房屋租赁合同，约定将滨江某某明路1076号风雅钱塘世纪某某小区6号楼二层和三层共计708平方的物业用房和经营用房出租给被告，用于商业经营，该租赁合同约定的租赁期限为十年，即自2010年9月1日至2020年8月31日。2010年9月以后，6号楼部分业主发现被告对上述房屋进行装修，小区业主原享受的业余活动场所被挤占等情况后，即向物业管理公司提出异议。2011年1月，被告以上述房屋作为经营场所，登记成立了个体工商户杭州市滨江区舒捷商务酒店。自2010年9月以来两年多，滨江区风雅钱塘世纪某某小区部分业主通过各种途径和方式，向被告提出腾退房屋的要求，滨江区长河街道月明社区居委会也介入其中，帮助业主与被告解决纠纷。2011年6月，风雅钱塘世纪某某小区选举产生业主委员会以后，原告也代表业主，多次与被告交涉，要求其腾退房屋，或者调整租金标准并与业主委员会另行签订租赁合同，均遭到被告的拒绝。原告也向上海××和××司发函交涉，要求其处理好有关事宜。2011年8月，该公司回函称，其已与杭州市滨江区舒捷商务酒店解除了租赁合同。至今，被告仍拒不腾退房屋，严重侵害了全体业主的利益。另据实测，被告使用上述房屋面积为1070.636平方米。原告认为，居民小区的物业管理用房和经营性用房，属于全体业主共有，其管理权和利益应当由全体业主共同享有。物业服务单位在未经全体业主或者其代表机构授权，且违反前期物业服务合同关于某某管理用房不得改变用途的约定，擅自将房屋出租给他人占有、使用，其约定的出租期限也超出该物业服务单位依据前期物业服务合同的约定的服务期限，约定的租金又极不正常的低廉，损害了全体业主的利益，被告明知上述情况仍然承租房屋，并将房屋交由杭州市滨江区舒捷商务酒店占有使用以经营，其租赁利益应不受保护，业主对其占有使用的权某不予承认，并有权请求被告返还非法占有的房屋。杭州市滨江区舒捷商务酒店与上海××和××司解除租赁关系，对其系争房屋的占有完全没有权某基础。原告作为业主代表机构的执行机构有权维护业主的合法权某。为了维护业主的共同利益，经全体业主多数表决，原告被授予在业主大会闭会期间依法提起诉讼，现原告起诉请求：1.判令被告立即向原告返还其占有使用的滨江某某明路1076号风雅钱塘世纪某某小区6号楼二层和三层房屋；2.诉讼费被告承担。 被告答辩称，被告与第三人存在租赁合同关系，该合同没有损害业主利益，符合法律规定，对双方都有约束力。原告主张退还租赁物没有事实和法律依据，被告使用该房屋是基于与第三人的租赁关系，且租赁合同未解除。第三人是在自己的权限内与被告签订合同的。2010年，每年7万元租金并不低，而且被告为原告、第三人进行了免费装修，加上装修费用，被告的付出并不低，不存在不公平的现象。被告按照合同约定履行义务，不存在违约行为。 第三人答辩称，对于第三人于2010年6月18日和被告签订合同的事实没有异议，但是被告实际占有使用的房屋权属和状况并不一致，被告实际占有的房子包括物业管理用房和经营用房。原告陈述被告用房1070.636平方，与合同约定不一致。其他无异议。 原告为证明其主张的事实，提供证据如下： 证据1.风雅钱塘世纪某某小区业主大会议事规则、滨江区风雅钱塘世纪某某小区业主委员会成立备案表、业主委员会负责人变更登证明共3份，证明原告的主体地位。 证据2.滨江区长河街道月明社区居民委员会证明、《授权业主委员会法律主体地位》征询意见表、征询意见情况汇总统计表共3份，证明原告代表业主提起诉讼的权限。 证据3.风雅钱塘小区前期物业服务合同1份，证明风雅钱塘小区前期管理服务委托关系。 证据4.原深圳市和甲业管理有限公司杭州分公司变更登记情况3份，证明前期物业服务合同与本案租赁合同在主体上的关联性。 证据5.房屋租赁合同1份，证明第三人与被告之间的租赁关系。 证据6.杭州市滨江区舒捷商务酒店工商登记情况1份，证明杭州市滨江区舒捷商务酒店对系争房屋的占有的事实。 证据7.上海××和××司给原告的复函、情况声明、发票记账联、银行退费手续凭证各1份，证明原告对被告与第三人租赁关系提出异议、争议的处理过程某第三人已解除与杭州市滨江区舒捷商务酒店的租赁关系。 证据8.部分业主向业主委员会提出要求收回非法出租的房屋报告、金红明和乙祥调查笔录、月明社区居委会关于协助舒捷商务酒店问题做的情况说明各1份，证明业主和原告争取解决纠纷的过程。 被告质证认为，对于证据1、2、3、4、5、6无异议。证据7的真实性均无异议，但是仅仅证明第三人发函给原告，不能证明第三人与被告解除合同；被告按约汇出租金，但是遭到拒收。证据8不清楚。 第三人质证认为，证据1、2、3、4、5、6真实性和证明的事实均无异议。证据7复函真实性无异议，发函的背景是因为协调沟通会上被告口头承诺解除合同，其他无异议。证据8询问笔录真实性不确定，第三人并未参加；对于居委会情况说明真实性无异议。 被告提供以下证据：发票1份、银行汇款凭证7份，证明被告每年交付租金的事实。 原告质证认为，对于证据的真实性不确定，且与本案无关。 第三人质证认为，对于证据的真实性无异议，但是这些钱第三人均未收到，第三人将2011年11月18日款项退回给被告，被告继续打款的行为第三人不予认可，钱款均已退回。 第三人提供以下证据：第三人与原告签订的物业服务合同1份，证明第三人与原告的物业服务合同关系。 原告无异议；被告质证认为，因为第三人未提供证据原件，对于证据的真实性无法确定，同时该合同对于被告没有约束力。 经审核，本院认为原告提供的证据1、2、3、4、5、6，被告和第三人对证据均无异议，本院予以确认；证据7的真实性，被告和第三人均无异议，本院对于该证据的真实性予以确认，证明内容本院结合案情具体认定；证据8，对于原告证明业主、原告为涉案房屋，与被告、第三人存在争议的事实，本院予以确认，其他不予认定。 被告提供的证据，系被告和第三人之间就租金支付发生的款项来往情况，根据被告和第三人的一致意见，本院确认该证据的真实性。 第三人提供的证据，系第三人和原告之间的物业服务合同，原告无异议，本院予以认定。 根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定案件事实如下：杭州市滨江区风雅钱塘世纪某某小区系由杭州工信房地产开发有限公司承建。2005年6月17日，杭州工信房地产开发有限公司选聘深圳市和甲业管理有限公司对风雅钱塘世纪某某提供前期物业管理服务，同日双方签订《前期物业服务合同》，约定物业管理用房968平方米，物业经营用房1279平方米；物业管理用房属全体业主所有，深圳市和甲业管理有限公司在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；合同期间自2005年6月17日至2010年12月31日止。2009年3月19日，原深圳市和甲业管理有限公司杭州分公司变更登记为上海××和××司，即本案第三人。 2010年6月18日，第三人与被告签订房屋租赁合同，约定第三人将滨江某某明路1076号风雅钱塘物业管理用房二层、三层房屋，共计708平方米出租给被告；租赁期自2010年9月1日起至2020年8月31日止，租赁期内被告为第三人装修职工住宿16间；房屋租金按每年70000元计，两年后每年按5%递增。2011年11月24日，被告注册成立个体工商户杭州市滨江区舒捷商务酒店，被告为该酒店的业主。2011年10月17日，被告向第三人支付70000元租金，但是第三人于同月19日将租金70000元退回给被告。事后，被告多次向第三人汇出租金，但是均遭到第三人拒收。 2011年6月15日，风雅钱塘世纪某某小区成立杭州市××区××钱××世纪花园小区业主委员会，即本案原告，经主管部门备案。2012年5月27日，该小区成立小区业主大会并通过《风雅钱塘世纪某某小区业主大会议事规则》。 2012年4月19日，原告与第三人签订《风雅钱塘世纪某某物业服务合同》，约定合同期限为3年5个月，自2011年1月1日起至2014年5月31日止；原告向第三人提供物业管理用房；小区物业经营用房、广告、场地等物业经营项目全部委托第三人包干经营、管理；经营价格由原告定价，第三人自负盈亏；委托经营性项目包括小区经营性用房：舒捷酒店（2010年9月1日至2011年8月31日租金按7万元／年计价，2011年9月1日至2014年8月31日的租金按25万元／年计价）等。 本院认为，居民小区的物业管理用房和经营用房，属于全体业主共有。依据法律规定和涉案小区的业主大会议事规则，就物业管理用房和经营用房的纠纷，原告经过业主大会的授权，可以提起本案诉讼，对此，被告及第三人均未提出异议。本案的争议焦点：被告占有、使用涉案房屋是否具有合法依据。 首先，第三人依据《前期物业服务合同》取得了物业管理用房和物业经营用房的占有、使用权；并依据《风雅钱塘世纪某某物业服务合同》的约定，获得物业管理用房的占有、使用权和物业经营用房的“包干经营、管理”的权某。因此，第三人有占有、使用物业管理用房和物业经营用房的权某。 其次，本院注意到《前期物业服务合同》规定第三人对于某某管理用房仅有无偿使用的权某，不得改变用途，而《风雅钱塘世纪某某物业服务合同》则将杭州市滨江区舒捷商务酒店占有的房屋作为“小区经营性用房”，将该酒店支付的租金收入作为委托第三人“包干经营、管理”的“经营性项目收益”。该酒店系个体工商户，业主即为本案被告，该酒店占有的房屋即为本案争议房屋，从《风雅钱塘世纪某某物业服务合同》关于小区经营性用房：舒捷酒店“2010年9月1日至2011年8月31日租金按7万元／年计价，2011年9月1日至2014年8月31日的租金按25万元／年计价”的表述上来看，原告是自2010年9月1日至2014年8月31日止的期间，改变了《前期物业服务合同》的做法，将涉案的房屋全部作为该小区的物业经营用房。因此，依据《风雅钱塘世纪某某物业服务合同》的约定，第三人获得了对于某案房屋“包干经营、管理”的权某，即为法律上的占有、使用的权某，同时也有将上述权某移转给他人以获得租金等收益的权某。 最后，被告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案房屋出租给被告使用，该合同意思表示真实，合法有效，自合同成立时即发生法律效力。原告和第三人主张该合同已经解除，但是未能提供充分的证据，应承担举证不能的不利后果。原告主张，被告对于某案房屋的占有存在恶意，本院认为租赁合同的内容为出租人将房屋交付给承租人使用、收益，根据前述分析，第三人已经获得了对于某案房屋的占有、使用的权某，以及将上述权某移转给他人的权某，现第三人与被告签订《房屋租赁合同》，第三人将涉案房屋的占有、使用权某移转给被告，符合法律规定，不构成恶意，原告的上述主张，本院不予采信。 综上，本院认为，第三人依据《前期物业服务合同》和《风雅钱塘世纪某某物业服务合同》的约定，获得了对于某案房屋自2010年9月1日起至2014年5月31日止占有、使用的权某，同时，也有将上述权某移转给他人的权某。被告依据其与第三人《房屋租赁合同》的约定，在自2010年9月1日至2014年5月31日期间，获得了自第三人处移转的对于某案房屋的占有、使用的权某。原告现请求被告返还其占有、使用的涉案房屋，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告杭州市××区××钱××世纪花园小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费8650元，减半收取4325元，由原告杭州市××区××钱××世纪花园小区业主委员会负担。原告于本判决书生效之日起十日内来本院退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8650元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968，开户银行：工商银行湖滨支行） 代理审判员 杨仙林 二〇一三年十一月二十日 本件与原本核对无异 书 记 员 韩 晨 |
